Эффективность, а не план по валу

122
12 минут
Эффективность, а не план по валу

Авторы: Арина Барсукова, Володько Илья, генеральный директор консалтинговой компании MACON Realty Group, Николай Проценко


Строительная отрасль юга России за последние годы перешла к новому этапу развития — от первичного насыщения рынка в условиях значительного превышения спроса над предложением к повышению эффективности, снижению издержек и работе над ростом производительности труда. На этой стадии физические объёмы построенного уже не играют главную роль — на первое место выходит качество объектов и бизнес-процессов.

Исследование «Строительная отрасль юга России 2014», проведённое «Экспертом ЮГ» совместно с краснодарской консалтинговой компанией MACON Realty Group, показало, что в целом на Юге в прошлом году произошло сокращение объёмов ввода по всем сегментам недвижимости. Основными источниками снижения показателей в прошлом году выступили два фактора. С одной стороны, олимпийские объекты в основном уже были сданы, а с другой, особо заметное падение наблюдалось в жилищном строительстве. Активный рост, который был характерен для рынка в прошлом десятилетии, окончательно исчерпан, и сегодня в южном строительстве в лучшем случае прослеживается умеренное развитие, а зачастую и понижательный тренд.

Главное отличие нового периода от предыдущего заключается в том, что высокая динамика будет наблюдаться лишь в отдельных сегментах строительного рынка, причём с привязкой к отдельным регионам. Наиболее важные точки роста таковы. Во-первых, это массовое жильё в тех регионах, которые были не вполне затронуты недавним строительным бумом либо показывали недостаточную динамику (это прежде всего Волгоградская и Ростовская области). Во-вторых, всё, что связано со спортом, туризмом, гостиницами и курортами, — здесь основными стимулами будут выступать грядущий чемпионат мира по футболу (Ростов и Волгоград) и планы государства по строительству новых курортов на Северном Кавказе. В-третьих, социальная инфраструктура — в этом сегменте СКФО также будет находиться под особым вниманием государства, планирующего многомиллиардные вложения в объекты соцкультбыта в кавказских республиках. В-четвёртых, транспортная инфраструктура — на Юге сейчас идёт строительство новых портов, аэропортов, дорог, и этот процесс растянется, как минимум, до конца десятилетия. Наконец, хорошие перспективы роста у рынка стройматериалов.

Ведение бизнеса в строительной сфере на новом этапе развития рынка также требует абсолютно новых подходов. Фокус развития смещается в сторону пристального анализа внутренних бизнес-процессов, повышения эффективности и роста роли маркетинга, требующего, как минимум, поиска новых перспективных сегментов и ниш. Результаты опроса собственников, владельцев, топ-менеджеров предприятий строительной отрасли Юга говорят, что бизнес в настоящее время волнуют в основном рыночные факторы. Более половины опрошенных считают главными факторами, ограничивающими развитие своего бизнеса, высокий уровень конкуренции и нехватку заказов. Субъективные же факторы, административные барьеры и законодательные ограничения сегодня беспокоят не более трети представителей строительной отрасли.

Жильё: от рынка продавца — к рынку покупателя

На протяжении 2009–2012 годов строительный рынок южных регионов показывал ежегодный рост объёмов ввода жилых и нежилых зданий в среднем на 5%. Основным драйвером роста являлась жилая недвижимость; на этот сегмент в прошлом году пришлось 88,5% от всего объёма вводимых зданий (на торговую — 6,3%, социальную — 3,9%). Однако в 2013 году впервые со времён последнего финансового кризиса был зафиксирован спад в жилищном строительстве региона-лидера — Краснодарского края. В результате по итогам года на юге России было сдано жилья на 1% меньше, чем годом ранее, когда рынок подавал признаки быстрого роста (+15,4% в сравнении с 2011 годом).

Показатель общего ввода недвижимости в расчёте на душу населения в ЮФО в прошлом году несколько снизился (0,55 кв. м на человека, годом ранее было 0,57 кв. м), но он по-прежнему превышает и среднероссийский уровень (0,48 кв. м), и аналогичный показатель в СКФО (0,4 кв. м). Такой результат складывается за счёт значительных объёмов ввода жилья в Краснодарском крае (0,73 кв. м на человека), Астраханской (0,59 кв. м) и Ростовской областях (0,5 кв. м). На Северном Кавказе превышают среднероссийскую активность ввода только два региона: Ингушетия (0,55 кв. м), где в прошлом году был сдан ряд жилых объектов, строившихся по различным госпрограммам, и Дагестан (0,52 кв. м). В остальных регионах Юга активность ввода недвижимости находится ниже среднероссийского уровня (см. Таблица 1).

Определённое влияние на развитие рынка жилья оказывает миграция населения. Мигранты, основной поток которых приходится на Кубань, увеличивают потребность в жилье, коммерческих и социальных объектах. Это, в свою очередь, способствует увеличению объёмов строительства. Нами было посчитано, что каждый легальный мигрант в среднесрочной перспективе увеличивает объём рынка строительных материалов региона-реципиента на 177 тысяч рублей. 4,2% строительного рынка в 2013 году формировалось за счёт переселенцев — в абсолютных цифрах это 10,3 млрд рублей.

В ближайшие пять лет темпы роста рынка, видимо, станут ещё ниже. Согласно нашим прогнозам, среднее ежегодное увеличение объёма ввода жилья на юге России составит 3,6%, и к 2018 году объём ввода жилых зданий достигнет 13,65 млн кв. м, но при этом доля жилья в общем объёме рынка даже несколько вырастет. В сегменте торговой недвижимости будет происходить ежегодное снижение объёмов ввода в среднем на 8,6%, к 2018 году ввод в этом сегменте составит 468 тысяч кв. м. Отрицательная динамика будет наблюдаться в сегменте офисной недвижимости, однако здесь темпы сокращения окажутся немного ниже — 5,3% ежегодно; через пять лет объём ввода офисных зданий составит 124 тысячи кв. м.

Для нового этапа развития отрасли в самом главном, жилищном, сегменте всё более характерным станет не только превышение предложения над спросом, но и стабильно неблагоприятный макроэкономический фон — особых надежд на возобновление быстрого роста отечественное хозяйство пока не подаёт. Конкуренция на рынке первичного жилья увеличивается, крупные застройщики ориентируются на подкупающий долгосрочностью и гарантированностью оплаты госзаказ, банки всё больше конкурируют за надёжного заёмщика, выбирая третий-четвёртый лучший вариант, маржа строительных компаний, производителей стройматериалов и торговых посредников снижается. В этой ситуации именно состояние рынка ипотечного кредитования и его доступность будут определять основные показатели рынка южного жилья в среднесрочной перспективе.

Коммерческая недвижимость: из офисов на курорты

В основных сегментах коммерческой недвижимости (торговой, офисной и складской) в последние годы драйверами развития на Юге выступали крупные города. Но на сегодняшний день рынок коммерческой недвижимости в них в целом насыщен и теряет привлекательность для девелопмента. В итоге с каждым годом на Юге ожидается всё меньше проектов крупных офисных и торговых центров, а предложение качественной складской недвижимости ограничивается пока только Краснодаром и Ростовом. Развитие рынка логистических услуг в дальнейшем продолжится на этих же территориях; возможен приход крупных операторов в Ставрополь и Волгоград.

Так что на первый план выходят курорты. Благодаря масштабному инфраструктурному строительству в преддверии Олимпиады у курортов юга России появилась возможность наверстать упущенное в былые годы, и это, в свою очередь, формирует значительный объём работ у строителей. Вслед за сочинскими туристическими комплексами, которые, правда, пока сложно признать ориентированными на средний класс, началось развитие рекреационного сегмента в СКФО. Первый «подход к снаряду» не увенчался успехом — попытка быстро создать на Северном Кавказе новые курорты для массовой аудитории не удалась, но сам проект туристического кластера не был свёрнут. К 2022 году под патронажем ОАО «Курорты Северного Кавказа» на Юге должно появиться восемь горнолыжных курортов с гостиничным фондом более 100 тысяч номеров, которые в год смогут посещать до 10 млн человек. Предполагаемый объём инвестиций в этот мегапроект составит 310 млрд рублей. Наряду с горнолыжными курортами в будущем планируется развитие прибрежного кластера Каспийского моря.

Свой вклад в портфель строительных заказов внесёт и подготовка к матчам Чемпионата мира по футболу 2018 года в Ростове-на-Дону и Волгограде, где, помимо стадионов, появятся современные отели и достойная мероприятия инфраструктура. Подготовка к проведению ЧМ, согласно официальным данным, потребует как минимум 85,4 млрд рублей вложений в инфраструктуру Ростова-на-Дону и 141,1 млрд рублей для Волгограда. Дополнительный объём рынка строительных материалов в этих городах в период подготовки к мундиалю составит, соответственно, 30 и 50% от текущего объёма. Свои планы по развитию гостиничного бизнеса есть и у Кубани — планируется, что в ближайшие пять лет отельный фонд здесь вырастет более чем на 2 тысячи номеров, преимущественно за счёт краевой столицы, а также городов Черноморского побережья.

Инфраструктура: транспортно-социальные приоритеты

Развитие промышленного строительства на Юге сосредоточено пока в Ростовской области и на Ставрополье — в обоих регионах активно идёт развитие индустриальных парков. В перспективе к этим точкам роста могут присоединиться Кубань и Волгоградская область, где данный рынок находится на стадии формирования. Однако надо учитывать, что даже резкий рост в этом сегменте строительства будет иметь ограниченное влияние на рынок, так как в общем объёме вводимых площадей доля промышленного строительства не превышает 1%.

Краснодарский край, явно уступая Дону по темпам новой индустриализации, лидирует в сегменте инфраструктурного строительства. Наиболее капиталоёмкими из проектов, реализуемых на Кубани в этой сфере, являются реконструкция железнодорожной инфраструктуры для обеспечения доставки грузов в порты Азово-Черноморского транспортного узла и оптимизация работы Краснодарского узла (88,2 млрд рублей). Многомиллиардных инвестиций потребуют и крупнейшие портовые проекты — модернизация Новороссийского порта и строительство транспортного узла на Таманском полуострове. В Ростовской области наиболее значимыми инфраструктурными проектами являются строительство нового аэропорта «Южный» (объём инвестиций — 31,4 млрд рублей) и создание мультимодального транспортно-логистического узла «Ростовский универсальный порт» (24,3 млрд рублей). Планируется вложение значительных средств и в проекты по развитию каспийских портов Оля и Махачкала.

Социальная инфраструктура на Юге пока далека не только от мировых или европейских, но и от среднероссийских показателей, хотя здесь ситуация очевидным образом различается в разных регионах. С одной стороны, есть благополучные Кубань, Ставрополье и Дон, где ситуация с обеспеченностью детсадами, школами и больницами вполне удовлетворительна, а с другой, густонаселённые республики Северного Кавказа с хроническим дефицитом этих объектов. В ближайшие годы федеральное правительство намерено хотя бы попытаться ликвидировать эту диспропорцию. Если сейчас на территории ЮФО и СКФО в среднем ежегодно строится 425 тысяч кв. м социальных объектов, то в ближайшие пять лет прогнозируется увеличение объёмов ввода общественной инфраструктуры до 1 млн кв. м в год за счёт реализации государственных и региональных программ. Именно в этом сегменте на ведущие роли постепенно выходят республики СКФО, в то время как в жилищном и коммерческом сегменте основными драйверами выступают регионы ЮФО. Пик строительства объектов соцкультбыта придётся на 2015 год, среднее увеличение объёмов их ввода в республиках СКФО составит 36,6% в год.

В жилищном строительстве в ближайшие годы предстоит серьёзная борьба за качество. Некоторые застройщики уже говорят о готовности сдавать не привычные стройварианты, а жильё с отделкой 012_expertjug09.jpg Фото: Алексей Гриценко

В жилищном строительстве в ближайшие годы предстоит серьёзная борьба за качество. Некоторые застройщики уже говорят о готовности сдавать не привычные стройварианты, а жильё с отделкой

Фото: Алексей Гриценко

Стройматериалы: самый динамичный сегмент

Несмотря на прогнозируемое замедление строительного рынка, потребление стройматериалов, как показывает наше исследование, имеет все шансы в ближайшие пять лет показать двузначный прирост. В прошлом году объём рынка строительных и отделочных материалов и инженерного оборудования составил 247,7 млрд рублей, наибольший вклад принадлежал сегменту жилой недвижимости — 175,4 млрд рублей, или 70,8%. К 2018 году объём рынка строительных и отделочных материалов и инженерного оборудования, по нашей оценке, составит 283,3 млрд рублей (в ценах 2013 года), увеличившись на 14,4%. При этом произойдёт значительное изменение структуры рынка: резко сократятся торговый и офисный сегменты, а социальные объекты и спортивные сооружения решительно пойдут в гору (прогноз роста — 94,8 и 188,1% соответственно). В региональном разрезе лидеры останутся прежними (см. Таблица 2).

Задача на пятилетку

Многие из отмеченных выше трендов пока только зарождаются, однако в целом структура строительного рынка юга России останется неизменной и будет очень похожа на уже существующую. Поэтому перед строителями встаёт главный вопрос: как увеличивать выручку и прибыль компании на рынках, которые медленно растут, в ситуации, когда всё сложнее найти покупателя на строящее жильё, когда период продаж недвижимости увеличивается? Ответ на него только один — работать над собой, поэтому определяющим фактором успеха станет повышение эффективности работы компаний. Резервов для повышения эффективности немало, но в той точке, в которой сейчас находится строительный рынок Юга, есть, пожалуй, три элемента, заниматься которыми нужно всем: стратегия, персонал и продажи.

Без ответа на вопросы «что хотим?» и «куда идём?» невозможно выстроить устойчивое развитие. Интересно, что по итогам нашего опроса 20% руководителей строительных компаний честно признались, что развитие их бизнеса ограничивает отсутствие чёткого понимания стратегии. Среди крупных предприятий таких ещё больше — почти 30%. Им не должно быть стыдно: построить грамотную стратегию без помощи извне редко удаётся. Необходимость профессионального управления процессом разработки и сбора большого объёма информации требует привлечения внешних консультантов. Проблемы с персоналом волнуют больше 60% опрошенных. Но найти профессионала — это лишь часть задачи. Важно другое: выстроить систему, при которой будет постоянно увеличиваться производительность труда. Кстати, наше исследование показало, что в прошлом году численность персонала строительных компаний увеличивалась в любом случае, вне зависимости от того, падала выручка предприятия или росла. Это говорит о том, что новый этап развития игроками рынка ещё не вполне осознан: в новых реалиях открытие каждой вакансии должно быть тщательно обосновано. Ну и, конечно, нужно уметь продавать. Последнее умение приобретает новую актуальность именно сегодня, в ситуации, когда растёт предложение «первички», становится всё сложнее найти покупателя на строящееся жильё, период продаж недвижимости увеличивается, а надёжных заёмщиков на ипотеку всё меньше и меньше. И если строители как следует осознают, что именно эти «три кита» определяют специфику нового периода, то работа над повышением эффективности бизнеса может оказаться вдвойне полезной: есть шанс, что наш весьма умеренный прогноз не сбудется и рынок покажет новый виток быстрого роста.

  • Комментарии
Загрузка комментариев...