В первом рейтинге крупнейших проектов юга России в сфере жилищного строительства, опубликованном два года назад (см. №27–28 от 23 сентября 2013 года), мы представили список из наиболее значимых 25 жилых комплексов, заявленных застройщиками в регионах ЮФО, включая те стройки, которые на тот момент находились на стадии проектной документации. Принципы составления второго рейтинга существенно отличаются: теперь мы решили сосредоточиться на тех объектах, которые строятся в настоящий момент — таким образом, нынешний рейтинг представляет собой срез южного рынка новостроек в реальном времени.

Причины для подобного изменения фокуса исследования довольно очевидны. Прежде всего, сам список наиболее крупных заявленных проектов в сфере жилищного строительства за два года не претерпел значительных изменений — как и прежде, в нём фигурируют такие долгосрочные начинания, как микрорайон «Суворовский» в Ростове-на-Дону, Московский и Восточно-Кругликовский микрорайоны в Краснодаре и ряд других. С этой точки зрения, пойти по прежнему пути неизбежно означало бы повторить уже известное.

Во-вторых (и это ещё важнее), сегодняшняя картина рынка жилой недвижимости и ситуация двухлетней давности резко отличаются. В 2013 году рынок был на подъёме, который уже через год превратился в настоящий бум — сегодня же строительная отрасль вновь переживает кризис. Девальвация рубля, рост цен на стройматериалы, падение платёжеспособного спроса и прочие малоприятные реалии нынешнего кризиса — всё это, в конечном итоге, означает, что параметры ряда крупных проектов будут пересмотрены. А значит, сейчас нет смысла возвращаться к докризисным планам девелоперов (прежде всего по стоимости проектов и объёмам жилья). Именно поэтому мы решили посвятить нынешний рейтинг текущим стройкам.

Исходные данные для исследования нам были предоставлены консалтинговой компанией MaconRealtyGroup, постоянным партнёром проектов «Эксперта ЮГ» в сфере недвижимости и жилищного строительства. Рабочие материалы рейтинга содержат данные по крупнейшим жилым комплексам в пяти ключевых региональных центрах юга России — Ростове-на-Дону, Краснодаре, Волгограде, Ставрополе и Астрахани (по 10 объектов на каждый город).

В настоящей публикации мы представляем первые 25 проектов, ранжированных по критерию «Общая площадь строящихся домов». На первом месте по этому параметру предсказуемо находится Краснодар — общая площадь строящегося жилья в первой десятке новых жилых комплексов здесь превышает 771 тысячу кв. м. Если быть совсем точным, то доля Краснодара в Топ-25 могла быть ещё больше, но мы ограничились всего десятью проектами, чтобы оставить место для других регионов. На втором месте оказался Ростов-на-Дону (632,2 тысячи кв. м), на третьем — Ставрополь (почти 348 тысяч кв. м), на четвёртом — Волгоград (298,4 тысячи кв. м), и замыкает список Астрахань, где общая площадь строящегося жилья в десяти крупнейших комплексах составляет 269,8 тысячи кв. м.

25 крупнейших жилых комплексов, строящихся в региональных центрах ЮФО

Краснодар: жилья хватит на всех

По итогам прошлого года Краснодар вновь уверенно занял первое место на Юге как по абсолютным показателям ввода жилья (1,719 млн кв. м, прирост на 32%), так и по количеству квадратных метров в расчёте на одного жителя (1924,7). В этом году кубанская столица может значительно превзойти прошлогодние цифры, поскольку уже в 1 полугодии плановое задание выполнено почти полностью — было сдано 1,159 млн кв. м при прогнозе в 1,25 млн «квадратов». В сравнении с январём-июнем прошлого года прирост составил 42,3%, а в целом Краснодарский край вышел на первое место среди регионов России — по данным Росстата, здесь было введено 7,4% всего жилья, сданного по стране.

Судя по статистике продаж, пока о полноценном кризисе на краснодарском рынке новостроек говорить не приходится. По оценке MaconRealtyGroup, в I квартале на первичном рынке было совершено около 6,5 тысячи сделок — это, конечно, существенно меньше, чем в последнем квартале прошлого года, когда население, напуганное девальвацией рубля, срочно вкладывало сбережения в недвижимость, однако вполне сопоставимо с январём-мартом 2014 года (6,6 тысячи сделок). А уже по итогам II квартала число сделок в «первичке» уверенно обошло показатели 1 полугодия прошлого года — 15,3 тысячи против 12,2 тысячи.

Как поясняет исполнительный директор MaconRealtyGroup Андрей Вакуленко, это произошло во многом из-за некоторого снижения средней стоимости квадратного метра после выхода на первичный рынок новых проектов с ценами реализации ниже рыночных. Действительно, с начала года ряд краснодарских застройщиков объявили сезон акций и скидок, что позволило поддержать спрос. Однако, по оценке компании «Информационно-аналитический центр недвижимости и бизнеса», во II квартале этого года средняя стоимость квадратного метра жилья на краснодарском первичном рынке, напротив, не снизилась, а несколько выросла — на 1,55% до 43,97 тысячи рублей.

В то же время застройщики, готовые комментировать ситуацию на рынке, констатируют, что в Краснодаре с начала года наблюдается серьёзный спад продаж. Сергей Геращенко, руководитель объединения застройщиков Юга «ВКБ-Новостройки», говорит, что у его группы компаний в 1 полугодии объём продаж жилья в Краснодаре снизился на 15% в сравнении с тем же периодом прошлого года. «Даже несмотря на то, что Краснодар стал городом первого выбора и сюда приезжает много людей из других регионов, на данный момент Краснодар перенасыщен жильём», — констатирует г-н Геращенко. Президент краснодарской строительно-инвестиционной корпорации «Девелопмент-Юг» Сергей Иванов тоже признаётся, что в этом году продажи его компании значительно снизились (см. интервью с г-ном Ивановым).

Пожалуй, самая оптимистичная новость с краснодарского рынка заключается в том, что призрак кризиса не перечеркнул планы застройщиков по реализации новых проектов. По информации MaconRealtyGroup, с начала года в городе началось строительство 77 объектов общей площадью более 937 тысяч кв. м (почти 18,5 тысячи квартир). Правда, это сравнительно небольшие проекты: ни один из них по общей площади не дотягивает до жилых комплексов, представленных в первой десятке рейтинга. В то же время есть и предпосылки того, что вскоре объёмы ввода жилья в Краснодаре могут существенно снизиться: с января по июнь объём строительных работ в городе упал на 2,9 млрд рублей, или почти на 20% в сравнении с тем же периодом прошлого года.

Ростов: новостройки высокой концентрации

В конце прошлого года по площади вводимого жилья на душу населения Ростов-на-Дону вплотную приблизился к заветной цифре в один квадратный метр на человека (точный показатель — 0,994). В 1 полугодии показатели ввода жилья фактически не изменились в сравнении с тем же периодом прошлого года — по данным городской администрации, с января по июнь было сдано 570 тысяч кв.м жилой недвижимости. Однако нельзя оставить без внимания тот факт, что в Ростове чрезвычайно велика доля индивидуального жилого фонда: с января по июнь частные застройщики ввели в эксплуатацию 356,8 тысячи «квадратов», или 62,6% от общего объёма. Для сравнения, в Краснодаре в 1 полугодии на индивидуальные жилые дома пришлось лишь порядка 9% сданного жилья.

О принципиально разном уровне насыщенности рынка говорит и такой факт: если в Ростове на конец прошлого года в сегменте многоэтажного жилого строительства работало чуть больше 60 компаний, то в Краснодаре — свыше 100. При этом для ростовского рынка характерна высокая концентрация. Например, в первой десятке крупнейших строящихся жилых комплексов треть общей площади приходится на один проект — микрорайон «Суворовский», а ещё примерно пятая часть — на два проекта ГК «Патриот» («Западные ворота» и «Акварель»).

Один из важных сегодняшних трендов в донском строительстве — активизация краснодарских компаний. Первыми путь в соседний регион проложили «ВКБ-Новостройки» (ЖК «Суворовский» и «Платовский»), а в июле новый жилой комплекс эконом-класса в городе-спутнике Батайске заложила компания «Девелопмент-Юг», которая намеревается до конца года заявить в Ростовской области ещё несколько проектов. Неофициально донские чиновники признаются, что краснодарцы показывают им экономику проектов, которую ростовские девелоперы, как правило, считают неподъёмной — и поэтому именно кубанские застройщики сегодня могут получать едва ли не лучшие площадки. По словам Сергея Геращенко, в Ростове-на-Дону его холдинг не ощущает кризиса в жилищном строительстве: продажи в 2015 году более чем на 20% выше, чем в прошлом. В этом году «ВКБ-Новостройки» планируют ввести в донской столице 135,5 тысячи кв. м жилья, или примерно пятую часть общего запланированного объёма (в Краснодаре, для сравнения — 365 тысяч кв. м и ещё 147 тысяч «квадратов» в городах края).

Однако оптимизм кубанских застройщиков разделяют далеко не все ростовские девелоперы и риэлторы, отмечая серьёзное падение продаж, которое не удалось компенсировать за счёт госпрограммы субсидирования ипотеки. «Господдержка помогла первичному рынку, однако большинство риэлторов говорят о практически полной остановке вторичного рынка, особенно в сегменте эконом-класса, — указывает генеральный директор ростовского строительного концерна “Единство” Валентина Полевиченко. — А так как оба рынка неразрывно связаны, то проседание “вторички” не даёт расти объёму сделок на первичном рынке. Поэтому поддержка вторичного рынка со стороны государства простимулировала бы отрасль в целом».

В то же время г-жа Полевиченко полагает, что спад спроса носит временный характер, в том числе из-за резкого всплеска продаж в конце прошлого года. По её словам, сейчас страдают объекты, в которых были допущены те или другие концептуальные ошибки, а квартиры в качественных жилых комплексах продолжают продаваться. «Потребность в жилье по-настоящему не удовлетворена, место для работы пока есть всем компаниям», — резюмирует глава концерна «Единство».

Однако недостаток предложения по-прежнему остаётся серьёзной проблемой ростовского рынка, определяющей весьма высокий уровень цен. По данным компании «Лендлорд-Эксперт», в июне средняя стоимость «квадрата» первичного жилья в донской столице составляла 58 тысяч рублей — примерно на треть выше, чем в Краснодаре. К тому же за последние полгода средние цены на ростовскую «первичку» несколько подросли. Такое поведение цен прямо противоположно картине, наблюдавшейся во время прошлого кризиса, когда всего за один 2009 год средняя цена на первичное жильё рухнула сразу на 20%, что моментально подхлестнуло спрос. Впрочем, такая же ситуация была и в Краснодаре, где вслед за восстановлением рынка в 2010–2011 годах последовал настоящий строительный бум, но в Ростове о таких масштабах строительства пока говорить не приходится.

Ставрополь: цены против тренда

Ставрополь, несмотря на сравнительно небольшую ёмкость жилищного рынка (население города — 426 тысяч человек), на протяжении ряда последних лет демонстрировал убедительные результаты в строительстве: объём ввода жилья на душу населения держался стабильно выше 1 кв. м на человека. В нынешнем рейтинге крупнейших жилых комплексов юга России ставропольский микрорайон «Перспективный» занимает высокое седьмое место; кроме того, здесь реализуется ещё несколько масштабных проектов комплексной застройки.

Правда, в прошлом году ставропольский строительный комплекс резко просел — было введено жилья на 21,5% меньше, чем годом ранее, или 472,5 тысячи кв. м. Но уже в 1 полугодии в Ставрополе сдали 207,2 тысячи «квадратов», или в 1,9 раз больше, чем в январе-июне 2014 года, причём на долю индивидуальных застройщиков пришлось всего 21,2%. Это несколько больше, чем в миллионном Волгограде, что красноречиво свидетельствует о высоком потенциале рынка. При этом увеличение предложения быстро привело к снижению цен вопреки росту инфляции: с января по июнь средняя цена квадратного метра в ставропольских новостройках, по данным портала Realtymarket.ru, снизилась с 36,2 до 35 тысяч рублей.

Волгоград: «позднее зажигание»

В сравнении с Краснодаром и Ростовом волгоградский рынок жилищного строительства долгое время считался слаборазвитым для города-миллионника. Об этом можно судить, например, по тому обстоятельству, что реальные проекты комплексного освоения территорий здесь стали появляться лишь на излёте очередного цикла. Например, год назад руководство Волгоградской области и группа компаний «Классик» из Перми подписали соглашение о создании в городе-спутнике Волжском крупного жилого комплекса эконом-класса «Ахтуба Сити Парк» стоимостью более 50 млрд рублей, рассчитанного на 42 тысячи человек. По информации MaconRealtyGroup, на данный момент в рамках этого проекта идёт строительство семи домов на 786 квартир общей площадью более 36 тысяч кв. м.

Эффект «позднего зажигания» обусловил то, что объёмы жилищного строительства в Волгограде в этом году продолжают расти, несмотря на новый кризис, уже негативно сказавшийся на промышленности региона. За 1 полугодие в городе-герое было построено 187,8 тысячи кв. м жилья, или на 40% больше, чем в январе-июне 2014 года. Однако лишь 44,2 тысячи кв. м из них пришлось на многоквартирные дома, а динамика их ввода по полугодию существенно меньше — всего 7,3%. Впрочем, не исключено, что к концу года, на который приходится значительное количество сданного жилья, ситуация изменится: в прошлом году многоквартирного жилья в Волгограде построили лишь немногим меньше, чем индивидуального (соответственно, 258,9 и 304 тысячи кв. м).

Несмотря на растущие объёмы, основной проблемой Волгограда по-прежнему остаётся значительный недостаток предложения на первичном рынке. По данным MaconRealtyGroup, общая площадь квартир в первой десятке строящихся жилых комплексов города-героя почти вдвое меньше, чем аналогичный показатель в Ростове-на-Дону, и в 2,5 раза меньше, чем в Краснодаре — притом, что численность населения всех трёх городов вполне сопоставима. Нехватка предложения толкает цены вверх: по данным Тульской гильдии недвижимости, именно в Волгограде в I квартале был зафиксирован наибольший рост стоимости квадратного метра «первички» — на 17,5% (до уровня 51,5 тысячи рублей).

Астрахань: эконом-класс завтрашнего дня

Каспийская столица России являет собой наглядный пример крупного города, где рынок нового жилья находится в состоянии, более характерном скорее для середины прошлого десятилетия. Основная масса предложения в первичном сегменте в Астрахани сосредоточена в среднем сегменте, а наиболее крупный строящийся в данный момент жилой комплекс «Паруса» относится к бизнес-классу. Масштабных проектов в наиболее доступном для массового покупателя эконом-классе здесь почти нет, следствием чего является довольно низкий показатель среднего ввода жилья — в прошлом году он составил 0,7 кв. м на душу населения.

Средняя цена квадратного метра в астраханских новостройках — 48,3 тысячи рублей на конец прошлого года, по данным MaconRealtyGroup — также достаточно высока для города с низкими доходами населения (средняя зарплата в Астрахани составляет около 28 тысяч рублей). Между тем потребность в новом недорогом жилье здесь, возможно, самая острая среди региональных центров ЮФО: согласно исследованию рейтингового агентства А+, в Астрахани один из наиболее высоких в России показателей аварийного жилья в жилом фонде (16,3%).

В планах регионального руководства построить до 2017 года 287,8 тысячи кв.м жилья эконом-класса в рамках федеральной программы «Жильё для российской семьи», поэтому соответствующие проекты в каспийской столице должны появиться уже скоро. Уже в 1 полугодии астраханские застройщики серьёзно активизировались: в городе началось строительство десяти жилых комплексов общей площадью 79 тысяч кв. м., включая пять объектов эконом-класса; объём возводимого жилья по сравнению с январём — июнем 2014 года увеличился почти на четверть. Спада продаж в первичном сегменте в Астрахани также пока не наблюдается: количество новых сделок в первичном сегменте за шесть месяцев выросло на 15%.