Рынок жилищного строительства на юге России закончил 2014 год, без преувеличения, с триумфальным результатом — так много не строили даже в советское время. Но уже сейчас спрос на глазах падает. Важнейшим ресурсом устойчивости для многих девелоперов в этой ситуации должны стать уроки прошлого кризиса.

Если в 2009 году резкое падение спроса и доходов населения сопровождалось снижением цен, то сегодня спрос и доходы падают на фоне роста себестоимости строительства, — так формулирует главное отличие нынешнего кризиса от предыдущего генеральный директор краснодарской консалтинговой компании MaconRealtyGroup Илья Володько. — Уже с 1 января себестоимость выросла как минимум на 15 процентов в связи с общим увеличением цен, в том числе из-за роста стоимости стройматериалов. Это довольно печальная ситуация, которая может привести к серьёзным проблемам у игроков рынка».

Однако за эти пять лет строительный рынок юга России существенно изменился. Ушли в прошлое несбыточные мегапроекты — вместо них теперь на первом месте жильё эконом-класса. Куда более осторожным стал подход девелоперов к взаимодействию с банками — во всяком случае, пока мы не слышали о каких-то нешуточных трудностях, которые возникают у застройщиков из-за высокой кредитной нагрузки. Компании научились более или менее точно просчитывать баланс спроса и предложения, а база эффективного спроса на жильё существенно расширилась — прежде всего за счёт развития ипотеки. Это, кажется, обеспечило рынку достаточную «подушку безопасности», но всё же строители, помня о 2009 годе, готовятся к тяжёлым временам.

Год великой стройки

2014 год оказался для отечественного строительного комплекса исключительно удачным. По данным Министерства строительства и ЖКХ РФ, в прошлом году Россия по строительству жилья побила рекорд РСФСР. На Юге в некоторых регионах объёмы ввода жилья росли двух‑, а то и трёхзначными темпами, и только три субъекта СКФО (включая Ставропольский край) не превысили показатели 2013 года (см. таблицу). «2014 год для строительного комплекса действительно был историческим, — констатирует Илья Володько. — Рынок в целом стимулировало развитие ипотеки, которая показала 50-процентный прирост, а на юге России дополнительное влияние оказывал фактор миграции, растущей на протяжении последних лет».

В трёх крупнейших городах юга России — Ростове, Краснодаре и Волгограде — динамика ввода нового жилья также была достаточно высокой.

В Ростове-на-Дону, по данным местного органа Росстата, было введено в эксплуатацию более 15 тысяч квартир общей площадью 1,103 млн кв. м, или почти половина жилья, сданного в донском регионе. В сравнении с прошлым годом прирост составил порядка 70 тысяч кв. м, при этом компании, ведущие многоквартирное строительство, превысили показатели 2013 года на 36,6%, сдав более 590 тысяч кв. м жилья. Объёмы индивидуального строительства, напротив, сократились.

В Краснодаре, по данным городской администрации, в прошлом году было введено 1,719 млн кв. м жилья, плановое задание (1,2 млн кв. м) выполнено на 143,3%. Рост обеспечили главным образом строители многоквартирного жилья, на которых в Краснодаре приходится почти две трети введённых объектов. При этом Кубань удерживает второе место в России по жилищному строительству вслед за Московской областью, но в нынешнем году разрыв между ними может заметно увеличиться. Дело в том, что в 2014 году Краснодарский край ещё пожинал эффект Олимпиады — значительная часть жилья была введена именно в рамках программы подготовки к Играм. Однако их завершение строительный комплекс Кубани уже ощутил сполна: по данным Краснодарстата, объём строительных работ, выполненных в крае в 2014 году, составил всего 67,3% в сравнении с предшествующим годом.

А вот Волгоградская область в прошлом году впервые взяла психологически важную высоту — миллион «квадратов» жилья. Резко прибавил и сам областной центр, долгие годы существенно отстававший от Ростова и Краснодара. По данным заместителя главы администрации Волгограда Владимира Сидоренко, ввод жилья в 2014 году вырос почти на 40%, общий объём составил более 562 тысяч кв. м. Однако перевес в Волгограде пока принадлежит индивидуальным застройщикам: они возвели 304 тысячи кв. м, в то время как на многоквартирные дома пришлось только 258 тысяч кв. м. Это красноречиво свидетельствует о масштабном потенциале массового строительства в городе-герое.

Источники высокой динамики отрасли хорошо известны. Во-первых, это уже упомянутая ипотека: в прошлом году многие банки охотно выдавали кредиты на приобретение жилья с первоначальным взносом 15-20%, хотя ещё несколько лет назад вероятность отказа по таким заявкам была очень высока. Во-вторых, это активность федеральных властей: вслед за созданием в ноябре 2013 года Минстроя РФ была принята программа «Жильё для российской семьи», к которой на Юге присоединились уже 11 регионов из 13 (кроме Ставрополья и Адыгеи), а также Крым и Севастополь. В-третьих, это более эффективное взаимодействие между регионами и девелоперами, результатом чего, собственно, и стали высокие темпы роста жилищного строительства в Ростовской и Волгоградской областях.

Предновогодний бенефис с неоднозначным продолжением

Главным событием прошлого года для рынка жилой недвижимости, безусловно, стала резкая девальвация рубля, мгновенно спровоцировавшая ажиотажный спрос: многие стремились побыстрее вложить обесценивающиеся рубли в спасительные «метры квадратные». «В декабре в отделе продаж одномоментно можно было наблюдать живую очередь из сорока покупателей, ещё столько же бронировали квартиры по телефону, — рассказывает генеральный директор краснодарской компании “АльфаСтройКомплекс” Ольга Кузнецова. — Ещё с конца лета, наблюдая за нефтью, санкциями, политической ситуацией и опираясь на опыт работы в России, мы ожидали чего-то подобного к концу года — разве что не предполагали настолько существенного падения рубля. Мы строили ценообразование в последние месяцы 2014 года как раз исходя их этих предпосылок и попали в точку».

«Ажиотажный спрос в полной мере пришёл и к нам. Тем более что в 2014 году мы значительно увеличили долю доступного жилья в ассортименте, а этот тип жилья сегодня является наиболее инвестиционно привлекательным. По итогам года мы продали 195 тысяч квадратных метров», — говорит вице-президент краснодарской строительной корпорации «Девелопмент-Юг» Михаил Попенко. Резкое повышение спроса на квартиры в ноябре, а особенно в декабре прошлого года отмечает и генеральный директор ростовского строительного концерна «Единство» Валентина Полевиченко. Рынок фактически выполнил за месяц квартальную норму продаж жилья, добавляет Илья Володько.

По оценке экспертов ЗАО «Патриот» (основной проект на юге России — микрорайон «Левенцовский» в Ростове-на-Дону), по итогам прошлого года первичный рынок вырос минимум на 40% по отношению к 2013 году, а у самой компании объём продаж за это время количественно увеличился на 22%. «В конце 2014 году спрос на недвижимость увеличился очень значительно», — констатируют в пресс-службе девелопера.

Но уже в начале года некоторые компании почувствовали охлаждение спроса. «Спрос после праздников установился на достаточно низком уровне, но радует, что он есть», — говорит Михаил Попенко, отмечая, что его компания будет корректировать план на 2015 год по итогам I квартала. «Уже сейчас мы видим снижение покупательской активности. Не исключаю, что в скором времени рынок жилья “встанет”», — отмечает Ольга Кузнецова. Другие застройщики, опрошенные «Экспертом ЮГ», с падением спроса пока не столкнулись. Например, по словам Валентины Полевиченко, в нынешнем январе в новом ЖК «Жмайлова» было реализовано в три раза больше квартир, чем в январе 2014 года, первая половина февраля тоже оказалась продуктивной. А у «Патриота» в январе по сравнению с тем же периодом 2014 года продажи увеличились примерно на 30%.

Однако пока не вполне понятно, в какой мере январский и февральский спрос на жильё является продолжением декабрьского всплеска — не исключено, что нынешний оптимизм ряда девелоперов иссякнет очень быстро. По мнению Ильи Володько, уже в феврале-марте ожидается падение спроса на жильё — по оптимистичной оценке, на 30%, по пессимистичной — до 70%, то есть спад будет сопоставим с кризисом 2009 года. В Краснодаре — самом ёмком южном рынке жилья — девелоперы сейчас готовятся к падению спроса в среднем на 50%.

Антикризисная рецептура

Впрочем, есть и ещё одно важное отличие от 2009 года: прошлый кризис убрал с рынка немало неэффективных игроков, сделав остальных более гибкими. Именно это позволяет лидерам смотреть в будущее с уверенностью. В качестве антикризисных рецептов девелоперы называют работу над издержками, дальнейшее освоение популярного формата эконом-жилья, повышение качества проектов и т. д. — в общем, пока это довольно стандартные и предсказуемые рецепты, звучавшие ещё пять лет назад. Однако должные выводы многие девелоперы сделали.

«Мы заключили долгосрочные контракты с поставщиками и подрядчиками. Мы абсолютно не закредитованы и максимально независимы от банковской конъюнктуры. Мы обеспечены свободными земельными участками на ближайшие годы. В нашем портфеле сегодня — пул удачных с точки зрения рынка проектов на разной стадии строительства, разного класса, для разного клиента. У нас созданы запасы материалов, часть уже построенных квартир мы готовы реализовать в случае необходимости. Мы сформировали резервные фонды для автономной работы на протяжении месяцев даже при резком падении продаж», — перечисляет Ольга Кузнецова составляющие «антикризисного пакета» своей компании.

«Прошлый кризис сделал нашу компанию совсем другой, — говорит Михаил Попенко (напомним, для “Девелопмент-Юга” кризис 2009 года оказался очень сложным из-за большой долговой нагрузки корпорации). — Мы стали создавать новый продукт — доступное жильё, по-другому принялись его позиционировать и продвигать. Последние два года мы ведём очень активную, если не сказать агрессивную, политику продаж: 99 процентов квартир мы продаём на открытом рынке без участия в каких-либо программах. Поэтому и строим ровно столько, сколько уверены, что сможем продать».

В ЗАО «Патриот», которое специализируется на жилье эконом-класса, рассчитывают на то, что этот сегмент наименее подвержен влиянию кризисов. «Доступное жильё в любом состоянии рынка остаётся максимально востребованным, — отмечают в пресс-службе компании. — К тому же в Ростове-на-Дону спрос на него всё ещё превышает предложение, рынок не насыщен, поэтому мы чувствуем себя достаточно уверенно». На этот год у «Патриота» запланировано начало строительства пятого микрорайона Левенцовки по новой технологии с домами пониженной этажности — в компании утверждают, что «это будет совсем новый продукт с хорошим потенциалом».

Валентина Полевиченко также указывает, что на ростовском жилищном рынке нет перепроизводства, особенно в сегментах «эконом» и «комфорт», подчёркивая, что в кризисных ситуациях побеждает качество проекта: «Покупатели становятся более избирательными, поэтому выбор делается в пользу лучше продуманного объекта, отличающегося высоким качеством строительства и разумной ценой».

В поисках альтернативы ипотеке

В то же время застройщики не скрывают, что готовятся к падению спроса, во многом обусловленному непростой ситуацией на рынке ипотеки (более подробно об этом см. материал на с. 15). «Объём выдаваемых ипотечных кредитов уже сократился, — говорит Илья Володько. — В январе из десяти заявок банками одобрялись только две, и при нынешней ключевой ставке объём предоставленной ипотеки к концу года может составить всего порядка 30 процентов от прошлогоднего уровня. То есть в 2015 году рассчитывать на ипотеку как ключевой драйвер рынка не приходится». По словам Михаила Попенко, нынешние ставки по ипотеке не позволяют пользоваться этим инструментом подавляющему большинству потенциальных покупателей, и уровня «тучного» 2014 года объём ипотечных сделок в этом году вряд ли достигнет.

Поэтому уже сегодня некоторые застройщики задумываются о внедрении альтернативных механизмов приобретения жилья для тех, кто не может заплатить за него сразу. Например, ЗАО «Патриот», у которого на данный момент доля ипотечных сделок в продажах жилья эконом-класса составляет порядка 30%, уже запустило программу продажи жилья в рассрочку совместно с ЗАО «Межрегиональная жилищная корпорация», партнёром Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Ровно год назад агентство предложило новый продукт «Аренда с выкупом», который не предусматривает первоначального взноса, но позволяет сразу вселиться в квартиру, постепенно (до 15 лет) выкупая её в собственность.

Подобные механизмы доступны не только крупным девелоперам, но и сравнительно небольшим региональным игрокам. Например, концерн «Единство» уже ввёл программу беспроцентной рассрочки и снизил процент первоначального взноса. «Конечно, это не компенсирует ипотеку полностью, но помогает нам выполнять план продаж», — говорит Валентина Полевиченко. Работу над собственными программами рассрочки и гибкими финансовыми условиями для клиентов ведёт и краснодарская компания «АльфаСтройКомплекс».

Наконец, девелоперы, работающие в сегменте дорогого жилья, пока не слишком обеспокоены возможным падением спроса. Так, в ростовской Азово-Донской девелоперской компании, реализующей ряд проектов бизнес‑ и премиум-класса, отмечают, что количество сделок сейчас остаётся в пределах плана, а ухудшение ситуации с ипотекой этой нише недвижимости не грозит: около 80% покупателей в предыдущие годы располагали полной суммой на приобретение объектов.