Главная проблема, которая беспокоит сегодня девелоперов, риэлторов и аналитиков рынка недвижимости, — сокращение эффективного спроса на жильё в условиях выраженного экономического спада. «Негативное влияние макроэкономических проблем на рынок недвижимости дополняет и усиливает внутрироссийская специфика, а именно — очень низкий платёжеспособный спрос на недвижимость (при огромном неудовлетворённом потенциальном спросе), который продолжает сокращаться в связи с ростом расходов — как отдельных домохозяйств, так и компаний — на фоне сокращения доходов, — говорится в недавнем аналитическом отчёте ростовского агентства недвижимости “Титул”. — За несколько последних посткризисных лет стоимость жилья в большинстве регионов страны постепенно растёт, отыгрывая инфляцию, а вот реальные доходы населения сокращаются. Возможности купить жилье в кредит, взяв ипотеку, тоже сокращаются».

Тем не менее, органы статистики пока фиксируют скорее обратный тренд: за первые семь месяцев этого года в России, по данным Росстата, было введено в действие 35,2 млн кв. м жилья, что на 31,5% больше, чем в январе-июле прошлого года. Очевидно, что значительное воздействие на эти результаты оказала политика руководства ряда регионов по стимулированию жилищного строительства, в первую очередь в эконом-классе. На юге России это в первую очередь Краснодарский край и Ростовская область — на Кубани доступное жильё давно стало приоритетом властей, а Дон сейчас активно догоняет соседа по темпам строительства.

Новый пакет мер поддержки строительства недорогого жилья был представлен правительством в марте с подачи президента Владимира Путина в виде федеральной программы «Жильё для российской семьи». На данный момент из 19 регионов, подписавших соглашение об участии в этой программе, юг России представляют всего два — это Краснодарский край и Чеченская Республика.

Что касается проблемы сокращения доступа к ипотечным ресурсам, то здесь сейчас идёт двунаправленный процесс. С одной стороны, ещё начиная с марта, после того, как ЦБ повысил учётную ставку, обозначилась тенденция к росту ставок по ипотеке — по итогам 1 полугодия они увеличились у 61 из 100 банков, согласно сообщению Агентства по страхованию вкладов. Обеспокоенность этим недавно выразил глава Министерства строительства и ЖКХ Михаил Мень, попросив премьер-министра Дмитрия Медведева проконтролировать этот процесс. Но, с другой стороны, по данным Минстроя, за последние пять месяцев население взяло 367,4 тысячи ипотечных кредитов на 627,3 млрд рублей — почти в 1,4 раза больше, чем годом ранее.

Увеличению числа ипотечных заёмщиков способствует прежде всего то, что банки, по данным ЦБ РФ, существенно увеличили объём выдачи кредитов с первоначальным взносом 10–20% — теперь в ипотечном портфеле банков доля кредитов с первым взносом до 30% составляет почти половину. Это объективно делает ипотеку более доступной, что отражено в недавнем исследовании агентства «РИА Рейтинг». По данным агентства, из всех регионов юга России только в Карачаево-Черкесии доступность ипотеки за прошлый год несколько сократилась, а в остальных увеличилась, причём в ряде субъектов (Ростовская область, Калмыкия, Кабардино-Балкария, Ингушетия) — более чем на 10%. Всё это позволяет сохранять умеренный оптимизм даже на фоне сохраняющейся неубедительной экономической конъюнктуры, хотя ряду крупных регионов Юга, прежде всего Ставропольскому краю и Волгоградской области, ещё предстоит большая работа по активизации строительства доступного жилья.

Ростовская область: ставка на мегапроект

В Ростовской области за первые семь месяцев этого года темпы жилищного строительства заметно выросли. По данным Ростовстата, за январь-июль в регионе было введено в действие 1,199 млн кв. м жилья (почти 14,4 тысячи квартир). Это почти на четверть больше, чем за тот же период годом ранее (962 тысячи кв. м), или 52% от годовой программы жилищного строительства. По оценке донского министра строительства, архитектуры и территориального развития Валерия Кузнецова, по итогам года плановые показатели могут быть несколько превышены.

Доля наиболее востребованного жилья эконом-класса в общем объёме ввода в Ростовской области превысила 42%, самые высокие темпы сдачи в этом сегменте наблюдались в Ростове-на-Дону, Батайске и Волгодонске. В областном центре, как отмечает региональное статистическое ведомство, в январе-июне застройщики, ведущие в Ростове многоквартирное жилищное строительство, сдали более 289 тысяч кв. м жилья — в 3,1 раза выше показателя за 1 полугодие 2013 года. В первую очередь таких показателей удалось достичь благодаря появлению на ростовском строительном рынке группы ВКБ краснодарского бизнесмена Виктора Бударина, которая к 2024 году может инвестировать в свои проекты в донской столице порядка 170 млрд рублей.

Как сообщил на недавней пресс-конференции председатель совета директоров ОАО «Ростовское» (входит в группу ВКБ) Николай Бритвин, в ближайшие 10–15 лет на границе Северного жилого массива Ростова-на-Дону и Мясниковского района области планируется застроить жильём и объектами социальной инфраструктуры 857 га земли в рамках проекта микрорайона «Суворовский». Здесь будет возведено 56 многоэтажных каркасно-монолитных и объёмно-блочных домов, в которых сможет проживать до 200 тысяч человек.

Первая очередь «Суворовского» на 265 тысяч кв. м жилья была сдана в конце прошлого года; сейчас здесь создаётся социальная инфраструктура — два детских сада, школа, поликлиника, торговый центр. Также заложен парк имени 70-летия Великой Победы, который будет официально открыт в следующем году. По словам Николая Бритвина, в обеспечение земельного участка инженерной инфраструктурой было вложено порядка 2 млрд рублей, в результате здесь появились построенная с использованием чешских технологий система водоотведения и водоочистки, автономная подстанция, спроектирована подъездная дорога. Примечательно, что вслед за ВКБ к Ростову стали присматриваться и другие кубанские застройщики. Так, недавно стало известно, что краснодарская корпорация «Девелопмент-Юг» планирует строить в донской столице до 100 тысяч кв. м в год.

Краснодарский край: от количества к качеству

В Краснодарском крае темпы жилищного строительства за первые семь месяцев оказались ещё выше, чем в Ростовской области. По данным Краснодарстата, за январь-июль в регионе было построено 2,495 млн кв. м жилья (29,7 тысячи квартир) — на 29,5% больше, чем за тот же период прошлого года. При этом было отмечено заметное снижение доли индивидуального строительства — если год назад (январь-июль) она составляла 57,5%, то теперь сократилась до 48,9%. Напротив, объём жилья, введённого предприятиями и организациями, вырос в 1,6 раза — до 1,274 млн кв. м (21,1 тысячи квартир) за первые семь месяцев этого года.

В Краснодаре, как сообщила администрация города 11 августа, с начала года было введено в эксплуатацию свыше 958 тысяч кв. м жилья, в их числе более 752 тысяч кв. м пришлось на многоквартирные дома. Общий план на год составляет 1,2 млн кв. м — это несколько меньше, чем в 2013 году, когда фактический объём ввода жилья в кубанской столице составил 1,304 кв. м. А если учесть, что в 2012 году было сдано 1,5 млн «квадратов», то долгосрочный понижающий тренд очевиден, хотя ещё два года назад на форуме крупнейших компаний ЮФО мэр Краснодара Владимир Евланов говорил, что в ближайшие 10 лет в городе нужно построить 33 млн кв. м жилья более чем на 500 тысяч человек.

Реальность скорректировала планы городского руководства, хотя, возможно, в этом году администрация Краснодара перестраховалась, заранее занизив план по жилью — за семь месяцев он был перевыполнен на 51%. «Количество сданных квадратных метров для нас не самоцель», — прокомментировал недавно ход жилищного строительства в Краснодаре Владимир Евланов, обозначив в числе приоритетов новые стандарты строительства, повышение качества жилья, выработку норм обеспеченности новых микрорайонов социальной инфраструктурой. Как сообщил главный архитектор Краснодара Игорь Мазурок, в настоящее время рассматривается вопрос о том, чтобы при утверждении градостроительных планов земельных участков и выдаче разрешений на строительство закладывать в эти документы для каждого застройщика обязательные нормы обеспеченности детсадами, школами, зелёными насаждениями и т. д. Однако всё это ещё должно быть согласовано с застройщиками, депутатами гордумы и общественностью.

В преддверии недавнего Дня строителя руководство Краснодарского края на встрече с девелоперами обозначило новый ориентир для стройкомплекса — 4,5 млн кв. м жилья в год, отметив, что планка 4 млн «квадратов» уже стала нормой. При этом основной акцент планируется также делать на жилье эконом-класса. Как заявил губернатор Кубани Александр Ткачёв, в Краснодаре в обозримом будущем в рамках госпрограммы поддержки возведения жилья эконом-класса планируется построить 48 тысяч квартир по цене на 20% ниже рыночной. О готовности идти в этот сегмент объявляют в том числе и те девелоперы, которые раньше строили главным образом жильё высоких ценовых категорий, например, корпорация «Девелопмент-Юг».

Ставропольский край: тесно для своих

На программу «Жильё для российской семьи» рассчитывают и в Ставропольском крае, где, по сообщению регионального министерства строительства и архитектуры, в ходе её реализации планируется построить 1,4 млн кв. м жилья до 2016 года. Однако пока Ставрополье не демонстрирует убедительной динамики в этом сегменте. В 2013 году, по данным Ставропольстата, было введено в эксплуатацию 1,4 млн кв. м благоустроенных квартир — это всего на 8,5% больше, чем в 2011 году (для сравнения, по России в целом динамика за этот период составила 13,8%), причём более 41% всех построенных квартир — однокомнатные.

В нынешнем году темпы жилищного строительства в Ставропольском крае резко упали — в 1 полугодии ввод в действие жилых домов (325,4 тысячи кв. м) составил всего 66% от 1 полугодия 2013 года. При этом в крае сохраняется очень высокая доля индивидуального строительства: в общем объёме ввода жильяза январь-июнь на индивидуальных застройщиков пришлось более 56% (183,3 тысячи кв. м). Кроме того, довольно заметно выросли цены на жильё: на первичном рынке, по данным органам статистики, стоимость «квадрата» за последние полгода увеличилась на 5,2% (до 32,6 тысячи рублей), а на вторичном рынке — на 3,5% (до 33,2 тысячи рублей).

Отсутствие быстрого роста на жилищном рынке Ставропольского края заставляет местных застройщиков искать счастья в соседних регионах. Так, ещё четыре года назад ведущий застройщик Ставрополя «ЮгСтройИнвест» (в 2009 году, по данным компании, её доля в строительстве в краевой столице составляла 62%) начал работу в Краснодаре — на главной территории перспективного развития города, в Восточно-Кругликовском микрорайоне. Руководство компании поясняло это тем, что, в отличие от Ставрополя, где розничная цена квадратного метра не слишком отличается от себестоимости строительства, работа в Краснодаре более выгодна для застройщика. Расширение деятельности дало быстрый результат. По итогам прошлого года «ЮгСтройИнвест» в рейтинге маркетингового агентства InfoLine был признан российским лидером по темпам роста — объём ввода жилья в эксплуатацию у этого застройщика вырос на две трети (до примерно 340 тысяч кв. м).

---

Виртуальная конференция

С каким сегментом в сфере строительства вы связываете ближайшие перспективы роста и почему?