КРТ недостаточно: спад спроса на Кубани толкает девелоперов к пересмотру формулы ЖК

К 1 июня 2026 года в Краснодарском крае строилось 7,9 млн кв. м жилья, это на 5% больше, чем годом ранее, следует из информации «Дом.РФ». Согласно данным рэнкинга жилых комплексов, подготовленного «Экспертом Юг», 5 из 10 крупнейших ЖК ЮФО сосредоточены в Краснодарском крае.Кубань остается лидером по объему строительства жилья в ЮФО.

Несмотря на объемы строительства, девелоперы Краснодарского края говорят о сокращении спроса на фоне изменения условий ипотечных программ. Сложившаяся рыночная ситуация подталкивает застройщиков к изменению подходов. Менять необходимо и формат итогового продукта — продаваемых квартир, и логику общего пространства жилых комплексов. Одним из ключевых трендов должно стать создание дополнительных рабочих мест для жителей новых районов, говорят эксперты. Важно и тщательнее считать экономику проекта в кризис, отмечают участники рынка. В этом застройщикам помогают инструменты цифровизации, выстроенная политика закупок стройматериалов и фиксация цены в контрактах с поставщиками на длительный срок.

Как выглядит формула успешного жилого комплекса сегодня и как она будет меняться завтра, обсудили участники ежегодной конференции ко Дню строителя «Лучший ЖК Кубани 2026: формула востребованного жилья», организованной деловым медиа «Эксперт Юг». Партнерами мероприятия выступили ГК «Синтека», ГК «АРТ ГРУПП».

Рыночная ситуация на Кубани летом 2026 года

Застройщики Краснодара фиксируют снижение спроса на недвижимость по сравнению с прошлым годом, что вынуждает их пересматривать ценовую политику и наполнение проектов. По некоторым жилым комплексам стоимость квадратного метра вернулась на уровень позапрошлого года, рассказал коммерческий директор ГК «Точно» Евгений Шинкарев.

«Сейчас по некоторым проектам в Краснодаре цена вернулась на уровень позапрошлого года — из-за необходимости поддерживать наполняемость продаж. Спрос уменьшился, но есть точки роста. Например, стремление клиента успеть реализовать семейную ипотеку или получить субсидированную ставку», — отметил Шинкарев.

Застройщики все чаще обращаются к собственным ипотечным программам, рассказал Алексей Некрасов //Фото: «Эксперт Юг»

Один из самых важных трендов рынка, который определяет сегодня проекты девелоперов — это развитие городских агломераций на Юге в рамках КРТ. При этом, как отмечает директор по продажам в ЮФО ГК DOGMA Алексей Некрасов, покупатель всё чаще выбирает более наполненные проекты с развитой социальной инфраструктурой и комфортной плотностью застройки, без избыточной нагрузки на территории.

«Мы видим, что покупатель сейчас достаточно требовательный и голосует рублём. До июня 2026 года заметным был тренд на семейную ипотеку, отдельные всплески спроса пришлись на декабрь, январь и июнь. Сейчас фокус смещается: мы уделяем большое внимание собственным ипотечным программам, при этом растёт доля сделок с наличной оплатой и стандартной ипотекой», — рассказал Некрасов.

Чего ждут от застройщиков

После внедрения стандартов комплексного развития территорий фокус должен смещаться на многофункциональное развитие жилых районов. Так сегодня увеличивается потребность в создании новых рабочих мест для жителей, добавляет первый заместитель руководителя департамента по архитектуре и градостроительству Краснодарского края Василий Домрин. Для решения этой задачи необходимо учитывать в проектах коммерческие объекты, закладывать площади под технопарки и развивать другую инфраструктуру. 

«КРТ, создание социальных объектов в жилых комплексах — это не тренд, это жизнь, так должно быть. Это не что-то новомодное, мы этим занимаемся уже четыре года. Новый тренд — это создание рабочих мест. Давайте будем честными: все КРТ, которые заключены сегодня, будут реализованы в срок от 5 до 15 лет. Через 15 лет, поверьте, эти дома уже будут не так нужны. Сейчас строительному бизнесу нужно собраться и пересмотреть структуру и подход к проектированию, потому что уже через 5 лет нам потребуются более современные умные дома».

Для Юга нужен новый подход к строительству жилых комплексов, уверен Юрий Рысин //Фото: «Эксперт Юг»

В текущих рыночных условиях девелоперам нужно пересматривать свои подходы к проектам, соглашается председатель президиума Южного территориального отделения Российской академии архитектуры и строительных наук Юрий Рысин. Этому способствуют и законодательные изменения. Так, в 2026 году были утверждены новые изменения в свод правил градостроительства СП-42, который является базой для любого проектирования, что повлияет в первую очередь именно на проекты комплексного развития территорий.

«Утверждены изменения в знаменитый свод правил градостроительства СП-42, который является базой для любого проектирования. В первую очередь, для комплексной жилой застройки. Это выводит на другой уровень роль органов власти при пользовании этими СП, потому что проект выполняется на основе градостроительного проекта и этих нормативов. Второе, о чём я хотел сказать, производное от обновления нормативно-правовой базы — это качество проектов. Говорят, кризисы нужны для того, чтобы перезагрузиться. Наш кризис точно для того, чтобы строительная отрасль остановилась и поняла, что мы делаем», — говорит Рысин.

Эксперт подчеркивает, что на фоне сокращения спроса Краснодарский край — одна из немногих территорий России, где довольно быстро растет население. Потребителя важно удержать и для этого необходимо актуализировать проекты.

Как девелоперы экономят в условиях спада

В новых условиях застройщикам необходимо тщательнее считать экономику проектов, уверен Евгений Шинкарев. Когда деньги для девелоперов были дешевле, на рынке активно добавлялись дополнительные опции — ландшафтный дизайн, лапомойки, коворкинги. Покупатели привыкли к обширному набору опций, однако в условиях дорогих денег они становятся существенной нагрузкой для девелопера.

В условиях роста стоимости материалов, девелоперы используют автоматизацию для сокращения издержек, рассказал Станислав Яблочник //Фото: предоставлено спикером

По словам специалиста по продажам ООО «Синтека» Станислава Яблочника, одним из главных факторов снижения рентабельности строительных проектов в России остается рост цен на строительные материалы. Дополнительное давление на маржинальность оказывает и увеличение логистических расходов. В этих условиях ключевой задачей застройщиков становится поиск внутренних резервов прибыли.

«На практике мы выделяем пять основных направлений повышения маржинальности строительных проектов. Первое — точный расчет стоимости проекта на основе актуальных рыночных цен. Второе — сокращение количества ручных ошибок на всех этапах снабжения. Третье — ускорение согласований и оплат, а также контроль расходов по проектам в режиме реального времени. Четвертое — автоматический анализ рыночных цен. Пятое — оптимизация логистики. Реализовать эти меры позволяет единая платформа “Синтека Закупай”. “Синтека” автоматизирует процессы закупок и снабжения, а площадка “Закупай” обеспечивает доступ к предложениям поставщиков. Система автоматически сопоставляет предложения, выявляет аналоги и отклонения в ценах, контролирует соответствие закупок бюджету проекта и помогает выбрать наиболее выгодные условия с учетом не только цены, но и условий оплаты и доставки. В результате строительные компании могут ускорить закупочный цикл, снизить себестоимость строительства и в среднем экономить около 4% на профильных материалах и от 7 до 15% на непрофильных, а в отдельных случаях — до 20%», — говорит Станислав Яблочник.

Директор по строительству Краснодарского филиала ССК Сергей Аванесян считает, что, ещё один способ для сокращения расходов в нестабильных рыночных условиях — это запуск собственного торгового дома.

«В 2022 году, когда ситуация изменилась, руководство приняло решение сформировать на базе компании торговый дом. За четыре года мы создали торговый дом, который полностью обеспечивает все стройплощадки. Это позволяет сохранять себестоимость, которая меняется каждый год. На старте строительства мы понимаем объёмы, контрактуемся с поставщиками и фиксируем стоимость на весь период строительства, что позволяет сохранить стоимость, заявленную при старте продаж», — пояснил Аванесян.

Что сегодня продают девелоперы Кубани

Пример крупного проекта, который реализуют не в агломерации Краснодара, а в менее крупном городе, рассказала Наталья Татосян, руководитель по работе с партнерами ГК «АРТ ГРУПП».

«Наш проект — клубный квартал «Кумир» в городе Армавире. Можно сказать, что до недавнего времени там ещё не было таких проектов. Уже ведется строительство не только жилой недвижимости, но и необходимой социальной инфраструктуры: детского сада на 250 мест, а в скором времени и школы на 500 мест. Это первый проект в Армавире, где будет подземный паркинг, а также ещё два вида паркинга — надземный паркинг и многоуровневый паркинг», — отмечает Татосян.

До недавнего времени в Армавире, как и в других небольших городах Кубани еще не было крупных проектов КРТ, подчеркнула Наталья Татосян //Фото: «Эксперт Юг» 

Как рассказал заместитель генерального директора по коммерческой деятельности ООО «Бэл Девелопмент» Андрей Лазарев, компания выделяет четыре фактора, которые формируют продукт: экономика (стоимость денег и стоимость строительства), спрос, КРТ и технологии. 

«Если сейчас посмотреть на проекты жилых комплексов, которые строили 5 или 10 лет назад, то мы увидим, что новые ЖК из-за конкуренции и высокого спроса меняются, застройщики ищут новые инструменты и технологии. Критически важно предусмотреть все сценарии жизни покупателя. Например, мы строим премиум-бизнес-класс, покупатель должен понимать не только характеристики квартиры, но и качество жизни. На примере курортного квартала «Грин Эппл» в Яблоновском (после Яблоновского моста, 10 минут до центра Краснодара) — локация центральная. Мы продаём не только ЖК, но выкупаем землю вокруг, чтобы расширить дороги, обустраиваем инфраструктуру вокруг комплекса, делаем прогулочную набережную, продлив ее до местного парка. Мы стремимся закрыть все потребности клиента», — отметил Лазарев.

Схожую позицию озвучил и руководитель проекта ЖК «Дом 101» строительной компании «НВМ» Кирилл Скребцов, рассказав, что в проекте компании предусмотрено не только строительство самого жилого комплекса, но создание парка площадью 20 га.

«Мы строим не вслед за жильём, а параллельно с ними. Это принципиальная позиция. Одно из ключевых решений — создание городского парка площадью 20 га. Мы рассматриваем парк не как элемент благоустройства, а как самостоятельный общественный центр, способный работать на весь район и город в целом. Прогулочные маршруты, спортивная инфраструктура, амфитеатр, общественные пространства для мероприятий, будущая архитектурная доминанта — колесо обозрения», — отметил Скребцов.

Как подчеркнула коммерческий директор в ЮФО AVA Group Елена Карагезова, один из основных показателей, которые должен сегодня учитывать застройщик — это доступность жилья для покупателя. Так, девелоперы чаще стали использовать различные программы рассрочки, хотя ранее не обращались к ним.

«Одна из составляющих формулы востребованности жилья — это доступность покупки. В последние два года многие застройщики используют рассрочку с комфортным сроком выплат и комфортным платежом. Раньше мы старались не использовать этот инструмент, потому что все понимают, особенно если речь идет об эскроу-счетах, что это не очень интересный способ для застройщика. Но время диктует свои правила, поэтому сейчас практически у всех застройщиков есть субсидированные ипотеки, льготные программы, рассрочка, чтобы сделать продукт доступнее для покупателей», — резюмировала Карагезова.