Быстро, удобно, выгодно: как Аксай стал стартовой площадкой развития КРТ Ростовской агломерации

Наиболее крупные перспективные микрорайоны в агломерации теперь возводятся в рамках комплексного развития территорий — такое решение принято весной этого года руководством региона. Важно, что при реализации КРТ вместе с жилыми домами инвесторы обеспечивают строительство социальных и инфраструктурных объектов.

Как КРТ решает вопросы социальной инфраструктуры

«По темпам жилищного строительства регион — стабильно в первой десятке субъектов страны. Чего нельзя сказать о строительстве социальных объектов, инженерной инфраструктуры и транспортных сетей», — подчеркнул врио губернатора Ростовской области Юрий Слюсарь на отраслевом апрельском форуме «Ступени. Рост». По словам главы региона, теперь строительство в области будет вестись только по принципам комплексного развития территорий — с обязательным созданием инженерной и транспортной инфраструктуры, строительством социальных объектов — школ, детских садов и медицинских учреждений.

Строительство в области ведется только по принципам комплексного развития территорий. Фото: ГК «Точно»

В настоящее время в регионе ведется работа над стратегией пространственного развития Ростовской агломерации, ядром которого является Ростов. Документ станет основой для будущего мастер-плана донской столицы. По словам заместителя губернатора Ростовской области Владимира Ревенко, мастер-план необходим в Ростове, в том числе для того, чтобы урегулировать возникшие сложности с отставанием в строительстве социальной инфраструктуры, которые напрямую сопряжены с хаотичной точечной застройкой в городе.

Актуальны для центра агломерации и проблемы с инженерной инфраструктурой, изношенность которой достигает 50-70%. «Каждый сезон связан со своими рисками и трудностями в сфере ЖКХ, — отметил на июльском заседании оперативного штаба Юрий Слюсарь. — Поэтому при планировании бюджета 2026-2028 мы обязаны сделать упор на решение коммунальных проблем. В Ростовской области изношена инфраструктура, она не соответствует уровню потребления. Мы должны заходить в федеральные программы, направлять собственные ресурсы. Коммунальное хозяйство – это приоритет», — подчеркнул врио губернатора региона.

Строить большие комплексы в донской столице стало сложнее и в связи с исчерпанием потенциала Ростова-на-Дону в земельном отношении как территориальной единицы. Ростов — самый компактный город-миллионник в стране, это мегаполис с самой маленькой территорией. Поэтому более целесообразным видится комплексное развитие точек агломерации, таких как Аксайский, Азовский и Мясниковский районы.

Значимость жилого строительства по принципу КРТ отмечают и эксперты рынка. «Стратегическое преимущество строительства в рамках КРТ заключается в том, что здесь с нуля создается новая среда в единой концепции. При правильном подходе к реализации она отличается в лучшую сторону от тех ЖК, которые формируются в уже существующей среде, используя ее возможности и перенагружая ее», — считает основатель консалтинговой компании «Жилин.РФ» Александр Жилин.

Ростов — самый компактный миллионник в стране, поэтому более целесообразным видится комплексное развитие точек агломерации. Фото: ГК «Точно»

Руководитель агентства недвижимости Immobily Алексей Олейников считает, что современные проекты КРТ в пригороде выглядят более перспективными, чем жилые районы, которые начинали реализовывать в 2012-2015 гг.: «В новых реалиях проекты реализуются с учетом объектов социальной инфраструктуры, которые возводит застройщик и передает их городу. И у нас появляется всё больше застройщиков, которые готовы строить детские сады, школы, поликлиники параллельно со строительством первых жилых домов».

Еще один важный принцип в донской градостроительной политике — единый архитектурный облик. Новые объекты должны соответствовать внешнему виду окружающей среды и гармонично в нее вписываться. «Мы видим работу над концепцией ЖК: застройщики все больше уделяют внимание архитектуре, благоустройству, озеленению, детским, спортивным площадкам и парковочному пространству, чего раньше в Ростове не было», — добавляет Алексей Олейников. — Отрадно, что рынок приходит к тому, о чем мы говорили еще несколько лет назад — застройщики при увеличении конкуренции будут оттачивать качество своих проектов».

Транспортная доступность и новые рабочие места

Строительство новых ЖК по принципу КРТ требует больших свободных территорий. В условиях мегаполиса с плотной застройкой такие участки зачастую доступны только за его границами.
В 2025 году рынок загородной недвижимости демонстрирует активный рост и продолжает набирать популярность среди жителей крупных городов, ищущих комфортную жизнь ближе к природе с развитой инфраструктурой. Одним из ключевых факторов выбора по-прежнему остается близость к мегаполису и удобство транспортного сообщения. В Ростовской агломерации одна из таких локаций — Аксайское направление, которое сейчас активно развивается и застраивается.

Новые проекты КРТ Аксайского района расположены в пределах 20–30 минут езды от центра Ростова, с хорошим доступом по скоростным трассам. Сейчас в районе ведется строительство и реконструкция дорог, включая обход центра района, часть программы "Обход города Аксая на М-4 Дон".

Новые проекты КРТ Аксайского района расположены в пределах 20–30 минут езды от центра Ростова. Фото: ГК «Точно»

Кроме того, по некоторым данным уже определён инвестор для строительства новой транспортной развязки в этом районе. Соглашение с ним планируют подписать в ближайшее время. Это станет стратегическим шагом в развитии пригородной инфраструктуры и улучшит связанность Ростова-на-Дону с новыми жилыми кварталами. Эксперты отмечают, что появление развязки значительно повысит инвестиционную привлекательность объектов КРТ в этой локации, обеспечив жителям не только комфорт, но и удобную логистику.

По мнению генерального директора АН «Титул» Евгения Сосницкого, востребованность жилья в удалённых локациях Ростовской агломерации подтверждают и растущие объёмы продаж. «Главный критерий популярности заключается в том, что в удалённых от центра микрорайонах стоимость квадратных метров меньше, при этом в проектах КРТ создается собственная полноценная инфраструктура. Ростов будет и дальше развиваться, и в итоге сольётся с Аксаем», — считает эксперт.

Немаловажным остаётся вопрос обеспечения жителей новых микрорайонов рабочими местами. В Аксайском районе для решения этой проблемы есть несколько индустриальных парков, в том числе «Аксай» и «Южный». Парки предоставляют инфраструктуру и условия для размещения промышленных предприятий самого разного уровня бизнеса. В стадии формирования — индустриальный парк «Мишкино», соглашение о создании ещё одного индустриального объекта было подписано на ПМЭФ-2025.

ЖК в «зелёном поясе» Большого Ростова

Яркий пример сбалансированного КРТ-проекта в Аксайском районе — жилой комплекс «Столицыно» от ГК «Точно». С этим проектом девелопер вышел на рынок Ростова-на-Дону в ноябре 2024 года.
Он строится всего в 350 метрах от ростовской «Меги» и выделяется как архитектурной концепцией, так и масштабом. Микрорайон площадью 42 га рассчитан на 30 000 жителей и включает 18 жилых домов классов «бизнес» и «комфорт плюс» переменной этажности от 8 до 18 этажей. Всё это — в окружении зелёных зон и с прямым выходом к будущей транспортной развязке, которая в перспективе обеспечит максимально удобный выезд как в центр Ростова, так и на основные федеральные трассы.

На территории комплекса предусмотрено строительство школы, детских садов, двух поликлиник, фитнес-центра с бассейном, а также спортивных и досуговых объектов. Здесь также планируют открыть школу бокса и восточных единоборств и благоустроить парк площадью 8,4 га. Сам комплекс будет разделен на 4 жилых квартала — Северный, Южный, Западный и Восточный, которые вдохновлены природой и архитектурой регионов страны. Все они объединяются «Золотым кольцом России» — это практически 3 км беговой дорожки и прогулочной аллеи.

Яркий пример сбалансированного КРТ-проекта в Аксайском районе — жилой комплекс «Столицыно». Фото: ГК «Точно»

Как отметил директор ростовского филиала ГК «Точно» Олег Михайловский, компания сегодня делает ставку не просто на жилую застройку, а на создание полноценной городской среды с высоким качеством жизни. «Мы формируем кластеры, где всё необходимое находится в шаговой доступности. В комплексе запланировано строительство всей необходимой социальной и коммерческой инфраструктуры, включая школу, два детских сада и фитнес-центр. Это позволит выстроить по-настоящему продуманную и комфортную городскую среду внутри микрорайона», — рассказал Михайловский.

Многие эксперты сходятся во мнении, что при выборе жилья за пределами мегаполиса будущие жители всё чаще опираются на такие аспекты, как экологичность, сохранение природного ландшафта и гармоничное включение жилых пространств в окружающую среду. Именно поэтому вопросы увеличения площади озеленения в Ростовской агломерации рассматривались в июне на заседании градостроительного совета области, сообщает пресс-служба губернатора. Сегодня площадь «зелёного пояса» Большого Ростова составляет 9,5 тысячи га. Разработанная модель природно-экологического каркаса агломерации включает несколько ключевых элементов: «зелёный пояс» и линейный парк «Темерник», который пройдёт вдоль реки по территории Ростова, Аксайского и Мясниковского районов.

Этой же стратегии придерживалась и ГК «Точно» при заходе на ростовский рынок с проектом «Столицыно», жилые кварталы которого также возводятся с акцентом на экологичность. Так, в Западном квартале появятся сосны, каштаны, ягодные и лекарственные растения, характерные для западных регионов страны, а в Восточном — хвойные и лиственные деревья, в том числе японский клён и пихта, вдохновлённые эстетикой восточных садов.

Для реализации столь масштабной ландшафтной концепции девелопер заключил соглашение о сотрудничестве с крупнейшим в стране питомником декоративных растений. Его специалисты займутся не только подбором и высадкой зелёных насаждений в кварталах, но и проектированием парка на территории микрорайона.

Для реализации ландшафтной концепции девелопер заключил соглашение о сотрудничестве с крупнейшим в стране питомником декоративных растений. Фото: ГК «Точно»

По словам Олега Михайловского, сейчас проект активно развивается. Первая сдача запланирована на конец 2026 года. Суммарно ГК «Точно» инвестирует в комплексное развитие территории более 57 млрд. рублей.

По мнению экспертов, подобные проекты не только формируют новую архитектурную идентичность агломерации, но и задают ориентиры для устойчивого развития жилой среды на уровне региона.
«Ростовская область показывает, как системная работа позволяет не просто выполнять планы, а создавать новое качество жизни, — отметил в ходе визита в регион министр строительства РФ Ирек Файзуллин, которого цитирует пресс-служба губернатора. — Здесь видны конкретные результаты: от введённых квадратных метров до инфраструктурных решений, которые меняют логистику всего региона. Особенно важно, что эти механизмы работают комплексно — жильё, коммуникации, благоустройство».