Поделиться
На ростовском строительном рынке не так много игроков из других регионов, выступающих в премиум-сегменте: инорегиональные девелоперы, такие как столичное ЗАО «Патриот» или краснодарская группа «ВКБ», скорее проявляют интерес к крупным проектам массовой комплексной застройки. Петербургская компания «РемСпецСтрой», напротив, заявила в Ростове объект бизнес-класса — комплекс RemsResidence, несмотря на то, что в этом сегменте традиционно сильны местные игроки, например, концерн «Единство» или фирма «Кристина».
Первоначально «РемСпецСтрой» пришёл в регион с промышленными объектами: компания выполняет заказы таких представленных в Ростовской области инвесторов, как Coca-Cola, Guardian, ритейлеров «Лента», MediaMarkt и т. д. Это направление и «питает» жилищное строительство, обеспечивая более удобное финансирование, нежели банки. Именно поэтому в разгар нового кризиса на строительном рынке питерская компания строит в Ростове далеко идущие планы, связанные прежде всего с освоением центра города.
Однако соучредитель «РемСпецСтроя» Касым Сонер Озмен не хочет обсуждать конкурентную среду в Ростове: возможно, потому, что её участники довольно разнородны. Порой тот или иной проект причисляют к «бизнес-классу» только потому, что жилой комплекс располагается в центре города или обещана консьержка в подъезде. Но консьержки сегодня могут стеречь даже дома эконом-класса, а центр города в Ростове не обязательно навевает мысли о комфортном жилье.
Поэтому ценообразование и процесс выбора жилья бизнес-класса его потенциальными покупателями определяются не столько объективными характеристиками сегмента, к которому относится дом, сколько себестоимостью и амбициями застройщика и финансовыми возможностями клиента. По словам г-на Озмена, ключевым отличием ростовского объекта его компании является архитектура: при прочих более или менее равных качествах внутреннего наполнения внешний вид здания становится важным побуждающим к покупке квартиры мотивом.
Промышленная инъекция для жилья
— Прошлый кризис стал катастрофой для ряда застройщиков. На фоне падения спроса они испытывали дефицит ликвидности, некоторые вынуждены были уйти с рынка. Как ваша компания в сравнении с другими игроками отрасли встретила нынешний кризис?— Ситуация, естественно, очень тяжёлая для всех в нашей отрасли. Работать с банками и в этот раз нелегко, их условия резко поменялись. Но у нашей компании основная часть средств на жилищное строительство — не кредитные, они поступают от другого направления. Мы занимаемся строительством промышленных объектов, участвуем в тендерах и госкомпаний, и частных, возводя заводы, промышленные сооружения с географией от Петербурга до Новосибирска или до Ростова-на-Дону. Работать, целиком полагаясь на кредитные средства банков, — значит подвергать себя риску нестабильности. Необходимо диверсифицировать бизнес компании — либо работая в других сегментах строительства, либо развивая собственное производство, чтобы иметь возможность реализовывать проекты в жилом строительстве.
— Каков уровень вложений в ваш ростовский проект Rems Residence?
— Самая дорогостоящая часть строительства высотного здания — возведение его до нулевого уровня. Мы строим 23-этажный дом, и чтобы сделать соответствующий фундамент, необходимо вложить 100–120 миллионов рублей. В эту сумму входят земляные работы, установка опорных свай, плит. Когда начинается строительство наземной части, ежемесячные расходы уменьшаются, и компания вполне может обеспечивать себя, продавая квартиры. Конечно, продажи квартир во время кризиса падают, но всё же ещё есть желающие совершить инвестиционную покупку недвижимости.
— Вы почему-то не говорите о высокой стоимости земли как значительной части первоначальных инвестиций. Почему?
— В сравнении с другими городами в Ростове-на-Дону относительно невысоки цены на земельные участки. Да, в центре города стоимость земли выше среднего уровня, но в других районах она вполне приемлемая.
— Насколько принципиально вообще строить жильё бизнес-класса в центре города? Для западных городов это нехарактерно — там, как правило, наоборот: чем дальше от центра, тем жильё дороже.
— В Ростове всё-таки деловая активность смещена к центру города. В крупных городах на Западе почти в каждом районе города есть свои центры деловой активности. А здесь люди, живущие в спальных районах, вынуждены вставать очень рано, тратить несколько часов в пробках, чтобы добраться до центра. Налицо дефицит общественного транспорта, дороги очень узкие. Поэтому многие стараются менять имеющееся жильё на что-либо поближе к центру. Мы и в дальнейшем планируем покупать земельные участки в центре, здесь ещё достаточно много вариантов.
Критерий номер один
— Каковы, на ваш взгляд, основные параметры жилья бизнес-класса? Чем оно, например, отличается от элитного?— На первом месте среди параметров отличия бизнес-класса от комфорт-класса или эконом-класса находится архитектура здания. Если же говорить об элитных квартирах, то они, как правило, продаются «под ключ»: с готовой отделкой по заранее разработанным дизайн-проектам. Бизнес-класс всё-таки даёт возможность людям заниматься интерьером самостоятельно: для кого-то это осознанный выбор, кто-то просто таким образом сэкономит. В данный момент мы ведём продажи квартир без отделки. В инженерной части класс жилья определяется выбором техники, материалов: здесь обязательно используются импортные материалы. Среди других отличий в нашем проекте можно отметить светодиодную подсветку здания, единую систему очистки воды, систему видеонаблюдения. Чтобы фасад дома не был «украшен» блоками сплит-систем, предусмотрена шахта вентиляции, к которой собственники смогут подключиться.
— Так ли сегодня важна архитектура здания?
— Это, на мой взгляд, очень существенный параметр конкурентоспособности, который оказывает большое влияние на выбор жилья бизнес-класса. Даже если у семьи в данный момент не хватает средств на такое жильё, они временно приобретут что-то в более дешёвом сегменте, а спустя какое-то время всё-таки купят квартиру классом выше. К тому же в Ростове не так много зданий с современной архитектурой — именно в центре города. В других крупных городах России подобных зданий уже немало, даже если посмотреть на соседний Краснодар. В Ростове, конечно, есть многоэтажные дома, но это типовая архитектура, которая не особенно украшает город. А мы хотим показать пример качественного современного архитектурного решения. Разумеется, необходимо тщательно выбирать место для строительства такого дома: надо учитывать, чем будет окружено здание, будет ли рядом парк, развита ли инфраструктура.
— Как выстраиваются продажи в этом сегменте?
— Здесь работают стандартные маркетинговые каналы: реклама в интернете, участие в отраслевых мероприятиях; иногда мы организуем их сами.
— Как изменятся цены к моменту сдачи объекта?
— В начале строительства стоимость квартир составляла порядка 67 тысяч рублей за квадратный метр, а к моменту сдачи дома она будет доходить до 95 тысяч рублей за метр.
80-процентное импортозамещение
— Какова динамика продаж квартир в последние полгода? Сказывался ли на вашем сегменте ажиотажный спрос, вызванный падением курса рубля?— У нас свежий проект: продажи идут всего лишь четвёртый месяц, и мы характеризуем спрос как высокий. В декабре действительно был всплеск продаж, а сегодня клиенты берут паузу, чтобы подумать. Для рынка недвижимости всё-таки лучше, когда спрос стабильный, а не волновой.
— Снижение выдачи ипотечных кредитов оказало влияние на спрос?
— В ипотеку продаётся около 60 процентов квартир в нашем доме. Разумеется, падение рынка ипотеки окажет влияние на рынок, причём не только на жильё бизнес-класса, а на все сегменты. Правда, сейчас готовится программа господдержки банков, выдающих ипотеку, которым будет компенсироваться часть процентной ставки, но пока не очень понятно, насколько это облегчит положение банков и заёмщиков. Мы стараемся оказывать содействие при приобретении квартиры: у нас есть беспроцентная рассрочка, есть партнёры, которые помогают клиентам оформлять ипотечные продукты.
— Некоторые застройщики заморозили продажи, ожидая лучших времён и возможности поднять цены.
— У нас другая политика: нам выгоднее не останавливать продажи, поскольку необходимо двигаться дальше и строить другие объекты.
— Но при таком подходе есть свои риски: себестоимость жилья растёт, особенно если застройщик зависит от импортных материалов.
— Не все зависят от импортных материалов, есть очень много качественного российского сырья. Я могу сказать, что 80 процентов от себестоимости нашего объекта составляют российские материалы. Я не считаю, что повышение курса валюты даже в два раза должно повлечь пропорциональное повышение цены на жильё — имеется в виду прежде всего каркас здания, наиболее затратная часть. У нашей компании в Ростовской области есть свой завод по производству бетона, цемент в нём используется тоже российский. Рынок стройматериалов в целом высококонкурентный, за исключением рынка строительной арматуры. Если же отечественные производители повышают закупочные цены на сырьё, то это просто спекулятивный ход.
— Вы планируете возводить новые объекты в будущем?
— Да, мы заинтересованы в строительстве новых объектов в центре Ростова, причём речь идёт не только о жилищном строительстве: мы рассматриваем возможность постройки современного бизнес-центра. Хотим осваивать и спальные районы, в том числе возводя жилые комплексы, которые будут существенно отличаться от того, что сегодня есть в городе, по своей инфраструктуре, социальным возможностям. Пока я не могу раскрывать детали этих проектов, но месяца через четыре мы будем готовы говорить о них в подробностях.
