// Фото из архива компании
Адвокатское бюро «Домащенко и партнёры» — одна из ведущих юридических компаний Юга. С 2018 года развивает направление, связанное с юридическим сопровождением застройщиков. Основные клиенты бюро работают на рынках краевой столицы, Сочи и ряда промышленных городов Кубани.
По мнению управляющего партнёра компании Романа Домащенко, последний год в Краснодарском крае наблюдается заметное оживление рынка жилой недвижимости, в частности, в таких сегментах, как аренда жилья и приобретение квартир в новостройках. Особенно ярко это видно на примере Сочи, инвестиционная привлекательность которого за последний год существенно выросла. При этом действующий в крупных городах Кубани мораторий на точечную застройку ведёт к вытеснению с этих рынков мелких игроков и усилению позиций крупных застройщиков.
Явные плюсы от пандемии
— Что помогает и что мешает сегодня в реализации строительных проектов на Кубани?
— Как ни странно, помогает пандемия и связанные с ней ограничения. Летом 2020-го, из-за невозможности отдыхать на зарубежных курортах, россияне поехали в Крым или на Черноморское побережье. Был колоссальный спрос на аренду недвижимости, у компаний появился стимул возводить новые гостевые объекты или реконструировать старые.
Рынок жилья также показал положительную динамику. Рост спроса отразился на повышении цен, что не останавливает покупателей. Напротив, со второй половины 2020 года и четыре месяца 2021-го мы наблюдаем просто взрывные продажи. Особенно в Сочи и в Краснодаре. Сегодня здесь продаётся практически всё, даже не очень качественное жильё в новостройках. По нашим оценкам, сейчас доходность строительного бизнеса в кубанской столице составляет в среднем 60 процентов, в Сочи — 180 процентов.
Не уверен, что после снятия всех ограничений и открытии зарубежных направлений цены упадут. Опыт предыдущих десятилетий показывает, что после роста цен год-два была стагнация, но ни разу не было падения.
Если говорить о барьерах, то, например, в Сочи мешают ограничительные меры. Недавно горсовет Сочи ввёл в городе-курорте мораторий на точечную застройку. Целому ряду средних и мелких строительных компаний пришлось заморозить проекты (многоквартирные, апартаменты). Застройщики потратили сотни миллионов рублей: приобрели участки, получили техусловия, изготовили проектную документацию. Но на стадии получения разрешений были вынуждены заморозить проекты. Ограничения действуют до принятия генерального плана развития Сочи. По опыту Краснодара видно, что генплан будет приниматься года полтора-два. Эта ситуация заставляет уходить с рынка мелких и средних строителей, что, безусловно, на руку их более крупным конкурентам.
— Краснодар — ядро крупной агломерации на Юге. Как изменилась привлекательность Краснодара для застройщиков-инвесторов в последние годы?
— За последний год привлекательность не повысилась. Крупные игроки краснодарского рынка, которые годами занимаются комплексной застройкой территорий, хорошо себя чувствуют и вполне прилично зарабатывают. Новые инвесторы выходить не спешат.
В последние два-три месяца со стороны наших клиентов из Москвы, Подмосковья. Екатеринбурга, Новосибирска мы видим очень высокий интерес к недвижимости в Сочи. Это — десятки компаний, желающие инвестировать в покупку недвижимости в городе-курорте. Для сравнения, интерес к Краснодару проявляют сегодня в три раза меньше потенциальных частных инвесторов. Причину я называл выше: более низкая, по сравнению с недвижимостью в Сочи, доходность.
Жилая застройка: от центра и до окраин
— До 2020 года у Краснодара не было внятного генплана. Без него правила застройки исторической части города выглядели полумерой. Когда генплан приняли, вместе с ним создали цифровую карту города. Как теперь обстоит дело с регулированием застройки?
— На этот вопрос трудно ответить однозначно. Его принятие не стало панацеей от всех бед. Во-первых, в исторической части теперь новые дома могут быть не выше 12 метров. Это — высота трёхэтажного дома. Мне известны случаи, когда строители, дабы сохранить хорошие отношения с муниципальной властью, были вынуждены соглашаться на такие условия и нести убытки в десятки миллионов рублей. То есть изменения вносили в ранее выданные разрешения на строительство жилых высоток. Во-вторых, с принятием генплана ужесточились требования к застройщикам. На первый план вышло комплексное освоение территорий, и наличие социальных объектов (поликлиник, школ, детсадов и т. д.) в таких проектах — обязательно. Если у тебя в Краснодаре под застройку участок в пять-десять гектаров, и ты берёшь на себя конкретные обязательства по социальной инфраструктуре, тебе разрешат строить. Если участки меньшей площади — постой в стороне. По таким правилам в Краснодаре могут играть не более десяти застройщиков. Сейчас мы видим существенное укрупнение краснодарского рынка. Мелкие и средние строительные фирмы ушли или собираются это сделать, как только сдадут объекты, начатые в предыдущие годы.
— А вы не допускаете такой сценарий: мелкие компании объединяются для реализации проектов комплексной застройки территорий?
— Сегодня для того, чтобы в Краснодаре застроить территорию в пять гектаров и больше, необходима сумма от миллиарда рублей. Даже если три-четыре небольших СК объединятся, у них всё равно не будет возможность столько инвестировать. Такие средства в Краснодаре есть лишь у застройщиков из десятки лидеров, в числе которых «Югстройимпериал» (ЮСИ), «ВКБ-Новостройки», «Девелопмент-Юг», AVA Group и другие.
— А как сегодня развивается строительный бизнес в неприморских городах Кубани, например, в Армавире, Славянске-на-Кубани, Тихорецке?
— Везде по-разному. В частности, мне нравится, как развивается сейчас Армавир, так как у города грамотное руководство. Однако в Армавире первую скрипку играют крупные компании (например, те же «ВКБ-Новостройки» или ЮСИ). Они зашли в этот город со своими проектами комплексной застройки, с объектами социальной и спортивной инфраструктуры. Средняя площадь таких жилых комплексов — более 50 тысяч квадратных метров. Правда, доходность на рынке жилой застройки в указанных городах более низкая, чем в Краснодаре. Несколько иная ситуация в Тихорецке. Здесь работают, в основном, местные небольшие компании, которые занимаются точечной застройкой участков.
В целом в неприморских городах Кубани — промышленных центрах — строительный рынок развивается. В отличие от сельских территорий, где сдача двух-трёх пятиэтажных домов — это целое событие.
«Умные решения» — ключ к развитию
— Как в Краснодарском крае обстоят дела с развитием «умных» городов?
— Насколько мне известно, в Краснодаре, Сочи, Новороссийске, Геленджике и Горячем Ключе процессы внедрения технологий «умного» города идут вполне успешно. Например, в столице края в большинстве новых проектов комплексной застройки учтено применение «цифры» и новейших энергосберегающих технологий на объектах инженерной инфраструктуры. Не только потому, что так теперь правильно делать, потому, что цифровизация стала актуальным трендом. Есть спрос на «умную» недвижимость со стороны потенциальных покупателей. Они понимают, что при более высоких первоначальных вложениях смогут существенно экономить на коммуналке и вообще жить в более комфортных и безопасных условиях. Потому что технологии «умного» города — это не только про более точные цифровые счётчики на свет, газ, воду и тепло. Это, например, системы контроля доступа на территорию жилого комплекса, «интеллектуальные» домофоны с функцией распознавания «свой-чужой», биометрия и другие «фишки».
Если говорить в целом о городской инфраструктуре («умные» светофоры, «интеллектуальные» транспортные системы, безопасные улицы и дороги), то и там мы видим позитивные сдвиги, потому что есть финансирование по линии профильных федеральных проектов и региональных программ.
— В 2019-м и 2020 годах вы планировали увеличить количество сопровождаемых строительных и девелоперских проектов в Краснодаре и Сочи. Удалось ли этим планам осуществиться? Какие планы у вас на 2021 год?
— Наше адвокатское бюро специализируется на обслуживании средних и мелких строительных компаний, у которых нет возможности содержать собственную юридическую службу. Как я уже говорил, сегодня в Краснодаре и Сочи, где действует филиал адвокатского бюро, небольшие СК вынуждены уходить с рынка из-за ужесточившихся правил игры (в Краснодаре) и ограничений (в Сочи). С другой стороны, мы понимаем, что у крупных застройщиков есть собственные профессиональные юридические службы и предлагать таким СК стандартный пакет обслуживания «на аутсорсинге» не имеет смысла. Так что существенно расширить клиентский портфель нам, к сожалению, не удалось.
Для нас такая ситуация стала вызовом, но мы не отчаялись. Напротив, вызов приняли: пересмотрели деятельности и теперь понимаем, что предложить крупным застройщикам. В частности, всё, что связано с антикризисными мерами или репутационными рисками — когда для работы с аудиторией строителям потребуется помощь внешней и независимой юридической службы.
