В Ростовской области 70% жилья будут возводить по старым правилам долевого строительства

До 70% жилья в Ростовской области пока будет строиться по старым правилам долевого участия без кредитной нагрузки, но отсутствие платежеспособного спроса все равно не позволит застройщику активно продавать это жилье.

В течение двух лет большая часть возводимого жилья в регионе будет строиться по старым правилам, но для застройщиков важнее не столько изменения в 214-ФЗ, хотя они кардинально изменят рынок, сколько возвращение на рынок платежеспособного покупателя. Об этом шла речь на круглом столе аналитического центра «Эксперт Юг» «Новая реальность на рынке жилья: какими будут последствия».

В Ростовской области в 2019 году общий объем строящегося жилья – более 3,6 млн кв. м. Из них 70% будут достраивать по старым правилам, рассказал заместитель министра строительства, архитектуры и территориального развития Ростовской области Сергей Вифлянцев. Это порядка 20 тысяч договоров долевого участия (ДДУ) и более 2,3 млн кв. м жилья. Правительство России разрешило достраивать по старым правилам объекты со степенью готовности не менее 30%. Региональный минстрой прогнозирует, что переходный период к проектному финансированию составит около двух лет, когда все эти объекты будут достроены.



Переходный период позволит достроить объекты с долевым участием, а не с проектным банковским финансированием, из-за которого, по прогнозам застройщиков, вырастет себестоимость жилья. Но для застройщиков сейчас гораздо большая проблема – отсутствие платежеспособного спроса из-за падения доходов населения и высоких ипотечных ставок, отмечают эксперты.

«Некоторые застройщики заранее готовились к переходу на новые правила: дорабатывали документацию по объектам, формировали отчетность, изучали требования банков. Часть компаний все же говорит о том, что они были не готовы к изменениям в законодательстве, определенный процент строительных организаций может завершить свою деятельность. Анализируя текущую позицию застройщиков, мы прогнозируем укрупнение рынка. С одной стороны, для лизинговой отрасли региона это значит, что клиентов из этого сегмента станет меньше, однако проектов и надежных плательщиков – больше. В какой-то мере эти изменения застрахуют нас от дефолтов по сделкам», — говорит директор филиала ООО «Балтийский лизинг» в Ростове-на-Дону Светлана Белова.



«На рынке практически отсутствует покупатель. То количество сделок, которое совершается сегодня на рынке, не соответствует тем объемам, которые мы вводим. В результате в Ростове-на-Дону – около 42 тысяч непроданных квартир, – рассказал генеральный директор фирмы «Руслан» Адам Батажев. – Отсутствие платежеспособного спроса связано как с общим состоянием экономики, так и с теми ипотечными процентными ставками, которые предлагают банки. Они завышены. Люди не могут себе позволить столько платить».

«Понижение процентной ставки даст возможность какому-то сегменту купить квартиру, но общая нестабильность экономики не дает людям спокойно обращаться к ипотеке даже с более низкими ставками», – добавляет руководитель отдела маркетинга и аналитики «Дон-МТ-недвижимость» Галина Пивоварова.

«Добиться продаж квартир возможно при правильном подходе, – не согласен председатель правления АСО «Комстрой» Станислав Цвиренко. – Продажи не падают, а меняются из-за роста конкуренции на рынке. Нужно искать своего покупателя». При этом, по его словам, риски для застройщиков создает рост себестоимости жилья при политике сдерживания цен. «Цена квадратного метра в Ростове-на-Дону не менялась в течение пяти лет, а себестоимость строительства увеличилась с коэффициентом 1,4. Мы видим необоснованное завышение цен на основные материалы – цемент, арматура (порядка 20% в год)», – добавляет он.



Все эти факторы – рост себестоимости жилья, отсутствие платежеспособного спроса, усложнение ведения строительного бизнеса из-за перехода к проектному финансированию – создают условия, в которых практически невозможно удвоить темпы строительства, как этого требует национальный проект, считает генеральный директор АО «Южный региональный научно-исследовательский и проектный институт градостроительства» Дмитрий Павленко. «В таких сложных условиях никто не исключает обязательства государства вмешаться как агент и закрыть некоторые ниши через государственный заказ и покупку социального жилья», – говорит он.
  
С 1 июля 2018 года вступили в силу поправки в ФЗ-214. Они предполагают, что застройщик может получить деньги дольщиков только в том случае, если дом будет готов. А до этого средства хранятся на банковском счете. Новый механизм жилищного строительства призван защитить покупателей: власти рассчитывают, что переход на проектное финансирование позволит исключить появление новых обманутых дольщиков.