Восстановление поверженных площадей может занять от шести месяцев до года, говорят эксперты // Фото: Magnific
Поделиться
Вместе с этим государство ужесточает контроль за складами. Владимир Путин включил логистические объекты в перечень критической инфраструктуры. Теперь в случае несвоевременного принятия мер по обеспечению безопасности таких объектов государство может ввести на них временное управление.
Удары по складам на Юге и усиление регуляции рынка
С середины июля атакам подверглись около 15 логистических объектов маркетплейса Wildberries. Под удар попал и целый ряд объектов на Юге: в Краснодаре, Невинномысске, Симферополе и Волгограде. Потеряв часть площадей, Wildberries начал перестраивать логистику и объявил о тестировании программы по открытию партнерских хабов. Владельцы и арендаторы подходящих помещений смогут открыть хаб и получать вознаграждение за обработку, хранение и отгрузку товаров. Минимальная площадь хаба — 200 кв. м., заявили в пресс-службе RWB.После волны ударов по Wildberries, ВСУ начали атаку на складские мощности Ozon. Пострадали логистические центры в Краснодаре и Махачкале. Под атаку попал также склад в Ростовской области. Об этом компания сообщила в своем Telegram-канале.
Вскоре после атак на склады власти России анонсировали поддержку отрасли и сделали шаг в сторону усиления регуляции рынка. 19 августа Владимир Путин поручил правительству подготовить специальную программу восстановления складских и логистических мощностей, поврежденных в результате атак ВСУ.
24 августа склады и логистические объекты включили в перечень критической инфраструктуры. Указ об этом подписал Владимир Путин. Теперь в случае непринятия или несвоевременного принятия мер по обеспечению безопасности таких объектов, в том числе от угрозы атаки БПЛА, государство может ввести на них временное управление. Ответственным за руководство склада в случае перехода объекта под госконтроль станет Росимущество.
25 августа стало известно, что Национальная ассоциация операторов контейнерных складов (НАОКС) попросила Минпромторг сформулировать единые режимные правила для всех объектов складского хранения, которые на профессиональной основе предоставляются третьим лицам в аренду, пишет «Коммерсант» со ссылкой на письмо НАОКС.
Как пояснил изданию председатель НАОКС Артем Замараев, ассоциация предлагает создать федеральный режим безопасности для складов, организовать присутствие контролеров на площадках, визуальный осмотр контейнеров и грузового транспорта. Такие меры безопасности могут помочь снизить риск использования логистической инфраструктуры для совершения диверсий. О предотвращении такой диверсии в Московской области ФСБ сообщала 14 июля. Как заявило ведомство, дроны для атаки на стратегическое предприятие были спрятаны в арендованном ангаре в партии испанской керамической плитки.
Все эти события будут трансформировать рынок складской недвижимости Юга России, который в последние годы остается существенно перегруженным, говорят эксперты.
Дефицит площадей сохраняется
На Юге России, и в особенности в Ростовской области, в последние годы фиксировался довольно существенный дефицит складских площадей.В 2024 году доля вакантных площадей на Дону составляла менее 1% от общего объема предложения на рынке, писал тогда «Эксперту Юг» со ссылкой на данные NF Group.
В 2025 году CORE.XP оценивал долю свободных площадей в Ростове-на-Дону на уровне менее 1%. NF GROUP по итогам I квартала 2025 года и вовсе оценил долю вакантных площадей на Дону в 0%.
В 2026 году ситуация несколько улучшилась. Доля свободных площадей в Ростовской области по итогам I полугодия 2026 г. составила 4%, в Краснодаре – 7%. Рост показателя произошёл практически на всех ключевых логистических рынках, главным образом из-за высвобождения площадей в существующих объектах, говорит руководитель отдела складской и индустриальной недвижимости CORE.XP Антон Алябьев.
Ростовской области нужен еще 1 млн кв.м. складов
Суммарно в Ростовской и Волгоградской областях, в Краснодарском и Ставропольском краях вакантно 227 тыс. кв. м складов, из которых большая часть (111 тыс. кв. м) приходится на Краснодарский край, 97 тыс. кв. м – на Ростовскую область, говорит член совета директоров, руководитель департамента по работе со складскими и производственными помещениями IBC Real Estate Евгений Бумагин.
Поделиться
Объем качественной складской недвижимости на Юге по итогам I полугодия 2026 года // Источник: NF Group, инфографика: «Эксперт Юг»
Емкость рынка в Ростовской области, да и в целом на Юге России, гораздо выше, чем текущий объем площадей в регионе. В перспективе ближайших нескольких лет с учетом необходимости снабжения новых регионов товарами, Дону понадобится дополнительно не менее 1 млн кв.м. складских площадей, говорит депутат Законодательного Собрания Ростовской области, доктор экономических наук, эксперт по логистике Виктор Халын.
«Ростов становится логистическим хабом Юга России. Когда новые территории перейдут к фазе нормального экономического развития, то в процессе снабжения, организации производственной логистики без Ростовской области обойтись будет невозможно. В этом случае нехватка площадей может составить, по моим оценкам, ещё около 1 млн кв. м.», — считает Виктор Халын.
О сохраняющемся дефиците качественных складов говорит и управляющий партнер АН «Парус» Максим Хмель. Это площади с мощными коммуникациями, современным оборудованием и большим количеством подъездных путей. Складов не хватает не только для компаний ритейла и электронной торговли, но и для транспортных компаний, добавляет Максим Хмель.
Поделиться
Инвестиционная активность на рынке сейчас приторможена, инвесторы не уверены, что смогут окупить вложения, подчеркивает Максим Хмель // Фото: «Эксперт Юг»При этом дефицит должен покрываться не за счет строительства «складов-коробок», а за счет создания роботизированных складов. Они помогут решить проблему нехватки кадров в отрасли и повысят производительность труда, отмечает Виктор Халын.
«Тенденция, когда непрофильные инвесторы строили типовые складские коробки-десятитысячники, потом сдавали их, приходил арендатор, ставил стеллажи, брал в аренду технику и начинал там что-то хранить, уходит в прошлое. Сегодня рынку особенно не хватает высокотехнологичных складов. А для них нужно нетиповое оборудование. Нужны профильные инвесторы, которые понимают, что они строят и зачем. И создание высокотехнологичных складов гораздо больший вызов, чем в целом нехватка площадей», — заявил Виктор Халын.
Инвестактивность подморожена
На фоне нехватки качественных площадей эксперты фиксируют сокращение инвестактивности на рынке складской недвижимости. В прошлом году складская недвижимость была одним из драйверов девелоперского сегмента на Юге России, и многие инвесторы заходили в эту отрасль с большим воодушевлением. Сегодня рынок стагнирует, говорит Максим Хмель. Эксперт считает ключевой причиной стагнации экономические факторы, а затем уже военные риски.«Ключевая ставка в какой-то момент взлетела до 20%, а многие строят в основном за счет кредитных средств. Себестоимость строительства сильно увеличилась. В то же время ставку аренды сильно не повысишь, потому что арендаторы на нее не соглашаются. В Ростовской области она остается на уровне 11-12 тыс. рублей за квадратный метр качественных площадей класса А в год и около 17 тыс. рублей за квадратный метр мультитемпературного склада», — рассказывает эксперт.
Инвестиционная активность на рынке складской недвижимости сейчас подморожена, отмечает Максим Хмель:
«Затраты на проекты, особенно мультитемпературных складов, колоссальные. Многие проекты приостановлены. Девелоперы сидят и считают, вывезут они за счет арендной ставки проект или он их в долговую бездну потянет».
Поделиться
В I полугодии 2026 года объем сделок в ключевых регионах Юга снижался, указывает Антон Алябьев // Фото: пресс-служба CORE.XPПри этом, по данным CORE.XP, в первом полугодии 2026 года объем сделок на рынке снижается вместе со снижением темпов ввода новых объектов, что может говорить о сокращении инвестактивности и спроса и со стороны арендаторов складов.
«По нашим данным, объём заключенных сделок в Ростовской и Волгоградской областях, в Краснодарском и Ставропольском краях в первом полугодии 2026 года составил 85 тыс. кв. м. В 1 полугодии 2025 г. объём был выше – 135 тыс. кв. м, что было связано с заключением нескольких крупных сделок», — отмечает Антон Алябьев.
Рынок указанных выше регионов за первую половину 2026 года пополнился 123 тыс. кв. м качественной складской недвижимости (класса А и В). Это на 26% меньше, чем годом ранее (167 тыс. кв. м). При этом 46% объёма ввода в I полугодии пришлось на рынок Ростовской области, подчеркивают в CORE.XP.
На текущий момент на Кубани строится 234 тыс.кв.м складов, на Дону — 19 тыс.кв.м., на Ставрополье — 42 тыс. кв. м. Строящихся проектов в Волгоградской области на конец I пол. 2026 г. не зафиксировано, сообщил «Эксперту Юг» партнер NF GROUP Константин Фомиченко.
75% сделок прошли в формате строительства под заказчика (Build-to-suit), подчеркивают в IBC Real Estate.
Дробление площадей в ответ на военные угрозы
На военные риски рынок откликнется дробление площадей на более мелкие, говорит Максим Хмель. Запуск программы партнерских хабов площадью от 200 кв.м. — логичный шаг и со стороны Wildberries. Это поможет снизить военные угрозы.«Крупные компании на какое-то время перестанут строить «стотысячники» и будут заниматься дроблением площадей, чтобы в случае удара БПЛА ущерб был минимальным. В военное время такой формат логистики более безопасен. Кроме того, застраховать крупные объекты сейчас будет сложно и дорого. Технологии строительства тоже будут меняться. Объекты начнут строить с противодроновой защитой», — отмечает Максим Хмель.
В России может сформироваться краткосрочный тренд на строительство мелкоформатных складов и программа WB способна спровоцировать локальный всплеск, однако интерес это вызовет скорее у мелких и средних инвесторов, подчеркивает Максим Хмель:
«Сейчас все будут настороженно смотреть на формат партнерских хабов. Надо понять, как он работает. Если у одно-второго-третьего это формат попрет, возможно, будет всплеск. Начнут скупать участки пачками, строить мелкоформатные склады, заключать договоры с WB и перепродавать бизнес с уже готовым контрактом. Крупные инвесторы вряд ли таким заинтересуются, а мелкие и средние могут».
Виктор Халын, напротив, сомневается, что строительство складов для WB площадью от 200 кв.м. может стать инвестиционным трендом.
«Я думаю, это временная история со стороны маркетплейса, чтобы перехватить поток товаров, пока компания не восстановит повреждённые площадки. Для маркетплейса такая схема логистики экономически нецелесообразна и довольно дорога, но сейчас другого выхода нет».
При этом мелкоформатных складов хорошего качества в принципе немного, все современные склады строятся по стандарту крупных, добавляет Максим Хмель:
«Самые маленькие более-менее качественные склады имеют площадь 1,5 тыс. кв.м. Те, кто не хочет проходить госэкспертизу, обычно так дробит площади. 200 кв.м. — это прямо сундук. С одной стороны, это дает возможность «клепать» быстровозводимые конструкции и быть более защищенным от атак, с другой стороны, экономически это, конечно, очень невыгодно».
Дробление площадей приведет к удорожанию товаров и услуг сначала для клиентов-партнеров, а затем для конечных потребителей, подчеркивает эксперт:
«Несколько десятков складов в одном городе требуют гораздо большего количество сотрудников, чем один большой склад».
Год на восстановление
Восстановление же поверженных площадей может занять до шести месяцев, говорит Максим Хмель:«Если восстанавливать склады в тех же локациях, для которых уже есть проект и техусловия, и в том же объеме, то это может занять до шести месяцев».
Виктор Халын соглашается, восстановить такой объем площадей можно за год, но главный вопрос сегодня, не как быстро построить, а как сохранить. Проект создания склада сегодня потребует больших инвестиций, поскольку объект нужно будет оборудовать противодроновой защитой. Это ведет не только к увеличению затрат бизнеса, но и к увеличению сроков окупаемости и изменению параметров рентабельности бизнеса, говорит Виктор Халын.
Решение включить логистические объекты в перечень критической инфраструктуры Виктор Халын поддерживает:
«Логистика — это кровеносная система экономики. Это транспорт, склады, перегрузочные базы и так далее. В условиях военных действий в любой стране мира логистика всегда становилась критически важным объектом. Во время военной опасности нужно защищать не только поставки в армию, но и продовольственную и производственную логистику, поддерживать жизнеобеспечение населения. Государство не может затянуть противодроновой сеткой все склады, но оно обязано предпринять меры по защите потребительского рынка, поэтому государство говорит: «Уважаемые собственники, будьте добры, примите защитные меры. Если вы их не примете, мы примем их за вас». Конечно, любой собственник заинтересован в защите товара, но при этом нужно понимать, что создание защитных систем потребует определённых затрат и может отразится на рентабельности бизнеса и себестоимости продукции».
