Поделиться

По итогам 1 полугодия российский жилищный рынок оказался в парадоксальной ситуации: с одной стороны, ввод жилья в целом по стране вырос на 15,3%, но, с другой, значительно упали продажи квартир. Судить об этом можно, в частности, по уменьшению объёма ипотечных сделок: с января по июнь их количество, по данным Росреестра, сократилось на 21%. Девелоперы говорят о конкретных показателях спада не слишком охотно, и их можно понять — прошлый год был слишком удачен, квартиры разлетались как горячие пирожки, а теперь нужно очень постараться, чтобы найти платёжеспособных покупателей.

Таким образом, на рынке ряда регионов образуется довольно серьёзный объём избыточного предложения, но цены на жильё при этом вовсе не падают, а, напротив, во многих регионах незначительно, но растут. В этом — главное отличие нынешнего кризиса от ситуации 2008–2009 годов, когда девелоперы, столкнувшись с проблемами (в первую очередь — с высокой долговой нагрузкой), стали снижать цены на жильё — где-то жертвуя маржой, а где-то снижая издержки — и делать свой продукт более доступным для массового покупателя. Сейчас же мы видим, что возможностей откорректировать цены в соответствии со спросом у большинства застройщиков осталось немного — если, конечно, исключить случаи намеренного демпинга. Работу с издержками строители провели между двумя кризисами, принципиально снизить себестоимость уже нельзя, особенно когда падающий рубль толкает вверх цены на стройматериалы.

Но и в этой непростой ситуации преимущество получают те территории и застройщики, которые своевременно озаботились созданием наиболее ликвидного по нынешним меркам продукта — жилья эконом-класса. На Юге это прежде всего Краснодар, где сейчас наибольший объём предложения в этом сегменте, а цены в отдельных жилых комплексах вполне доступны даже для молодых семей с невысокими доходами. Похожая ситуация уже довольно давно сложилась в Ставрополе, хотя ёмкость тамошнего рынка, конечно, значительно меньше, чем в кубанской столице. Значительно увеличился объём предложения эконом-класса и в Ростове-на-Дону, хотя главным образом стараниями внешних игроков — ГК «Патриот» и кубанского холдинга «ВКБ-Новостройки».

Гораздо сложнее придётся тем, кто по разным причинам пропустил благоприятный момент и теперь столкнётся с двойной проблемой: небольшой объем предложения в эконом-классе при слабом эффективном спросе на другие сегменты жилья. В качестве примеров таких городов ЮФО можно привести Волгоград и Астрахань. Но и здесь потребности рынка рано или поздно должны взять своё — в противном случае эти города ждут лишь дальнейшее ухудшение качества жизни, отток населения в более успешные территории и, как следствие, продолжение экономической стагнации.

Последний момент сегодня очень важно осознать региональным властям: хорошие показатели в строительстве нужны не только для выполнения нормативов, спускаемых из федерального центра, — это прежде всего серьёзный фактор конкурентоспособности территории. В качестве примера можно назвать тот же Краснодар, где на жителей других регионов, по оценке девелоперов и экспертов рынка, приходится от 30 до 50% продаж в новостройках. У жителей Юга есть давняя привычка критически относиться к месту своего проживания, но если вы хоть немного пожили на Севере, вы будете видеть в южных городах только плюсы. Но естественными преимуществами ещё надо научиться пользоваться — и если у Краснодара получилось, то почему бы не попробовать «раскачать» внешний спрос другим городам?

Одним словом, в той ситуации, которая сложилась в жилищном строительстве, самое главное — это найти правильные механизмы стимулирования спроса. «Рынок продавца» быстро ушёл в прошлое, а работать на «рынке покупателя» смогут далеко не все. Опять же, здесь получают фору те компании, которые задумывались о смене тренда ещё в период бурного роста между двумя кризисами.