Краснодарский строительный холдинг AVA group заявил о себе как крупный игрок в 2016 году. Тогда же на международном инвестиционном форуме в Сочи холдинг подписал пять соглашений с администрацией муниципального образования город Краснодар и администрацией Краснодарского края о строительстве жилищных комплексов с общим объёмом жилья 480 тысяч кв. м. По словам вице-президента по инвестициям AVA Group Дениса Бражниченко, конкурентное преимущество холдинга в том, что он замыкает на себе практически весь строительный цикл — от прокладки коммуникаций до управления домами. Кроме того, AVA Group как крупный игрок предлагает крупным и средним застройщикам схему партнёрства по своим проектам.
— В октябре прошлого года компания «AVA Group» подписала сразу пять инвестиционных соглашений с администрацией Краснодара. На каких стадиях реализации находятся проекты?
— На форуме в Сочи мы подписали соглашения по строительству четырёх жилищных комплексов (ЖК) на улицах Войсковой, Петра Метальникова, Героя Яцкова, Уральской, а также соглашение с администрацией Краснодарского края на строительство апарт-отеля. Совокупно это — 480 тысяч квадратных метров жилья классов «Комфорт» и «Эконом». ЖК по улице Героя Яцкова уже строится. По одному из проектов получено разрешение на строительство. Все комплексы будут построены в срок от двух до четырёх лет. Что касается апарт-отеля, то его строительство началось в октябре 2016 года.
— Формат апарт-отеля нов для Краснодара. Такие проекты скорее привычны в курортных городах. Почему вы решились на этот проект? Каковы его параметры?
— Апарт-отель «Президент», который мы строим, — это отель категории «четыре звезды» с апартаментами для долгосрочной аренды. Номерной фонд отеля — 536 номеров. Это будет полноценный комплекс со всей гостиничной инфраструктурой. Объём инвестиций в проект — два миллиарда рублей. Мы планируем закончить строительство в 2018 году. Почему мы решились на реализацию такого проекта? Затоваренность рынка Краснодара приведёт к тому, что через пять-шесть лет проектов апарт-отелей будет много — застройщики не смогут реализовать все квартиры в жилых комплексах и начнут переформатировать бизнес-схему под жильё в аренду. На строительство жилья в аренду обратило внимание и государство. Агентство по ипотечному жилищному кредитованию запустило программу «Арендное жильё». Мы пошли по пути опережения и формируем на рынке Краснодара новый продукт, в котором часть жилья изначально не идёт на продажу. Нам интересно данное место — деловой центр Краснодара (улица Уральская), интересен его поток.
— Через какое время рынок Краснодара, по вашим прогнозам, может затовариться?
— На рынке города порядка 11 процентов квартир в сданных домах не нашли своего покупателя. Это около шести тысяч квартир. Общая затоваренность рынка, по нашим подсчётам, произойдёт в перспективе пяти лет.
— Как вы разрабатываете проекты? Вы учитываете общий запрос потребителя в последние два кризисных года?
— У нас хорошее взаимодействие с отделом продаж, который лучше чувствует рынок и работает над обратной связью. То, чего нет в уже реализованных комплексах, находит отражение в новых проектах. Например, формат апарт-отеля родился из обратной связи от отдела продаж.
Средний чек в сделках с недвижимостью в последние два года упал примерно на 40 процентов. Сейчас средний чек — это полтора миллиона рублей, тогда как пять лет назад он составлял два с половиной миллиона рублей. Клиент стал требовательнее к парковочным местам, детским площадкам. Клиент перестал себя чувствовать за закрытой дверью квартиры. Ему важно, в какой двор он въезжает, кто его соседи.
— Ваша группа объединяет двенадцать компаний, которые формируют строительную цепочку. Но бренд AVA group возник только в 2016 году — почему понадобилась консолидация компаний?
— Да, мы решили сделать ребрендинг и объединить группу под одним брендом. Здесь есть имиджевая составляющая — для внешнего рынка мы крупный игрок. И стратегическая — когда все сотрудники группы знают нашу миссию, цель и задачи. Каждый сотрудник знает, что он работает в крупной компании, и знает, где эта компания будет через три года. Ранее это представление не было систематизировано — группа компаний работает на рынке с2012 года. Но сейчас провели ребрендинг, выстроили вертикально интегрированную структуру, где заместители руководителя группы отвечают за разные компании и направления.
Ценность вертикально интегрированного холдинга в том, что в его рамках удобней управлять денежными потоками и снижать общую себестоимость готового продукта. Холдинг замыкает на себе все этапы строительства. В группу входят несколько строительных компаний, инвестиционная компания, инженерная компания, проектный институт, агентство рекламы и агентство недвижимости, транспортное предприятие и управляющая компания, а также компания по оказанию услуг по ремонту и отделке «под ключ».
— Какова для вас оптимальная схема финансирования в больших долгосрочных строительных проектах?
— У нас есть большой проект микрорайона площадью 25 гектаров, под который мы собираем пул инвесторов. Мы выступаем собственником земли, генеральным застройщиком проекта и генеральной инженерной компанией. Инвестиционный продукт для застройщика — участок земли с проектной документацией и подведёнными коммуникациями. Условие для застройщика — нельзя отходить от заданного проекта. Застройщик входит в проект и сразу начинает строить, без затрат на прокладку коммуникаций и разработку проектной документации. Нужно понимать временные и денежные затраты строительных компаний ещё на стадии проектирования — разрешение на строительство и подготовка документации может занимать целый год. Застройщик, ещё не начав строить и продавать, уже вкладывает средства в проект, что значительно увеличивает себестоимость проекта и риски по его завершению. Мы же фиксируем себестоимость застройщику и, главное, даём гарантию бренда AVA group клиенту, предлагая ему микрорайон с развитой инфраструктурой, обеспеченный социальными объектами. Фактически — это кооперация крупного игрока (AVA group) с крупными и средними застройщиками. Разработка механизма близка к завершению. На территорию микрорайона мы планируем завести не меньше пяти застройщиков.
— Подключение к инженерным сетям достигает трети от общей стоимости строительства. Собственная инженерная компания помогает снижать затраты на инфраструктуру?
— Это один из самых тяжёлых бизнесов. Но когда мы берём на себя бремя строительства коммуникаций, то можем гарантировать клиенту тепло в квартире — мы сами за него отвечаем.
— Инженерная компания работает только на ваши проекты?
— Нет, это самостоятельный бизнес. Компания создаёт коммуникации для застройщиков на смежных с нами участках. Что касается наших проектов, нам поэтому и интересно комплексное строительство, что все свои микрорайоны мы хотим обеспечить коммуникациями и инфраструктурой сами. У нас уже есть введённые нашей компанией в эксплуатацию объекты, ряд находится в стадии строительства.
— Как инвестиционная компания участвует в финансировании проектов группы?
— Инвестиционная компания не работает только на наши проекты. Она является венчурным инвестором и берёт на себя большую часть рисков.В своих проектах мы выигрываем как минимум во времени, так как инвестиционная компания имеет доступ к нашему маркетингу, застройщику, подрядчику. Что касается внешних клиентов, им интересно вкладывать в понятные проекты с зафиксированной рентабельностью.
— В последний год краснодарские власти заметно повысили требования к обеспечению объектов социальной инфраструктурой. Насколько это сегодня осложняет жизнь инвестору?
— В рамках обратной связи мы получаем запросы о социальных объектах. Всё больше людей спрашивает, как далеко находится школа, сад, какая там очерёдность. В этом году наш акционер принял решение о строительстве школы на территории жилищного комплекса по улице Петра Метальникова, инвестиционное соглашение по которому было подписано на Международном инвестиционном форуме «Сочи-2016». Изначально строительство школы не входило в подписанное соглашение. Мы целенаправленно купили земельный участок площадью три гектара для строительства школы. Это типовая школа на 1550 мест с реестровым номером в Минстрое РФ. Остро стоящий вопрос школы на этой территории не решался, и поэтому мы, как хедлайнеры рынка, идём на это. Проект недёшев, он для нас означает заморозку около миллиарда рублей инвестиционных денег. Но, в конечном счёте, это тоже инвестиции, которые должны вернуться, — мы рассчитываем, что муниципалитет выкупит школу по федеральной программе. Вторым этапом построим садик. Также ведём переговоры с частной клиникой о строительстве медицинского комплекса.
— Какие регионы и города для вас являются наиболее интересными в среднесрочной перспективе?
— У нас сейчас в работе два новых города в Краснодарском крае — Сочи и Горячий Ключ, где мы планируем комплексную застройку комфорт-класса. Если говорить о других регионах, то сейчас мы рассматриваем три площадки в Ростове-на-Дону. Новости по проектам в Ростовской области могут быть уже в этом году.
