46 млрд под ударом: как атаки БПЛА повлияют на инвестиции в склады и логистические центры на Юге

В ходе масштабной атаки беспилотников в ночь на 24 августа, были повреждены два логистических центра маркетплейса Ozon: в Краснодаре и Махачкале. Также склады Ozon в Адыгейске и Невинномысске были эвакуированы ночью из-за угрозы атаки БПЛА. Компания сообщила об этом в своем канале в МАКС. Удар по объектам Ozon — это уже вторая крупная атака на логистическую инфраструктуру маркетплейсов в регионах Юга и Северного Кавказа после июльских пожаров на складах Wildberries в Краснодаре и Невинномысске.

Ситуация вокруг логистической инфраструктуры Wildberries и Ozon на Юге России перестала оцениваться как очередной форс-мажор. Теперь это события, которые могут изменить архитектуру всего рынка складской недвижимости в макрорегионе.

Как подсчитал «Эксперт Юг», сегодня совокупный инвестиционный портфель Ростовской области и Краснодарского края по складским объектам составляет по меньшей мере 46,2 млрд рублей — для своего исследования мы отбираем только проекты стоимостью от 300 млн и выше. Проекты во всех регионах сейчас на активной стадии строительства, что подтверждает высокий спрос на такие объекты.

По мнению специалистов, интерес к логистической недвижимости на Юге, а следовательно, и планы по реализации таких инвестпроектов, сохранятся. Однако, подходы к их реализации изменятся. Критически значительной станет антидроновая защита складских объектов. Значительно изменятся и логистические модели, а ставки аренды неизбежно вырастут.

Оценка рынка складской недвижимости на Юге

Логистическая инфраструктура Wildberries после серии атак беспилотников сократилась на 17–22%. Ущерб продавцов только по запасам товаров в Краснодаре и Невинномысске оценивается в 100–120 млрд рублей без учёта стоимости зданий, оборудования и недополученных продаж.

Такой ущерб актуализирует вопрос завершения уже реализуемых компаниями Wildberries и Ozon инвестиционных проектов на Юге и Северном Кавказе. В последние годы в указанных округах было запущено строительство целого ряда объектов. В пресс-службах обеих компаний от комментариев по поводу хода реализации проектов «Эксперту Юг» отказали, аргументировав решение мерами безопасности.

Согласно собственным данным «Эксперт Юг», сегодня в ключевых регионах ЮФО реализуется 21 инвестиционный проект в сфере складской коммерческой недвижимости на общую сумму 46,2 млрд рублей. Большая часть проектов — 57% от общего объема — реализуют в Краснодарском крае. Это 11 проектов на 26,3 млрд руб. На Ростовскую область приходится 43% от общего объема: 10 проектов на 19,9 млрд рублей. Большинство проектов начаты в 2021–2025 годах, завершение ожидается в 2026–2029 годах. Активная фаза строительства приходится на текущий период, что говорит о продолжающемся развитии складской инфраструктуры в макрорегионе.

Наименование проекта	Компания, реализующая проект	Отрасль	Регион	Общая сумма инвестиций, млн рублей	Период реализации проекта
Строительство распределительного центра ООО «Вайлдберриз»	ООО «Вайлдберриз»	Коммерческая недвижимость	Ростовская область	10 599	2023 - 2029
Универсальный склад продовольственных и непродовольственных товаров, Краснодарский край, ст-ца Раевская	ООО "ОРЦ Раевское"	Коммерческая недвижимость	Краснодарский край	10 070	2024-2027
Строительство производственно-логистического комплекса (ПЛК) по приемке, хранению и переработке сельскохозяйственной продукции	ООО "Аквамарин ТЛК"	Коммерческая недвижимость	Краснодарский край	5 521	2022-2029
Строительство производственно-складского здания ориентировочной площадью 12430 кв м	ООО "ТЕРМИНАЛ А"	Коммерческая недвижимость	Краснодарский край	3 700	2024-2026
Строительство продовольственно-логистического комплекса в Аксайском районе	ООО «Управление недвижимостью»	Коммерческая недвижимость	Ростовская область	3 624	2021 - 2027
Строительство распределительного центра «АГРО МОЛЛ»	ООО «Вертикаль»	Коммерческая недвижимость	Ростовская область	2 500	2021 - 2026
Создание транспортно-логистического терминала в г.Крымске	ООО ТЕТРИС	Коммерческая недвижимость	Краснодарский край	2 200	2023-2027
Строительство логистического комплекса	ООО "Подрядчик"	Коммерческая недвижимость	Краснодарский край	1 500	2023-2025
Строительство логистического комплекса в Краснодаре на ул.Демуса	ИП Меликов В.П.	Коммерческая недвижимость	Краснодарский край	1 000	2022-2026
Роботизированный склад для хранения и сортировки грузов с электрическим управлением и стеллажным оборудованием	ООО «Северо-Кавказское логистическое предприятие»	Коммерческая недвижимость	Ростовская область	700	2025 - 2027
Строительство логистического комплекса	ИП Морозов В.А	Коммерческая недвижимость	Ростовская область	650	2019 - 2026
Строительство многофункционального здания придорожного сервиса, склада	ООО "Ван-Бер"	Коммерческая недвижимость	Краснодарский край	500	2022-2027
Строительство торгово-развлекательного комплекса в г. Каменск-Шахтинский	ООО «Торговый дом «Тигарбо»	Коммерческая недвижимость	Ростовская область	500	2015 - 2028
Строительство современного складского комплекса "Лайт Парк"	ООО "Звезда столицы"	Коммерческая недвижимость	Краснодарский край	489	2025-2028
Строительство логистического центра по обработке и хранению сельскохозяйственной продукции, инертных материалов, металла, лесоматериалов.	ИП Тарусов Дмитрий Владимирович	Коммерческая недвижимость	Ростовская область	470	2018 - 2028
Логистический комплекс класса А "Гримел Логистик" 2 этап	ООО "Гримел Логистик"	Коммерческая недвижимость	Краснодарский край	450	2024-2028
Строительство логистического центра "Прогресс"	ООО "КАРАТ"	Коммерческая недвижимость	Краснодарский край	450	2021-2026
Строительство логистического центра	ООО "Специализированный Застройщик "Капитал Строй"	Коммерческая недвижимость	Краснодарский край	400	2025-2028
Логистический комплекс класса А "Гримел Логистик" 1 этап	ООО "Гримел Логистик"	Коммерческая недвижимость	Краснодарский край	300	2024-2026
«Привоз» (подготовка площадки под организацию ярмарок, строительство торговых объектов, а также складских помещений)	ООО «Гарант-Торг»	Коммерческая недвижимость	Ростовская область	300	2023 - 2026
Строительство торгово-складского комплекса «Дверной хаб» в г. Ростов-на-Дону	Индивидуальный предприниматель Ибрагимов Эльдар Багадурович	Коммерческая недвижимость	Ростовская область	300	2023 - 2026

По данным «АСТОРИУС», в 2026 году в ЮФО в целом планировалось ввести 900 тыс. кв. м складских площадей, а в СКФО – 130 тыс. кв. м. Однако, скорее всего, эти планы будут пересмотрены.

«Вопрос не в том, будут ли корректировки, а в их масштабе. Часть заявленных проектов может быть перенесена, часть может быть пересмотрена с точки зрения конфигурации и требований к безопасности. Сроки восстановления предложения качественных складских площадей, которое и без того было дефицитным (обеспеченность складами в ЮФО и СКФО существенно ниже, чем в других округах), отодвигаются как минимум на 1–2 года», — рассказала председатель Совета директоров Корпорации недвижимости «АСТОРИУС» Екатерина Авдеева.

Маркетплейсы и селлеры экстренно меняют логистику

Атаки спровоцировали массовый переход селлеров на модель FBS — торговлю с собственного склада, поясняет руководитель направления маркетплейсов DPD в России Клим Крапп. Он поясняет, что на рынке существуют три основные схемы.

• FBO (Fulfillment by Operator) — товар хранится на складе маркетплейса, маркетплейс полностью берёт на себя логистику.
• FBS (Fulfillment by Seller) — продавец хранит товар на своём складе и самостоятельно передаёт его в сортировочный центр.
• DBS (Delivery by Seller) — продавец хранит, упаковывает и доставляет товар самостоятельно.

«До недавнего времени лидировала FBO (около 60%) — быстрая доставка, приоритет в выдаче, минимум рутины. Однако ситуация резко изменилась: атаки на склады вывели из строя значительную часть мощностей, и продавцы массово ищут альтернативы. FBS (около 30%) становится новым стандартом, и Wildberries активно стимулирует этот переход, повышая СПП и снижая стоимость обработки», — рассказал эксперт.

Юг не утратит свою инвестиционную привлекательность на фоне атак на логистические объекты, уверена Софья Любимова //Фото: предоставлено спикером

Крапп отмечает, DBS (около 10%) традиционно оставалась нишевой моделью, но интерес к ней растёт кратно — она даёт полную независимость от инфраструктуры маркетплейса. Только за последние две недели количество заявок на DBS-логистику в DPD выросло в 12 раз.

Изменение инвестиционных стратегий

Атаки на складские объекты Wildberries и Ozon не приведут к отказу инвесторов от проектов на Юге, уверена основатель агентства недвижимости «Любимова недвижимость» София Любимова.

«Если часть мощностей действительно временно выбывает из эксплуатации, рынок сталкивается с дефицитом качественных площадей. В такой ситуации логично ожидать сохранения высокого спроса на современные склады и возможного пересмотра сроков ввода отдельных объектов. При этом речь, скорее, идет не об остановке строительства, а о перераспределении инвестиций и усилении требований к безопасности. На мой взгляд, крупные маркетплейсы и логистические операторы будут уходить от концентрации большого объема хранения в одной точке. Уже сейчас становится очевидно, что распределенная сеть нескольких региональных центров более устойчива к любым форс-мажорным ситуациям», – говорит Любимова.

Екатерина Авдеева выделяет три направления, по которым крупные игроки пересмотрят свои инвестиционные бюджеты на 2026–2027 годы. Первое — децентрализация: вместо строительства одного-двух мега-складов будет развитие сети средних и малых распределительных центров. Второе — пересмотр географии: логистические центры будут смещаться в регионы с меньшей концентрацией рисков. И третье — повышение безопасности: антидроновые сетки, средства РЭБ и полноценная страховка становятся обязательными.

«При этом общий объём инвестиций в складскую недвижимость продолжает расти. Вопрос в том, как скорректируются планы конкретных компаний с учётом новых рисков. Ожидается, что маркетплейсы и девелоперы будут более тщательно подходить к выбору локаций и проектированию объектов с учётом требований безопасности и резервирования мощностей», — убеждена Екатерина Авдеева.

Антидроновая защита как новый стандарт

Как считает генеральный директор ООО «Системы механической защиты» Дмитрий Дорофеев, события последних месяцев показывают, что крупные логистические центры необходимо рассматривать как потенциально уязвимые для атак БПЛА объекты. Противодроновая защита уже не может быть дополнительной мерой, которую устанавливают после строительства объекта. Ее необходимо учитывать еще на стадии проектирования.

«Ошибочно делать ставку на какое-то одно средство противодействия. Например, системы РЭБ эффективны против определенных типов беспилотников, однако развитие автономной навигации, машинного зрения и управления по оптоволокну постепенно сокращает область их применения. Поэтому наиболее рациональный подход — эшелонированная защита, в которой средства обнаружения и радиоэлектронного противодействия дополняются механическим последним рубежом. Его задача — физически не позволить БПЛА достичь здания, оборудования или другой критической точки, если предыдущие уровни защиты не смогли остановить аппарат», — говорит Дорофеев.

При этом, для складских объектов важно определить, что именно необходимо защищать. Полностью закрывать огромную территорию не всегда экономически оправданно. В первую очередь нужно выявить зоны, повреждение которых способно привести к пожару или остановке объекта: энергетическое оборудование, серверные узлы, зоны хранения ценных грузов. Отдельный вопрос — последствия самого перехвата беспилотника. Жесткая преграда может остановить дрон, но резкое столкновение способно привести к детонации боевой части рядом с объектом. Поэтому при выборе механической защиты важна не только прочность, но и способность погасить кинетическую энергию аппарата.

В вопросе защиты складских объектов от БПЛА речь идёт не только об обороне от внешних угроз, но и о проектировании складов с учетом защиты от огня, подчеркивает Екатерина Авдеева //Фото: предоставлено спикером

По словам Екатерины Авдеевой, инвестиций в безопасность будут проходить на двух уровнях. Первый уровень будет связан с физической защитой объектов. Он будет включать системы пожаротушения, пассивную защиту, усиление периметра, специальные средства защиты от дронов, что станет обязательным требованием для новых проектов. Стоимость строительства вырастет, но это будет закладываться в бизнес-модель.

«Второй уровень относится к архитектурным решениям. Речь идёт не только о защите от внешних угроз, но и о проектировании складов с учетом защиты от огня, что предполагает разделение на секции специальными огнеупорными стенами с огнеупорными воротами, которые не дадут распространяться огню по всему складу. А также правильный выбор материалов для строительства», — пояснила Авдеева.

В целом, отношение бизнеса к системам безопасности и антидроновой защиты в ближайшее время будет меняться, будет меняться, уверен Дмитрий Дорофеев.

«До сих пор противодроновую защиту многие воспринимали как специализированную задачу прежде всего для объектов ТЭК, энергетики или оборонной промышленности. Сейчас становится очевидно, что склады и распределительные центры также нуждаются в собственном последнем рубеже защиты», — резюмировал Дорофеев.

Рост ставок аренды неизбежен

Сокращение доступных для хранения площадей, а также стремительное изменение логистических моделей, скорее всего повлияет на стоимость аренды складов, считают эксперты. При сохранении ограниченного предложения давление на арендные ставки увеличится, считает София Любимова.

«В наиболее сложном положении окажутся небольшие компании и селлеры маркетплейсов, которым сложнее конкурировать за качественные площади с крупными федеральными игроками», — говорит Софья Любимова.

Дефицит качественных складских площадей на Юге сохранялся и до атак, обращает внимание Екатерина Авдеева. Ставки аренды на склады класса А в ЮФО уже вышли в диапазон 11–11,5 тыс. руб. за кв. м в год, что значительно выше уровня 2023 года. В СКФО рынок ещё более напряжённый, так как объём качественных складов здесь составляет лишь 390 тыс. кв. м, а спрос со стороны онлайн-ритейла формирует до 81% сделок.

«Логично предположить, что выбытие значительных площадей Wildberries на фоне сохраняющегося высокого спроса со стороны онлайн-ритейла создаёт классический дисбаланс спроса и предложения. Складская недвижимость всегда была активом с хорошей доходностью, а в текущей ситуации дальнейший рост ставок аренды представляется неизбежным. По оценке «АСТОРИУС», в краткосрочной перспективе ставки могут вырасти на 10-15% в зависимости от локации и класса объекта», — резюмировала Авдеева.