На сегодняшний день в Ростове налицо только один проект комплексной жилой застройки – микрорайон Левенцовка. В ближайшие годы появятся ещё два новых микрорайона – «Суворовский» и «Декоративные культуры». Подобный опыт донские власти хотели бы тиражировать в рамках всего региона. Но, несмотря на обещанную властями поддержку, такие предложения пока не прельщают девелоперов из-за своей долгосрочности и масштабности вложений собственных средств.

Определились с ориентирами

Ростовская область по-прежнему испытывает дефицит жилой недвижимости эконом-класса. Несмотря на ежеквартальный рост вводимого жилья — а по итогам 1 квартала 2013 года он составил 15% — городу не хватает доступных предложений. Так, в прошлом году из-за отсутствия необходимого объёма жилья эконом-класса городская администрация была вынуждена вернуть в фонд ЖКХ около 100 млн рублей, поскольку в городе не нашлось площадей для закупки квартир по программе переселения населения из аварийного жилья. Предложения на открытом рынке сегодня также расходятся как горячие пирожки — это с учётом того факта, что цены на недвижимость в Ростове самые высокие на Юге: средняя цена за квадратный метр на первичном рынке в 2012 году составила 53, 1 тысячи рублей. А ведь в Краснодаре и Волгограде уже два года стоимость квадратного метра держится в районе 41-45 тысяч рублей.

Решать проблему нехватки доступных предложений на рынке недвижимости областные власти намерены с помощью стимулирования комплексной жилой застройки. «К 2020 году благодаря комплексной застройке будет возведено 5 миллионов 836 тысяч квадратных метров, — заявил на пресс-конференции заместитель губернатора Ростовской области Сергей Трифонов . — На это направление сегодня брошены все основные силы. Мы выбрали несколько муниципальных образований, в число которых вошли Ростов, Таганрог, Аксайский район, Новочеркасск, Батайск, Шахты, Новошахтинск и Волгодонск, где в скором времени будут развиты перспективные площадки под комплексную застройку. Сейчас мы занимаемся разработкой плана застройки территорий в этих территориях. В документации будут учтены все затраты на развитие дорожной, инженерной и социальной инфраструктур по каждому муниципальному образованию».

План должны закончить уже нынешним летом. В результате власти смогут рассчитывать, сколько квадратных метров жилья необходимо строить ежегодно. Пока администрация составила адресный перечень всех пригодных под жилое строительство жилищных участков в области на 2013-2020 годы. «В 2014 году запланировано возвести порядка 2,8 миллиона квадратных метров, в 2015 – более 3 миллионов квадратных метров, а к 2020 году выйти на показатель 5 миллионов квадратных метров в год. В общей сложности до 2020 года должно быть построено порядка 30,8 миллиона квадратных метров жилья», — поясняет г-н Трифонов.

Потенциал у комплексной застройки действительно значительный — особенно если учитывать эффект низкой базы. Так, за год разрешений на строительство выдано почти на 3 млн кв.м, из которых 70% – индивидуальная застройка, и лишь 30% составляют проекты на многоквартирные дома.

Освоенные территории

Первый и единственный пока проект комплексной застройки «Западные ворота» (микрорайон Левенцовка) был заявлен якорным застройщиком ЗАО «Патриот» ещё в докризисном 2008 году. Этот жилой район состоит из двух микрорайонов, строительство первого ( 7,18 га) полностью завершено, в 2014 году будет сдан третий микрорайон, площадь которого составляет 25,5 га. Средняя стоимость квартир в Левенцовке в 2013 году доходила до 45,6 тысячи рублей за кв. м.

Важно отметить, что все вопросы, связанные с развитием инфраструктуры по этому проекту, решаются силами девелопера. Суммы вложений, которые предлагают власти, пока занимают наименьшую долю от необходимых инвестиций. К тому же, такой вид сотрудничества сегодня находится на начальном этапе, хотя власти заявляют о готовности вносить свою посильную помощь в развитие площадок в ближайшей перспективе. Например, подобные проекты могут получить субсидии по госпрограмме «Жилище». «Ростовская область принимает участие в этой федеральной программе, — говорит Сергей Трифонов. — Но поскольку у нас пока только одна Левенцовка, то в прошлом году нам удалось получить порядка 70 миллионов на строительство дорожной инфраструктуры микрорайона. В этом году мы представляем проект детского сада в Левенцовке, и порядка 40 процентов средств под этот проект планируем получить из федерального бюджета».

Сегодня городом заявлено ещё два проекта комплексной застройки – микрорайоны «Суворовский» и «Декоративные культуры».

Микрорайон «Суворовский» предполагается сдать к концу года. Порядка 260 тысяч кв. м нового жилья будут реализованы агропромышленным строительным комбинатом «Гулькевичский» по программе обеспечения жильём военнослужащих. Поэтому цена на такие квартиры заявлена почти в два раза ниже среднерыночной – 28,7 тысячи рублей за кв.м. Для реализации на свободном рынке квартир в «Суворовском» в 2013 году будет сдано 27 тысяч кв. м и 90 тысяч кв. м в 2014 компанией «Кубанская марка». ОАО «Ростовское» возведет в «Суворовском» 43 тысячи кв. м. И для рыночного покупателя цена за квадратный метр составляет 36 - 40 тысяч рублей. Надо отметить, что все эти застройщики входят в краснодарскую группу ВКБ. По данным группы, до 2024 года в микрорайоне «Суворовский» на участке в 467 га будет построено 4,5 млн кв. м многоэтажного жилья. Предполагаемый объём инвестиций в строительство жилых домов – 156 млрд рублей, а с учётом объектов инженерной и социальной инфраструктуры — 170 млрд рублей. Кроме того, как сообщают в группе, ОАО «Ростовское», ЗАО «Кубанская марка», ООО «Мастерстрой» возведут в микрорайоне «Декоративные культуры» многоквартирные дома суммарной площадью 190 тысяч кв. м — это ещё 6,24 млрд рублей инвестиций без учёта инфраструктуры. В целом земельный банк кубанских застройщиков в Ростове позволяет построить около 5 млн кв. м жилья.

Район «Декоративные культуры», когда-то планировавшийся как город-спутник, сегодня только начинает развиваться. Пока в качестве якорных застройщиков здесь выступают компания «Патриот», которая с 2010 года арендует 4 га земли, и ОАО «Ростовское». Основной этап строительства жилого комплекса должен начаться уже в нынешнем году.

«Ростов в сегодняшних границах достаточно ограничен по площадям для комплексного освоения, — отмечает генеральный директор ЗАО “Патриот” Игорь Далаксакуашвили. — На город их всего пять-шесть, на всех ведутся работы. Например, Левенцовка, бывший аэродром ДОСААФ, “Декоративные культуры” и ещё несколько. При этом существуют естественные рыночные ограничители, не позволяющие продавать в одном месте более того или иного количества метров жилья, следовательно, территории развиваются в определённом темпе. Комплексное освоение требует серьёзной подготовки до начала реализации проекта, кроме того, продажа прав аренды участков долгое время не проводилась. Практика подобных аукционов была возобновлена в прошлом году. В частности, ЗАО “Патриот” выиграло право аренды на пятый и шестой микрорайоны Левенцовки, где планирует возведение более 700 тысяч квадратных метров жилья».

Предложение не для всех

Заявленный объём жилья в упомянутых микрорайонах действительно способен серьезно повлиять на удовлетворение спроса в сегменте эконом-класса. Однако круг девелоперов, которые бы могли поучаствовать в подобных проектах, достаточно ограничен. По мнению генерального директора компании «ЮИТ ДОН» Андрея Шумеева , на это существует целый ряд причин. «Предложение на рынке земельных участков в Ростове-на-Дону снижается, в первую очередь из-за их ограниченного количества и постепенного освоения, — говорит г-н Шумеев. — В связи с этим основным направлением развития жилищного строительства остаётся освоение свободных территорий, находящихся в государственной или муниципальной собственности».

Получить территорию под строительство застройщик может двумя способами. В первом случае девелопер получает земельный участок для его комплексного освоения. Тогда на плечи застройщика ложатся все подготовительные процедуры: создание проекта планировки и межевания территории, работы по его обустройству объектами инженерной и транспортной инфраструктуры. Однако возможен и второй вариант: девелопер получает территорию под застройку с уже готовой инфраструктурой, которую до этого разработал собственник земельного участка – орган местного самоуправления или государственной власти.

«К сожалению, органы власти выбирают самый простой путь: формируют большой участок и выставляют его на аукцион, перекладывая все затраты по обустройству на одного застройщика, — говорит Андрей Шумеев. — Причём оценить стоимость затрат на создание инженерной и транспортной инфраструктуры по материалам конкурса не представляется возможным даже приблизительно. Большая часть застройщиков, работающих на территории города, не готова идти на такие риски. Привлечение инвестиций может стоить очень дорого, если нет уверенности в конечном финансовом результате. Власти должны понять, что один, два или максимум три застройщика – участники аукционов по реализации прав на большие земельные участки для комплексного освоения в целях жилищного строительства – не в состоянии выполнить планы области по вводу жилья. Они не смогут ежегодно повышать этот показатель на один-полтора миллиона квадратных метров. Надо привлекать всех застройщиков региона, равномерно используя оба способа предоставления земельных участков для комплексной застройки свободных территорий».

Более того, как поясняет директор «EMT консалтинг» Анатолий Самойлов , решить задачу по освоению таких крупных территорий с полным обеспечением их инфраструктурой под силу только очень крупным компаниям с большим капиталом. Даже средним застройщикам приходится довольствоваться точечными проектами. Следовательно, застройщики в городе поставлены в очень разные условия существования, так как власти постоянно заявляют о приоритете развития комплексной жилой застройки и постепенном отказе от точечных проектов.

Все эксперты рынка однозначно говорят об оправданности подобных мер, так как они в первую очередь направлены на последовательное формирование мегаполиса. «Речь идёт о росте города, о расширении его границ, — поясняет г-н Самойлов. — И территории комплексной застройки должны создаваться заранее встроенными в городскую среду. Однако если разработчики проектов комплексной застройки будут приглашать застройщиков в чистое поле, перекладывая вопросы инфраструктуры на плечи девелоперов либо вообще не решая их, то город рискует развиваться как большая деревня».