Элитное жилье в Ростове-на-Дону: чего хочет покупатель

Сегодня покупатели рассматривают жилые комплексы, акцентируя внимание на исключительной локации, высоком качестве строительства и отделки, авторской архитектуре, новейших инженерных решениях и наличии трендовых цифровых технологий в проекте. Как рассказала коммерческий директор ГК «Альянс» Елена Бибик, у элитной недвижимости города, которая строится сегодня, есть ключевое отличие от построенной несколько лет назад. По оценке экспертов ГК «Альянс, многие текущие проекты зачастую не соответствуют статусу «элитки».

«Под несоответствием мы понимаем, насколько объект выполняет требования методики классифицирования жилых новостроек по потребительским качествам, разработанной Российской гильдией риэлторов», - поясняет Елена Бибик.

Российская Гильдия риэлторов (РГР) еще в 2013 году утвердила единую рыночную методику классифицирования жилых новостроек. К сожалению, сегодня большинство проектов используют статус «элитный ЖК» скорее как маркетинговую упаковку и в действительности не являются объектами этого класса.

Эксперт по первичной недвижимости, руководитель АН Immobily Алексей Олейников соглашается: выбор у покупателя невелик. Проекты, которые были элитными в нулевых и до 2015 года, уже несколько поизносились и не всегда отвечают потребностям сегодняшнего потребителя, а новых проектов в этом сегменте можно «пересчитать по пальцам одной руки». Однако сегодня потребитель становится более требовательным, грамотным и понимающим.

«Часто теперь при выборе жилья обращают внимание на общую этажность. — говорит Алексей Олейников. — Приоритеты отдаются домам до 10 этажей».

Опыт работы ГК «Альянс» показывает, что современный покупатель учится анализировать рынок, задавать правильные вопросы и настаивать на своем. Поэтому продать так называемый «элитный» объект где-то на окраине уже не получится, говорит Елена Бибик. У ответственных девелоперов нет стремления строить «быстро, недорого и по шаблону». Игроки рынка убедились, что наибольшим спросом на рынке элитного жилья пользуются проекты, которые действительно соответствуют этому статусу.

Новый подход в Ростове только зарождается

Расположение, инфраструктура, планировка, площадь – вот параметры, отношение покупателя к которым заметно изменяется. Что касается планировок и площади, то здесь, как считают в ГК «Альянс», очевидна трансформация в сторону элитных объектов московского региона.

Так, например, в «элитке» Москвы недопустимо наличие в доме студий и малогабаритных квартир менее 40 квадратных метров, наличие более четырех квартир на этаже, потолков ниже трёх метров, использование дешевых строительных и отделочных материалов и многих других параметров не соответствующих элитному жилью, перечисляет Елена Бибик. Однако в донском регионе такой подход к созданию элитного жилья только зарождается.

«В новых жилых комплексах Ростова все реже предусматривают четырех- и даже трехкомнатные квартиры, — обращает внимание гендиректор АН «Титул» Евгений Сосницкий. — Пожалуй, это большой шаг назад, поскольку в нулевые и десятые годы тенденция состояла в том, чтобы люди – пусть с использованием кредитных средств, но покупали именно то, что хотят».

Сегодня выбор предложения на рынке элитного жилья сильно ограничен

«Складывается впечатление, что региональные власти максимально стараются не пускать на рынок новых игроков, неважно, местный это капитал или федерального уровня, — делится своими наблюдениями Алексей Олейников. — Мы как будто «закрылись в ракушке» и все объёмы достаются одним и тем же застройщикам которые, в большинстве своем никогда не строили элитное жилье, которое бы отвечало современным требованиям, поэтому мы видим у нас «клубные дома» на «400 плюс» квартир, «элитные бизнес-классы» по 10-15 квартир на этажах, с низенькими потолками, непонятные нарезки площадей».

Впрочем, постепенно развитие рынка элитного жилья идет по пути повышения качества объектов, чему способствует и позиция покупателя, рассказывают девелоперы.

По словам Елены Бибик, девелоперы, работающие на рынке элитного жилья в регионах, все чаще ориентируются на премиум-объекты столицы и зарубежных стран, учитывая при этом требования российской методики классифицирования жилых новостроек.

То, что покупательские приоритеты на первичном рынке существенно изменились, наблюдают участники рынка недвижимости: раньше покупатель приобретал в первую очередь место, во вторую «стены», на третьем месте было качество строительства, а на четвертом — надежность застройщика. На остальное не обращали внимания, вспоминает г-н Сосницкий.

Теперь главные требования предъявляются к комфортности жилья и его потребительским характеристикам вплоть до комфортности мест общего пользования, придомовой инфраструктуры. По мнению эксперта, рыночные механизмы работают – качество жилья улучшается, и участники рынка конкурируют уже не просто на уровне площадей, стоимости квадратного метра и местоположения объекта, а на уровне отделки мест общего пользования, марки лифтов, наличия зарядных устройств на скамейках во дворах.

Требования к финансовой доступности изменились

В последние годы значительно выросло число сделок с использованием ипотечных кредитов — этому способствовала политика государства, программы господдержки.

Учитывая реалии 2022 года, покупательский интерес жилью в крупных городах России сокращается. По данным портала realty-times.ru, спрос на элитное жилье в прошлом году упал на 40-50% в обоих столицах. Наблюдаемый отток вызван временным и постоянным отъездом обеспеченных россиян и опасениями оставшихся инвесторов относительно экономической ситуации. Однако в этом году ситуация стабилизировалась и многие клиенты элитного сегмента продолжают рассматривать инвестиции в соответствующую недвижимость как способ преумножения капитала.

При этом, например, в Ростове-на-Дону произошли принципиальные изменения в требованиях к финансовой доступности — раньше объекты приобретали, как правило, за наличные и в лучшем случае отдельные застройщики давали рассрочку на период строительства. Сегодня в основном это сделки с ипотекой и субсидированием.

«Стимулирующие меры поддержки покупательского спроса важны для рынка массового сегмента, где конкуренция намного выше, нежели на рынке элитного жилья, — уточняет Елена Бибик. — Но это палка о двух концах, так как неконтролируемые программы лояльности разгоняют стоимость квадратного метра, а это в свою очередь начинает сокращать платежеспособный спрос. Но, как мы видим, на государственном уровне уже приняты сдерживающие меры контроля, например, ужесточение условий регулятора ЦБ РФ по выдаче субсидированной ипотеки с околонулевыми ставками».

Цифровизация — главный тренд

Основными трендами девелопмента становятся ESG и цифровизация. Образ покупателя элитного жилья сегодня стремительно молодеет. Как следствие — большинство потребностей он закрывает, обращаясь к экрану телефона, с помощью цифровых сервисов. Например, популярны такие сервисы, как самостоятельное бронирование квартиры в личном кабинете, автоматизированная передача ключей, динамическое ценообразование, голографические макеты ЖК, технологии «умного дома» и «умной квартиры». При проектировании и строительстве домов компании все чаще используют BIM-технологии (цифровое моделирование зданий), электронный документооборот, онлайн-сделки.

Коммерческий директор ГК «Альянс» Елена Бибик

ГК «Альянс», по словам Елены Бибик, планирует расширять цифровые инструменты, которые повышают личный комфорт и увеличивают скорость управления различными аспектами. При этом главным «инструментом», как считают в «Альянсе» — является взгляд на проект глазами покупателя. Представляя себя на месте человека, который купит элитную квартиру, проектировщики ростовского элитного жилья задаются вопросами: что покупатель хочет думать, слышать, видеть и чувствовать, делая свой выбор. Рассуждая о том, каким должно быть позиционирование элитного объекта, застройщики уверены, что помимо красивых фраз и «упаковки» каждое слово в рекламных и PR-кампаниях должно быть обосновано, аргументировано и доказуемо.