Ситуации когда девелопер отказывается от подвода коммуникаций к участкам сегодня на Юге и Кавказе встречаются нередко //Фото: Freepik
Поделиться
Когда новые собственники решили самостоятельно заняться техподключением, оказалось, что стоимость подключения к электросетям выше цен на сами участки — от 1,2 млн до почти 4 млн рублей. На проблему обратили внимание власти региона, сообщает пресс-служба правительства Ростовской области. Какая компания выступила инициатором проекта, не уточняется.
Ситуации когда девелопер отказывается от подвода коммуникаций к участкам сегодня на Юге и Кавказе встречаются нередко. Привлечь застройщика к ответственности сложно, если обязательства по подводу коммуникаций не прописаны в договоре купли-продажи. Решением для обманутых дольщиков может стать создание собственной управляющей компании, которая займется инфраструктурой коллективно. Однако этот процесс может занять несколько лет, говорят эксперты.
Как часто в ЮФО и СКФО девелопер отказывается от подключения к коммуникациям
Сложности или особые условия подключения к инженерным сетям — распространенная ситуация на Юге и Северном Кавказе, считают специалисты. Нередко такие трудности возникают, когда земля сельскохозяйственного назначения переводится в категорию для садоводческих некоммерческих товариществ (СНТ), после чего на ней начинают продавать садовые домики. Также участки переводятся под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), как это и было в Некрасовке, рассказал управляющий партнёр адвокатского бюро Краснодарского края «Домащенко и партнёры» Роман Домащенко.«Ярким примером является Немецкая деревня в Краснодаре, где все энергетические мощности и коммуникации принадлежат застройщику. Он продает подключение к ним по цене, на порядок превышающей тарифы таких компаний, как «Кубаньэнерго», «НЕСК» или краснодарский водоканал. Мотивация застройщика понятна: он вложил собственные средства в строительство трансформаторов и подстанций и, следовательно, претендует на прибыль», — подчеркнул юрист.
Поделиться
Хутор Некрасовка располагается на берегу реки Самбек в полуторачасах пути от Ростова-на-Дону //Фото: Яндекс.КартыПо словам директора федеральной риелторской компании «Этажи» в Ростове-на-Дону Андрея Иванова, ситуация в хуторе Некрасовка не уникальна.
«В ряде случаев инвесторы приобретают земли сельхозназначения, меняют их назначение на ИЖС, делят на участки и реализуют их, не решая вопросы с коммуникациями. Это связано с экономией на инфраструктурных затратах или сложностями с подключением в удалённых районах. В целом, проблема отсутствия подключений к электросетям, водоснабжению, газовым сетям и другим коммуникациям в ИЖС актуальна для многих регионов России, включая ЮФО. На это влияют такие факторы как удаленность участков от существующих сетей, бюрократические сложности, а также отсутствие обязательств по подключению у девелопера», — отметил Иванов.
Почему девелоперам сложно подключить коммуникации
Несмотря на высокий интерес к индивидуальному жилищному строительству, инфраструктура для размещения жилья в ЮФО и СКФО часто отстает от темпов девелопмента, добавляет предприниматель, эксперт в сфере ИЖС, основатель строительной компании RUDOM Константин Пулькин.
Поделиться
Если расстояние от территории реализации проекта до ближайших коммуникаций превышает нормы, прописанные в законодательстве, то стоимость подключения значительно возрастает, поясняет Константин Пулькин //Фото: предоставлено спикером «В подавляющем большинстве населенных пунктов ЮФО и СКФО, где сегодня активно развивается ИЖС, отсутствуют централизованные инженерные сети. Централизованного водоснабжения и канализации в таких зонах просто нет — их заменяют скважины и септики. Формально в большинстве таких районов есть электрические сети. Но это не значит, что к ним можно просто так подключиться. Во-первых, даже при наличии линий электропередач подача мощности может быть нестабильной. Во-вторых, качество электроснабжения оставляет желать лучшего. Перебои с подачей тока — привычная картина: на Юге и Кавказе отключения света на несколько суток — не редкость», — отмечает Пулькин.
Эксперт поясняет, что расстояние от территории реализации проекта до ближайших коммуникаций может превышать нормы, прописанные в законодательстве. Например, обязательство по подключению к электричеству действует только в пределах 400 метров от воздушной ЛЭП. Если точка подкоючения находится дальше — заказчику придется платить по рыночной стоимости.
«Обеспечение участков инженерной инфраструктурой — это миллионы рублей инвестиций на старте. Особенно в горных районах СКФО или степных зонах ЮФО, где протяженность и сложность прокладки коммуникаций гораздо выше, чем в плотной городской застройке. Ни сетевые компании, ни муниципалитет не готовы брать эти затраты на себя. А инвестор, продав участки, уже вышел из проекта. Итог — сотни людей с земельными участками, но без возможности ими полноценно воспользоваться», — подчеркивает Пулькин.
В Ростовской области проблемой инвесторов часто становится разная степень износа тех или иных сетей в разных муниципалитетах и территориальных округах. Проблему эту чаще всего приходится решать девелоперу самостоятельно. В таких случаях,обеспечение коммуникаций повышает инвестиционные затраты и сокращает рентабельность проекта, считает директор по стратегическому маркетингу коттеджного посёлка «Южные Террасы» Ирина Дубовцева.
Цена монополии для рядовых потребителей
Руководитель агентства недвижимости Immobily Алексей Олейников отмечает, что одной из причин высокой стоимости подключения участков к инженерным сетям можем быть формирующаяся монополия отдельных энергоснабжающих компаний.«Я бы не удивился, если бы узнал, что изначально план инвестора из Некрасовки заключался в том, чтобы перевести землю под ИЖС, «нарезать» территорию, завести коммуникации и продавать уже готовые к эксплуатации земельные участки или построить коттеджный поселок. Однако, после того, компания «Россети Юг» в регионах своей ответственности (Ростовская Волгоградская, Астраханская области и Республика Калмыкия) была определена как системообразующая территориальная сетевая организация (СОТС) с 1 января 2025 года, расценки на подключение могли существенно измениться. Когда ресурсоснабжающая компания подсчитала стоимость по этому проекту по новому ценнику, заниматься такой сложной работой для девелопера стало нецелесообразно и он решил просто продать участки, чтобы хоть как-то вернуть часть потраченных денег», — поясняет эксперт.
Поделиться
Стоимость технологического подключения участков для ИЖС могла измениться после определения системообразующей территориальной сетевой организации, предполагает Алексей Олейников //Фото: предоставлено спикером Решение о признании «Россети Юг» СОТС было принято в сентябре прошлого года. Мотивировано оно тем, что в зоне ответственности компании ранее функционировали десятки сторонних ресурсоснабжающих предприятий, которые не следили за собственным сетевым хозяйством. Это приводило к повреждениям при стихийных снегопадах и дождях, осложняя работу энергетиков, сообщается на сайте «Россети Юг».
«Без официальной заявки и договора на оказание услуг по обслуживанию энергооборудования ни одна организация не имеет права осуществлять работы в сетях другой компании. С января 2025 год по решению региональных штабов «Россети Юг» сможет принимать участие в ликвидации технологических нарушений как на бесхозяйных энергообъектах и объектах иных собственников, так и на объектах сторонних энергокомпаний, которым требуется помощь в нештатных ситуациях», — пояснили тогда в компании.
Отметим, что «Эксперт Юг» направил запрос в «Россети Юг» с просьбой прокомментировать ситуацию в хуторе Некрасовка, однако, к моменту публикации материала ответ так и не был получен.
В ноябре 2025 года управление ФАС Ростовской области оштрафовало «Россети Юг» на 600 тыс. рублей за нарушение правил технического присоединения. Жалобу против компании подал житель региона, который счел завышенной цену подключения без особых оснований. В управлении ФАС пришли к выводу, что компания незаконно включила в плату суммы, имеющие отношение к возведению инфраструктуры электросетевого хозяйства и назначили ресурсоснабжающей компании штраф, сообщила пресс-служба донского УФАС.
Обязан ли девелопер подводить коммуникации к участкам
Прямого императива, обязывающего застройщика за свой счёт проводить коммуникации к участкам, в российском законодательстве нет. Однако такие требования могут быть прописаны в договоре купли-продажи, поясняет руководитель юридической группы «Бударагин А.А. и партнер» Александр Бударагин.«Законодательство РФ не содержит прямого общего требования, обязывающего каждого девелопера в обязательном порядке подводить все виды коммуникаций к каждому участку ИЖС. Организация электро-, тепло-, газо- и водоснабжения населения относится к вопросам местного значения органов местного самоуправления. Это означает, что органы местного самоуправления должны принимать меры по обеспечению населения этими услугами», — поясняет Александр Бударагин.
Юрист также подчеркивает, что сам факт изменения назначения земель с сельскохозяйственного на земли населенных пунктов под ИЖС не накладывает автоматическую обязанность на предыдущего собственника или девелопера по подведению всех коммуникаций. Однако, при планировании таких проектов, особенно масштабных, органы местного самоуправления должны учитывать необходимость создания инженерной инфраструктуры.
Опытные крупные застройщики в своей работе до начала этапа архитектурного проектирования объекта, всегда опираются на градостроительный план земельного участка (ГПЗУ), который они получают в органах местного самоуправления. В нем содержится вся информация о возможности подключения (технологического присоединения) к сетям инженерно-технологического обеспечения, пояснила Ирина Дубовцева.
«С точки зрения законодательства, девелопер не обязан обеспечивать подвод коммуникаций и может продавать дома без подведенных электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, и такие дома можно зарегистрировать как объект права. Однако, отсутствие обеспечения подведения коммуникаций к объектам ИЖС снижает привлекательность девелоперского проекта на рынке и делает его не конкурентоспособным, особенно, если мы говорим о концептуальных коттеджных поселках класса комфорт и премиум», — подтверждает Дубовцева.
Константин Пулькин отметил, что если девелопер переводит земли в ИЖС и выводит их на рынок, он должен не просто сделать проект планировки и межевания, но и предусмотреть доступ к инженерной инфраструктуре. Это требование прямо вытекает из Градостроительного кодекса и норм по комплексному освоению территорий.
«Однако в реальности механизмы контроля за этим этапом работают слабо. Стройка зачастую не начинается, пока не проданы участки. А когда продажа состоялась — инвестор исчезает или перекладывает ответственность на будущих собственников. В ряде случаев такие действия могут квалифицироваться как недобросовестная коммерческая практика, а при наличии ущерба — и как уголовное правонарушение. Однако доказать умысел — задача непростая. В регионах с массовым ИЖС таких дел — единицы, и только единичные случаи доходят до суда», — поясняет эксперт.
Поделиться
Вопрос наличия технологического подключения зависит от договора купли-продажи земельного участка, считает Роман Домащенко //Фото: предоставлено спикером
Ключевая роль в наличии технологического подключения к участку ИЖС принадлежит все-таки договору купли-продажи, уверен Роман Домащенко. Если документ предусматривает наличие коммуникация на участке, то застройщика можно привлечь к ответственности в случае их отсутствия.
«Исход ситуации зависит от уровня ответственности застройщика и грамотности покупателей. Если этот момент не отражен в договоре, привлечь застройщика к ответственности будет затруднительно», — предупреждает Домащенко.
Как решать проблему с технологическим подключением участка под ИЖС
Если девелопер не выполнил обязательства по подведению коммуникаций, предусмотренные договором, покупатель имеет право требовать исполнения обязательств в натуре, возмещения убытков или расторжения договора с возвратом потраченных на покупку средств, разъясняет Александр Бударагин.«Покупатели земельных участков являются потребителями, и в случае введения их в заблуждение относительно наличия коммуникаций, они могут обратиться с претензиями в соответствии с законодательством о защите прав потребителей. Также если органы местного самоуправления не принимают должных мер по обеспечению территории инфраструктурой, несмотря на наличие такой обязанности в рамках вопросов местного значения, их бездействие может быть обжаловано в судебном порядке», — рассказал юрист.
На практике самым эффективным решением и первым шагом в решении проблемы подключения является создание управляющей компании застройщиком, считает Роман Домащенко. Эта компания за свой счет проводит проектирование и прокладку коммуникаций, согласовывая все действия с ресурсоснабжающими организациями.
«Стоимость проекта сама по себе не является запредельной; основные расходы связаны с получением технических условий и непосредственно с монтажом. Грамотный застройщик производит расчет: определяет количество участков, составляет смету на строительно-монтажные работы и техусловия. На этом этапе становится понятно, на какую сумму необходимо увеличить стоимость каждого земельного участка, чтобы реализовать все инженерные сети. Если ресурсоснабжающие организации действуют неправомерно, их всегда можно призвать к порядку через обращение в прокуратуру или антимонопольную службу, поскольку они являются естественными монополиями и обязаны осуществлять подключение», — подчеркивает Домащенко.
В случае, если инвестор не озадачился этим вопросом, то собственную управляющую компанию должны создать новые собственники. Урегулирование ситуации по вопросу прокладки коммуникаций, в том числе, через взаимодействие с местными властями, займет около двух-трех лет, уверен юрист.
«Типичным осложнением в таких случаях является то, что лишь две трети жильцов участвуют в сборе средств, а остальные предпочитают выжидать, пока все работы будут завершены за счет других. Эти риски можно предотвратить юридически: право на подключение к коммуникациям в первую очередь получают те, кто участвовал в финансировании. Для остальных возможность подключения должна быть предусмотрена только при условии полного возмещения понесенных затрат», — считает Роман Домащенко.
На что обратить внимание при покупке участка под ИЖС
Наиболее оптимальный способ избежать сложностей с подключением — это заранее выяснить с инвестором проекта все детали подключения, убеждены опрошенные специалисты.«Более правильным подходом является следующая схема: когда все расходы известны, застройщик отдельно продает земельный участок и отдельно заключает с покупателем соглашение о софинансировании прокладки коммуникаций. При такой организованной работе, несмотря на типичные для нашей страны задержки на полгода-год, поселок в итоге обеспечивается газом, электричеством и водой», — привел пример Роман Домащенко.
Наличие технологического подключения существенно влияет на стоимость земли для ИЖС, подмечает Андрей Иванов. Участки с уже подключёнными коммуникациями или с гарантией их подключения в ближайшее время обычно стоят дороже. Это связано с экономией времени и средств для покупателя. Покупатели готовы платить больше за участки, где минимизированы риски задержек со строительством из-за отсутствия инфраструктуры.
Проблема технологического подключения в ИЖС-проектах требует от покупателей повышенной бдительности, считают эксперты. Регуляторы же должны обеспечить более четкие правила реализации, обозначив ответственность инициаторов, уверен Константин Пулькин.
«Если говорить о системных решениях, то без жёсткого регулирования стадии проектирования и запуска таких участков на рынок, без обязательного создания инфраструктурных фондов или гарантийных механизмов со стороны девелопера — эта ситуация будет повторяться. Сегодняшняя проблема — не в отсутствии технических решений, а в отсутствии прозрачной модели ответственности. Пока коммуникации будут «вопросом потом», ИЖС в регионах останется лотереей», — резюмировал Пулькин.
