Добровольный инфраструктурный сбор в Сочи насторожил девелоперов

Глава Сочи Андрей Прошунин объявил о разработке механизма инфраструктурного сбора для инвесторов, которые строят коммерческие объекты на курорте. Необходимость внедрения такого платежа он объяснил тем, что активное строительство новых санаторно-курортных объектов, жилых комплексов и иных сооружений увеличивает нагрузку на городскую инфраструктуру.

Власти подчеркивают, что в проекте правового акта об инфраструктурном платеже установлен рекомендательный и добровольный характер. Однако девелоперы полагают, что их бизнес и так испытывает высокую налоговую нагрузку, поэтому важно любые новые сборы выстраивать так, чтобы компаниям было комфортно их платить.

Как рассчитают инфраструктурный сбор

Сколько инвесторам будут рекомендовать вносить на развитие инфраструктуры, пока неизвестно. Как рассказал «Эксперту Юг» и.о. директора департамента инвестиций города-курорта Вадим Финашин, порядок расчета инфраструктурного платежа «будет основан на использовании показателя базовой ставки компенсации за социальную, инженерную и транспортную инфраструктуру, дифференцируемого посредством применения коэффициентов, учитывающих: градостроительную ценность территории; вид права инвестора на земельные участки, предназначенные под строительство и иных коэффициентов, в том числе сложный рельеф местности, наличие оползневых процессов, дефициты инженерной, социальной и транспортной инфраструктур».

Расчет инфраструктурного платежа может зависеть:

• от типа объекта, который инвестор планирует построить;
• территории на которой он расположен;
• того, какая инфраструктура уже есть на территории.

Адресно направить свои средства на развитие прилегающей к своему объекту территории девелопер в рамках инфраструктурного сбора не сможет.

«В проекте правового акта <...> не установлено применение средств инфраструктурного платежа в конкретном внутригородском районе города Сочи, — подчеркнул Вадим Финашин. — В то же время, применение средств инфраструктурного платежа будет направлено на развитие социальной, инженерной, транспортной инфраструктуры и инфраструктурных проектов, имеющих приоритетное значение для развития города Сочи».

В ведомстве также добавили, что инфраструктурный платеж будет рассчитываться вне зависимости от того, работает инвестор в рамках договора КРТ или нет.

«Добровольно сбор никто сдавать не будет»

В совещании по разработке механизма инфраструктурного сбора для инвесторов приняли участие представители администрации и ресурсоснабжающих организаций, говорится в пресс-релизе администрации Сочи. Девелоперы и отраслевые объединения пока с большой осторожностью комментируют инициативу властей.

«Для развития инфраструктуры вводили туристический налог, более того, он дифференцированный, а размер максимальных ставок будет расти. Ввод инфраструктурного сбора подменяет туристический налог. В условиях налоговой реформы и давления на бизнес нужно оставлять либо одно, либо другое, — считает президент Общенационального союза организаций индустрии гостеприимства (ОСИГ) Алексей Волков. — Добровольно инфраструктурный сбор никто сдавать не будет. Да, все затраты на создание инфраструктуры сегодня ложатся на государство, но без его поддержки никакие инвестпроекты реализовываться не будут. У бизнеса на это денег нет».

За 9 месяцев 2025 года в бюджет Сочи поступило 474,3 млн рублей турналога. Фото: администрация Сочи

Большинство представителей девелоперов, управляющих компаний и туроператоров отказались комментировать такие предложения, добавил Алексей Волков. По его словам, они удивляют и вводят в заблуждение в условиях и без того сложного информационного поля в связи в санкциями, различными ограничениями, высокой стоимостью денег и прочими вызовами, с которыми сталкиваются предприниматели.

«Любой бизнес сегодня находится под серьёзным давлением, в том числе со стороны налоговой нагрузки. Девелоперский продукт в Сочи также переживает стагнацию, поэтому крайне важно, чтобы любые новые сборы были выстроены так, чтобы бизнесу было комфортно их платить, — говорит управляющий партнёр компании Adamand Resort Антон Бодокия. — Мы уже ощущаем значительное влияние туристического налога, который, как известно, будет ежегодно расти ещё минимум четыре года. Тем не менее я считаю инициативу инфраструктурного сбора в целом правильной. Если в случае строительства жилых комплексов застройщик обязан участвовать в развитии социальной инфраструктуры, то для коммерческих и туристических объектов логично, чтобы средства шли на развитие городской и туристической инфраструктуры, от которой выигрывают все — и жители, и гости, и сам бизнес».

Антон Бодокия подчеркнул: главное — чтобы собранные средства осваивались добросовестно и прозрачно. По его мнению, было бы разумно, если бы девелоперы и представители отрасли могли участвовать в обсуждении направлений, на которые эти средства будут направляться.

«Разумеется, если инициатива пройдёт все согласования и будет утверждена, мы как добросовестный участник рынка будем её исполнять», — сказал Бодокия.

Инфраструктурный взнос в других регионах и странах

Специальный платеж на развитие инфраструктуры — не сочинское изобретение. Как сообщили в администрации города-курорта, международный опыт установления таких взносов при реализации градостроительных проектов имеет положительную практику. Есть примеры и в России: сбор установлен в Перми, Москве, Санкт-Петербурге и Саратовской области. Размер инфраструктурного сбора в зарубежных странах варьируется от 0,6% от средней стоимости строительства 1 кв. м жилья в Австралии (Ярра) до 25,6% в Индии (Ноида), говорится в исследовании вице-президента Фонда «Институт экономики города» Татьяны Полиди, опубликованном в 2023 году. Как следует из обзора, условия для начисления сбора в разных странах отличаются.

• В Бразилии дополнительный платеж взымают с застройщика, который хочет строить с более высокой плотностью (FAR), чем та, которая установлена законом о зонировании. Например, в Сан-Паулу универсальный базовый FAR равен 1,0. Это означает, что бесплатно можно построить здание, равное по площади земельному участку, на котором оно стоит. Хочешь строить выше — плати компенсацию.
• В Индии действуют два строительных сбора: внешний (EDC) и инфраструктурный (IDC). Средства внешнего сбора используются на устройство коммунальных сетей и озеленение исключительно для конкретного проекта. Тогда как средства от инфраструктурных сборов городские власти используют для строительства крупных проектов, включая автомагистрали, мосты, сети метро и т. д.
• В Австралии тоже два типа платежей. Сбор на развитие инфраструктуры применяется к жилой и нежилой застройке и финансирует создание ключевых объектов, таких как дороги, общественный транспорт и дренажные системы. Другой сбор, на общественную инфраструктуру, взимается только с жилой застройки и направляется на объекты социального назначения, например, библиотеки или общественные центры.

В российских городах тоже применяются различные механизмы привлечения застройщиков к развитию инфраструктуры.

• В Перми действует механизм соглашения, согласно которому застройщик в обмен на увеличение плотности или этажности застройки обязуется либо безвозмездно перечислить городу целевой сбор с каждого квадратного метра жилья, либо построить за свой счет отдельный объект социального назначения. Механизм начал действовать с 2019 года, на июль 2023 года в реестре соглашений 27 проектов. Максимальная сумма, которую застройщик обязался выплатить городу, — 471 млн рублей.
• Москва использует более комплексный подход, заключая с инвесторами договоры участия в развитии инфраструктуры. По таким договорам застройщик самостоятельно проектирует, строит и передает городу целый перечень необходимых объектов социальной, транспортной и инженерной инфраструктуры. Альтернативой является соглашение о денежной компенсации, выступающее аналогом инфраструктурного сбора для покрытия дефицита мест в школах и больницах.
• В Санкт-Петербурге механизм имеет более жесткий, нормативный характер. Правила землепользования и застройки прямо требуют от девелопера обеспечения новой жилой застройки социальными объектами в соответствии с одним из утвержденных городом документов. Соблюдение этого требования является обязательным условием для получения разрешения на строительство, а его отсутствие служит законным основанием для отказа, что подтверждается судебной практикой, несмотря на споры со стороны застройщиков.

Какой механизм применят в Сочи, пока до конца непонятно.

«В проекте правового акта об инфраструктурном платеже администрация опирается на индивидуальный подход с учетом особенностей города Сочи и существующей практики градостроительства, — заявил и.о. директора департамента инвестиций города-курорта Вадим Финашин. — Инфраструктурный платеж в полной мере соотносится с проектами комплексного развития территорий города Сочи».