на фото: Александр Ручьев, президент ГК "Основа"// фото с сайта rbk.ru
Поделиться
Отрицательная динамика в 2018 году и положительная в первом полугодии 2019 года связана с отменой долевого строительства: в этот период в 214-ФЗ постоянно вносились поправки, из-за чего застройщики то снижали, то наращивали объемы строительства, чтобы соответствовать требованиям законодателя, которые могли бы позволить строить по старым правилам. Но в дальнейшем без господдержки объем ввода жилья будет только снижаться из-за ужесточения правил долевого строительства. Естественно, за снижением объема ввода мы увидим снижение показателей всей строительной отрасли, индустрии строительных материалов и других смежных отраслей. Фактически, стройка в последние годы оставалась одним из немногих растущих сегментов экономики, который обеспечивал рост, огромное количество рабочих мест и тянул за собой десятки смежных отраслей.
В момент изменений законодательства и перехода рынка на новые принципы финансирования многие старались запустить как можно больше проектов по старым правилам, а в корпусах на высокой стадии готовности иногда несколько замедляли темпы строительства и начинали активно продавать новые, чтобы соответствовать критериям продаж по ДДУ (договор долевого участия) без эскроу-счетов.
При этом ситуация менялась с каждым новым принятием поправок. Так, в первом полугодии 2018 года застройщики стремились получить как можно больше разрешений на строительство для того, чтобы после 1 июля 2019 года продолжить выводить объекты на рынок и реализовывать их в рамках прежних правил.
Однако в конце прошлого года были введены новые поправки, предусматривающие переход на новую схему строительства для всех новых объектов и даже тех, кто получил разрешение на строительство до 1 июля 2018 года и уже начал реализацию проектов по ДДУ в рамках прежнего законодательства. Позже условия смягчили: власти разработали исключения для некоторых девелоперов, чьи объекты построены более чем на 30%, а число проданных квартир превышает 10%. Также под эти правила попали проекты с готовностью более 15%, если они реализуются в рамках комплексного освоения территории, развития застроенных территорий, и договоров, заключенных с органами власти. Кроме того, реализацию проектов по ДДУ без применения эскроу-счетов могут продолжать и системообразующие застройщики. Все это привело к тому, что в начале 2019 года многие девелоперы направили свои силы на увеличение динамики строительства, чтобы попасть под эти исключения.
Вывод новых объектов строительства в преддверии перехода строительного рынка на новые правила, напротив, был приостановлен – все новые проекты обязаны были выходить уже с учетом схемы реализации по эскроу-счетам, тогда как финансовые модели уже строящихся объектов, которые разрабатывались ранее, не учитывали этот факт.
Вести строительство жилья в больших объемах после изменения законодательных правил стало невыгодно – при строительстве новых объектов увеличивается оборачиваемость капитала, растет кредитная нагрузка, возрастают риски застройщиков. И все это на фоне роста себестоимости строительных работ, что связано с увеличением НДС, цен на строительные материалы, транспорт и прочие расходы. Переложить все эти издержки на плечи покупателя в полном объеме девелоперы также не могут из-за ограниченного платежеспособного спроса. При этом снижать маржу еще больше у многих застройщиков просто нет возможности – за последние годы она и так резко сократилась.
Все это ведет к сокращению числа девелоперов в строительной отрасли и, как следствие, снижению объемов строительства. Многие застройщики завершат свои объекты и уйдут с рынка. Они не смогут адаптироваться к новым правилам и получить проектное финансирование у банков. В особенности это касается региональных и небольших компаний, а также, у кого большая сильно закредитован.
*Александр Ручьев – основатель строительной компании «Мортон», которая в 2016 году была одним из крупнейших застройщиком в России. В 2016 году Ручьев продал «Мортон» группе компаний «ПИК» и создал «ГК «Основа», которая занимается девелопментом в жилой и коммерческой недвижимости и финансированием технологических стартапов в строительной отрасли. Выручка ГК «Основа» в 2018 году составила 7,43 млрд рублей (данные группы).
