Значительная часть высокобюджетной недвижимости на Юге приобретается с инвестиционными целями — чтобы заработать на аренде или выгодно перепродать, когда цена вырастет. Чем южнее расположен объект, тем чаще на первый план выходит именно эта цель.

Покупатель высококлассной недвижимости сегодня — прагматичный и требовательный человек, привыкший к высокому качеству жилья и уровню сервиса, который соответствует его положению в обществе. Чаще всего это семейный мужчина в возрасте 35–55 лет, хотя доля женщин-инвесторов растёт. «За последние два года доля женщин-собственников выросла до 25-30%: нередко они оформляют объекты на себя», — отметил Андрей Иванов из компании «Этажи».

Постоянно проживает инвестор часто в Москве — по данным аналитических отчетов Kronung, около 60-70% покупок в премиум-сегменте Сочи, Краснодара и Ростова-на-Дону совершаются жителями столичных регионов, которые рассматривают юг как альтернативу зарубежным активам. Заметную долю среди покупателей занимают и жители Санкт-Петербурга, Казани, Екатеринбурга, Сибири.

По роду занятий это обычно собственники бизнеса или топ-менеджеры крупных компаний — они знают цену деньгам, но все же при покупке южной недвижимости дают волю эмоциям.

«На юге важен образ жизни — вид, атмосфера, окружение, ощущение от места играют не меньшую роль, чем цифры и выгода, — делится наблюдениями Софья Любимова, учредитель ростовского агентства недвижимости «Любимова». — Юг выигрывает там, где есть баланс эмоций и экономики».

«Доля сделок с участием клиентов до 30 лет составляет уже почти треть от общего объёма спроса, — говорит руководитель проекта апарт-комплекса «Сады морей» в Геленджике Олег Сакадин. — Покупатели этого сегмента, как правило, ориентируются на качественную архитектуру, сервис, приватность и рассматривают жильё не только как пространство для жизни, но и как надёжный инвестиционный актив». Он также отметил, что в южных регионах спрос больше, чем в центральных, смещается в сторону просторных вариантов: прослеживается тренд на двух- и трёхкомнатные лоты. Таким образом покупатели стремятся обеспечить приватность для всех членов семьи, особенно если объект приобретают для отдыха.

Практики отмечают появление на рынке премиальной недвижимости новой категории покупателей: это относительно молодые люди, ИТ-специалисты и владельцы высокотехнологичных стартапов.

«Покупатели недвижимости в Сочи отдают предпочтение жилым комплексам с максимально автономной инфраструктурой, включающей не только социальные объекты, но и полный спектр сервисов, позволяющих закрыть не только повседневные потребности без необходимости выхода за пределы территории», — рассказала Ленария Хасиятуллина, коммерческий директор девелоперской компании «НЕОМЕТРИЯ».

Самым престижным курортом на юге России остается Сочи, где недвижимость по-прежнему самая ликвидная.

По данным компании «Стилобат», в I квартале 2026 года предложение на первичном рынке высокобюджетной жилой недвижимости Сочи сохраняет тенденцию к росту, прежде всего за счет продолжения реализации крупных проектов, запущенных в 2025 году: комплекса «Поляна Пик» в горном кластере, новых корпусов Benefit Collection Sochi Chalet и Luciano Vita Club Sochi, рестарта продаж второго корпуса LeePrime Residences, а также клубного дома «Моретта» — это единственный проект такого класса с форматом квартир.

Доля премиум-класса по итогам первого квартала года составляет 89%, тогда как класс делюкс сохраняет ограниченную представленность из-за высокой стоимости проектов и сдержанной девелоперской активности. По итогам I квартала в сегменте элитных новостроек Сочи заключено около 20 сделок. По результатам 2025 года общее количество сделок составило 110 единиц, что на 25% ниже показателя 2024 года.

Ожидается, что тенденция к снижению спроса сохранится на протяжении 2026 года. Ключевые причины — выжидательная позиция покупателей из-за сохраняющейся экономической неопределенности, курортная специфика (недвижимость как дополнительный, а не основной актив) и переток спроса в другие, более доступные курортные направления.

В последние годы у черноморского побережья появился конкурент с другой стороны Кавказского хребта. Если еще несколько назад понятия «Северный Кавказ» и «элитная недвижимость» были практически несовместимы, то теперь здесь появляется все больше премиальных проектов.

«Серьезным фактором становится качество управления: рынок испытывает дефицит профессиональных операторов, и их наличие становится конкурентным преимуществом проекта, — говорит Ленария Хасиятуллина, коммерческий директор девелоперской компании «НЕОМЕТРИЯ». — Дополнительным драйвером выступает развитие финансовых инструментов. Мы предлагаем широкий спектр решений: ипотечные программы, рассрочки, трейд-ин, а также лизинг недвижимости — перспективный инструмент, который пока редко используется, но обладает большим потенциалом, особенно для юридических лиц».

Как считает Алексей Азаров из «ДНК-Девелопмент», современный курортный проект должен сочетать пять главных принципов: сильную локацию, архитектурную идентичность, круглогодичный сценарий использования, профессиональное управление и (в идеале) — ограниченное предложение. «Премиальный клиент покупает не квадратные метры, а будущий доход, а также свой повышенный уровень жизни».

«Лучше всего держат стоимость проекты с собственной инфраструктурой и профессиональным управлением. Апарт-формат с подтверждённой доходностью сегодня наиболее ликвидный инструмент, — подчеркивает Антон Хрусталев из Nedvex — Главный принцип: объект должен работать без участия владельца. Сервис, управление, загрузка — всё это должно функционировать как отлаженная система, а не держаться на энтузиазме конкретных менеджеров».

«Востребованными остаются сервисные апартаменты с управлением от оператора, но преимущественно в локации с устойчивым туристическим потоком — Сочи, Геленджик, Анапа, — считает Филипп Шарге. — Факторы безопасности, транспортной доступности и экологии влияют на спрос, но не блокируют его полностью. Покупатели элитной недвижимости более мобильны и информированы, поэтому готовы мириться с логистическими сложностями ради уникальной локации, вида на море или приватности. Однако эти требования становятся фильтром. Объекты в неудобных или экологически неблагополучных районах теряют ликвидность быстрее, чем в прошлом. Вероятно, это долгосрочный тренд — качество среды будет цениться выше, чем просто «статус» адреса».

«Таким образом, рынок курортной недвижимости переходит в стадию зрелости, где ключевыми факторами успеха становятся качество продукта, профессиональное управление и продуманная инвестиционная модель, — резюмирует Ленария Хасиятуллина.