«Город наполнен недоступным жильем»: объем продаж квартир в Сочи сократился в 2,6 раза в 2026 году

Объем ввода жилья в Сочи в 2025 году снизился на 38% и составил 130 тыс. кв.м. Вместе с этим сократился и объем продаж. По итогам I полугодия 2026 года Сочи реализовано около 300 квартир. Это в 2,6 раза ниже аналогичного периода 2025 года.

После введенного в 2021 году моратория на точечную застройку, город стал двигаться к созданию качественного жилья, однако реализовать проекты комфорт-класса по принципу КРТ девелоперам стало невыгодно. Инвесторы Сочи увели рынок недвижимости в премиум-сегмент, пик спроса на который в городе уже прошел.

Для местных жителей при этом новая недвижимость оказалась практически недоступной. Итогом сужения рынка стал рост цен: с 410 тыс. руб. на конец 2021 года до 497 тыс. руб. на середину 2026 года. По средней стоимости жилья в массовом сегменте Сочи является самым дорогим рынком в России. Эксперты фиксируют огромный ценовой разрыв между вторичным и первичным рынком.

Власти Сочи придерживаются принципов уменьшения жилой застройки в городе

Общий объем ввода жилья в Сочи в 2025 году снизился на 38% и составил 130 тыс. кв.м. В минувшем году власти Сочи выдали 23 разрешения на строительство новых объектов. Из них только два выдано в отношении коммерческих жилых объектов. Один проект предполагает комплексное развитие территории: застройщик взял на себя обязательство возвести новый детский сад в Центральном районе. Второе разрешение выдано на незавершенный объект долевого строительства в микрорайоне «Министерские озера». Все остальные документы инвесторы оформили на строительство социальных, санаторно-курортных и коммерческих нежилых объектов.

Важно отметить, что с 2021 года в Сочи действует мораторий на точечную жилую застройку. Новое строительство многоквартирных домов разрешено только в рамках проектов комплексного развития территорий (КРТ).

Глава Сочи Андрей Прошунин, в начале года комментируя существенное снижение объемов ввода жилья, пояснил, что власти города продолжают придерживаться принципов уменьшения жилой застройки на территории Сочи.

«Работа администрации города в части архитектуры и градостроительства строилась в 2025 году по нескольким серьезным блокам, в том числе это реализация генерального плана и разработка градостроительной документации. Сейчас на завершающем этапе находится согласование новых Правил землепользования и застройки, где в приоритет поставлены вопросы сбалансированного развития города. Мы продолжаем придерживаться принципов уменьшения жилой застройки на территории Сочи и поддержки санаторно-курортной и туристической отраслей, повсеместно строить социальные объекты. Именно на это направлены усилия» — подчеркнул Андрей Прошунин.

Вопросы сбалансированного развития города станут приоритетом новых Правил землепользования и застройки Сочи, заявил глава города-курорта Андрей Прошунин // Фото: пресс-служба администрации Сочи 

На июльской пресс-конференции глава Сочи заявил, что в городе достаточно квадратных метров для комфортного проживания горожан, и это является одной из причин снижения темпов строительства в городе. Он также отметил проблемы в сфере водоотведения и водоснабжения города.

«У меня возникал вопрос: можем ли мы посчитать баланс квадратных метров в введенных в эксплуатацию домах и количество людей, которые проживают в городе либо нуждаются в жилье? Должен сказать, что баланс, как и в сфере водоотведения и водоснабжения, оказался неравным. Мы возводим жилье в коммерческих целях — чтобы люди приезжали и тратили деньги. При этом они не остаются жить в жилых комплексах. Тем не менее имеющихся квадратных метров достаточно для комфортного проживания людей», — говорит Андрей Прошун.

Сужение рынка и рост цен

Опрошенные «Экспертом Юг» аналитики не вполне согласны с заявлением о том, что жилья в городе достаточно для комфортного проживания горожан.

«По данным Росстата, на начало 2025 года обеспеченность жильем в г.-к. Сочи составляла 25 кв. м/чел. В среднем по России этот показатель выше – 29 кв. м/чел. То есть Сочи отстает от средне-российских величин, к тому же часть жилфонда курорта задействована под туристические цели», — рассказывает директор по исследованиям консалтинговой компании MACON Ольга Змиевская.

Вместе с сокращением объемов ввода сокращается и число сделок. В 2025 году в Сочи оформлено 1,8 тыс. ед. сделок против 3,5 тыс. ед. в 2024 году. По итогам I полугодия 2026 года в городе продано порядка 300 квартир, что в 2,6 раза ниже значения за I полугодие 2025 года.

На средину 2026 года в Сочи строится 206 тыс. кв. м жилой недвижимости. Для сравнения, в 2021 году объем возводимого жилья составлял 958 тыс. кв. м. Существенную долю рынка забрал сегмент апарт-отелей, на который сейчас приходится 69% строительства. Из-за действующих ограничений и дефицита земельных участков возможностей для вывода новых жилых проектов мало, говорит Ольга Змиевская.

Сейчас в Сочи 6 жилых проектов в строительстве и в продаже, новых проектов практически не заявляется, директор по исследованиям консалтинговой компании Macon Ольга Змиевская // Фото: Macon 

Итогом сужения рынка стал рост цен: с 410 тыс. руб. на конец 2021 года до 497 тыс. руб. на середину 2026 года. За последний год цена в сегменте комфорт-класса выросла на 8%, до 454 тыс. руб./кв. м, следует из данных Маcon. По средней стоимости жилья в массовом сегменте Сочи является самым дорогим рынком в России.

«Сейчас насчитывается всего 6 жилых проектов в строительстве и в продаже, новых проектов практически не заявляется. Себестоимость строительства в Сочи высокая из-за земли и логистики, а формат КРТ добавляет затраты. Такие проекты окупаются только при условии значительного масштаба. Однако цены на жилье в Сочи настолько высокие, что платежеспособной емкости спроса не хватает на массовое строительство», — отмечает Ольга Змиевская.

При этом эксперт подтверждает: проблема обеспеченности жилых домов инфраструктурой и инженерными коммуникациями в Сочи действительно актуальна. Долгое время строительство носило хаотичный точечный характер, что во многом и привело к проблеме.

«Реализация проектов только в рамках КРТ – это разумный шаг для курорта, учитывающий ошибки прошлого», — говорит Ольга Змиевская.

Городу нужна ревизия и капитальный ремонт городских систем водоснабжения и водоотведения и других коммуникаций, соглашается руководитель федеральной программы «Семейный капитал», эксперт по инвестициям Евгений Ткачев.

«Жилье которое строится последние 5 лет в достаточной мере обеспеченно инфраструктурой и проектировалось уже с учетом необходимых требований. Сейчас довольно острый вопрос, в каком состоянии находится городское коллекторное хозяйство, ливневые коммуникации. Городу нужно провести ревизию и капитальный ремонт городских систем водоснабжения и водоотведения и других коммуникаций».

Местные жители не могут позволить себе недвижимость в Сочи

Сочи плавно ушел от того, что мы называем гонкой за количеством введённых квадратных метров. Город перешел от гонки за количество к гонке за качеством жилья. Власти перестали выдавать разрешения на точечное строительство жилья, и это, с одной стороны, оказало положительный эффект, а с другой, вызвало существенный перекос рынка.

«Мы увидели крупные проекты в сегменте курортной и жилой недвижимости, но сегодня Сочи идет по модели развития курорта комфортного для отдыха, а не для жизни», — говорит Евгений Ткачев.

Главная проблема в сегменте жилой недвижимости — ценовой разрыв между вторичным и первичным рынком, делающий невозможным улучшение жилищных условий для местного населения, продолжает эксперт. Стоимость первичного жилья в Сочи значительно превышает стоимость вторичного, поэтому местные жители чаще покупают вторичное жилье, первичное они просто не могут себе позволить из-за высоких цен.

В Сочи преобладают ЖК класса премиум, что делает покупку жилья на первичном рынке для местных жителей практически невозможным, подчеркивает Ткачев // Фото предоставлено экспертом

Развитие по модели КРТ здесь играет как фактор увеличения стоимости жилья. Застройщик возводит школу и детский сад, которые суммарно могут обойтись ему в 500 млн. рублей, что в свою очередь сказывается на стоимости квадратного метра. При учете высокой стоимости и без того дорогих участков, это становится существенной надбавкой для покупателя.

«За «комфорт» создаваемый в рамках КРТ платит покупатель. Но, как мы видим, покупатель не готов за это платить. КРТ косвенно привело к росту стоимости недвижимости. Рынок будет перестраиваться, возможно, будут появляться новые форматы, и мы увидим рост на рынке ИЖС. Что будет со строительством жилья в Сочи во многом зависит от градостроительной политики и того, какой вектор развития выберет глава города. Но то, что недвижимость в Сочи стала недоступной для местных жителей, и многие семьи не могут позволить себе улучшение жилищных условий внутри района, где они проживают — это факт», — говорит Евгений Ткачев.

Еще одна проблема — город наполнен недоступным жильем. Большинство проектов в сфере недвижимости сосредоточены в классе «элит» и «делюкс». Доступного жилья комфорт-класса строится крайне мало, добавляет эксперт.

При этом сокращение числа сделок говорит о том, что и премиум-сегментах спрос проседает. Нет такого количества покупателей, готовых купить уже построенную и строящуюся сейчас недвижимость в Сочи, указывает Евгений Ткачев.

Что будет происходить с недвижимостью Сочи в будущем

При текущем высоком уровне цен емкость спроса в Сочи останется сильно ограниченной. Рынок сильно сузился за последние 5 лет и стал люксовым, для ограниченного круга платежеспособной аудитории, говорит Ольга Змиевская:

«Мы считаем, что цены на жилье будут удерживать взятую высокую планку. Рынок останется камерным, с малым числом проектов. При этом число сделок упадет ниже 0,5-0,8 тыс. ед./год. Объем ввода будет держаться на отметке 100-130 тыс. кв. м в год».

По словам Евгения Ткачева, рынок в Сочи будет сжиматься и по прежнему пытаться уйти в премиум-сегменты. Увеличение продаж в 2026-2027 годах эксперт не прогнозирует.

«Объем ввода жилья также будет сокращаться. При нынешних условиях застройщик, планирующий прийти в Сочи, должен дать доступное жилье. Тогда мы увидим оживление на рынке, однако с текущими ценами на земельные участки, и обязательной реализацией проекта по КРТ, вряд ли такое будет возможно. Недвижимости бизнес- и премиум-класса сегодня достаточно».

При этом эксперт подчеркивает, что муниципальное образование город Сочи за пределами центральной части города имеет достаточно большой массив земельного банка. Можно прогнозировать развитие Лазаревского района и близлежащих территорий.