Горизонтально строить сложнее, чем вертикально: почему рынок загородной недвижимости Юга пустует

С 1 марта 2025 года в России вступил в силу закон, который распространяет механизм эскроу-счетов на ИЖС. Закон разрешает строительство частных домов и без эскроу, но только за собственные средства. Ипотеку на частный дом банк выдаст при условии, что девелопер использует проектное финансирование и входит в Единый реестр застройщиков.

На рынке многоквартирных домов проектное финансирования заработало еще в 2019 году. Схема помогает избежать ситуаций, когда застройщик, получив средства покупателя наперед, оставляет его без денег и без квартиры. Механизм предполагает, что до ввода дома в эксплуатацию средства граждан находятся на счетах эскроу, а застройщик строит дом, привлекая кредитные ресурсы. Банк раскрывает эскроу-счета и перечисляет деньги девелоперу только после завершения строительства. По данным «Дом.РФ», за время действия нового механизма количество проблемных объектов в едином реестре сократилось в 30 раз. Теперь такая же схема будет действовать на рынке индивидуального жилищного строительства (ИЖС).

Рынок ИЖС нестабилен

Как сообщили «Эксперту Юг» в пресс-службе «Дом.РФ», с марта по май 2025 года застройщики Краснодарского края и Ростовской области заключили 377 договоров строительного подряда на возведение частных домов с использованием счетов эскроу.

О готовности строить частные дома с привлечением проектного финансирования заявили 400 застройщиков Дона и Кубани. Это около 60% от всех подрядчиков, работающих в двух регионах, отметили в «Дом.РФ». Там ожидают, что к 2030 году 20-25% частных домов будут строиться с использованием проектного финансирования.

Изменения происходят на фоне нестабильного состояния рынка. Согласно отчету «Дом.РФ», в I кв. 2025 года выдача ипотеки на ИЖС рухнула на 79% по отношению к аналогичному периоду прошлого года. Этот сегмент оказался наиболее чувствителен к отключению массовой господдержки. Количество выданных кредитов оценивается в 11 тыс. траншей. Доля ипотеки ИЖС в общем объем выдачи в первые три месяца этого года снизилась на 11% по сравнению с I кв. 2024 года и составила 8%.

Количество «недостроев» увеличилось: зачем понадобились эскроу-счета

Введение эскроу-счетов в сегменте ИЖС назрело давно, говорит руководитель федеральной программы «Семейный капитал», эксперт по инвестициям Евгений Ткачев. По его словам, в последние годы участились случаи, когда люди оформляют ипотеку на строительство частного дома, в том числе по льготным программам, а подрядчик потом бросает дом недостроенным.

«В некоторых случаях это откровенное мошенничество. Бывает и так, что девелопер не может выполнить свои обязательства в силу разных причин. Изменилась стоимость строительства, подорожали материалы, форс-мажор с работниками».

По данным на март 2025 года, недобросовестные застройщики ИЖС обманули более 15 тысяч россиян, сообщал член комитета Госдумы по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству (ЖКХ) Александр Якубовский. Наиболее острая ситуация в Татарстане. Там строительная компания должна была построить коттеджи, получила деньги от заказчиков, но возведение домов заглохло на этапе создания фундамента и стен. Пострадали сотни семей.

Рассчитываются за наличку: теневой сектор ИЖС

В экономике ИЖС много теневого сектора. Эскроу-счета призваны обелить рынок и сделать его прозрачным, говорит руководитель агентства недвижимости Immobily в Ростове-на-Дону Алексей Олейников.

Игроки на рынке ИЖС очень разномастные. В основном либо относительно небольшие строительные компании, либо откровенные шабашники, объясняет эксперт:

«Бригадир Василий взял к себе на работу мигрантов, которые умеют класть кирпич. И вот они уже строительная компания, которая возводит дома под заказ. Причем объемы у них могут быть достаточно крупными, до 40−50 зданий в год».

Проблема в том, что подрядчики рассчитываются с клиентами и с рабочими наличными мимо кассы и налоги не платят. Удастся ли легализовать этот сегмент рынка или он просто сильно ужмется в объемах, пока непонятно, отмечает Алексей Олейников:

«Часть рынка ИЖС просто свернется, потому что те, кто строил по системе авансирования «получил часть средств — построил, получил еще — построил» теперь так делать не смогут. По крайней мере ипотеку без эскроу заказчику не выдадут, а именно доля сделок с ипотекой в ИЖС преобладает. То есть теперь, в сметы придется закладывать проценты банка за финансирование сделки. Застройщики должны иметь аккредитацию, которую ещё не каждый получит».

Лидеры рынка Юга не идут в ИЖС

Особенность южного рынка в том, что крупные застройщики неохотно заходят в сегмент ИЖС, говорит Евгений Ткачев. Это идет вопреки федеральному тренду. Так за последние три года сразу несколько игроков из топ-10 застройщиков России зашли на рынок ИЖС. Например, крупнейший российский девелопер «Самолет» заявил четыре проекта по строительству коттеджных поселков, три из них в Подмосковье и один (курортный поселок) в Тверской области. «Инград» вывел на рынок два коттеджных поселка, ФСК реализует четыре проекта клубных поселков и один проект поселка с малоэтажной застройкой. Все они — в Подмосковье.

Жаркий климат южных степей и близость к воде кажется располагают к загородной жизни и строительству коттеджных поселков, но рынок относительно пуст. Например, в Ростовской области крайне мало крупных девелоперов, которые бы строили частные дома, рассказывает Алексей Олейников:

В Ростовской области мало крупных игроков, которые могут комплексно осваивать территорию и, помимо жилой инфраструктуры, строить еще и социальную, указывает Алексей Олейников // Фото: архив эксперта

«Нет системной работы в этом направлении. Рынок предлагает в основном небольшие коттеджные поселочки. Иногда они строятся довольно спонтанно. Предприниматель просто купил землю, вложил деньги, а потом постепенно приходит к тому, что можно попробовать что-то построить и кому-то продать. Сейчас разрабатывается только один проект смешанной застройки по  типу КРТ от «ИНПК Девелопмент», который подразумевает строительство и индивидуальных, и малоэтажных многоквартирных домов, и социальной инфраструктуры».

Аналогичная ситуация и в Краснодарском крае, говорит Евгений Ткачев:
«Серьезных игроков единицы. И их количество не увеличивается, а скорее, наоборот, сокращается. Есть застройщик «Загород», который специализируется на малоэтажном строительстве. Группа компаний НВМ строила коттеджи, но сейчас переключилась на строительство высоток».

В пресс-службе «Дом.РФ» «Эксперту Юг» подтвердили, что в нынешней экономической ситуации крупные девелоперы больше сфокусированы на реализации проектов в МКД, нежели в ИЖС. Лидеры рынка заинтересованы в создании комплексных проектов со значительным объемом жилых площадей. Кроме того, из-за высокой ключевой ставки проектное финансирования для застройщиков дорогое, а наполняемость счетов эскроу медленная.

Маржинальность низкая: строить частные дома невыгодно

Причина незаинтересованности девелоперов в низкой маржинальности ИЖС и малоэтажного строительства, полагает Евгений Ткачев. Такие проекты будут экономически интересны застройщику только в сегменте премиум, где есть большая добавленная стоимость. Именно коттеджных поселков класса «бизнес» на рынке сейчас большинство. Строить массовое жилье в сегменте ИЖС девелоперам невыгодно. Гораздо интереснее работать в сегменте «многоэтажек».

Застройщикам интересно строительство коттеджных поселков класса «бизнес», рентабельность проектов ИЖС в массовом сегменте вызывает вопросы, рассказывает Евгений Ткачев // Фото: «Эксперт Юг»

Плюс, застройщик, решивший строить загородом, сразу упирается в проблему отсутствия коммунальной, энергетической и социальной инфраструктуры рядом. Ее строительство он должен взять себе в нагрузку.

«Если мы сейчас начнем строить большой коттеджный поселок на подъезде к Ростову или Краснодару, то не найдем рядом ни дорог, ни школ, ни садиков, ни магазинов. Никакой инфраструктуры. Получается, нужно строить по всем параметрам КРТ, то есть еще и создавать инфраструктуру. Но такой проект, во-первых, не окупится. Цена будет неконкурентной. А во-вторых, не будет пользоваться таким спросом, как сейчас пользуется, например, частная точечная застройка. Плюс, мы упремся в транспортную проблему. Проекты ИЖС реализуются в основном загородом. А на въезд в любой южный город стоят пробки, у нас транзитный трафик колоссальный. Каким будет спрос на такое жилье? Переедет ли человек загород, чтобы каждый день ездить в город на работу?», — рассуждает Евгений Ткачев.
Внутри городов нет больших пятен для застройки ИЖС, а если и есть, то стоимость этой земли вместе с КРТ сделает этот продукт неконкурентоспособным, добавляет эксперт.

Без поддержки со стороны государства реализовывать проекты КРТ в сегменте ИЖС рентабельно только на больших земельных участках от 100 га. Если застройщик в рамках проекта ИЖС на площади 15-20-50 га построит школу или детский сад за свой счет, стоимость домов выйдет огромной, покупателей будет найти непросто, отмечает Алексей Олейников:

«Еще 2-3 года назад я участвовал в дискуссии об ИЖС, где среди спикеров были московские девелоперы, специализирующиеся на строительстве коттеджных посёлков и частных домов. Тогда они прикидывали, что для сохранения рентабельности при строительстве поселка по КРТ, со школами и детскими садами, застройщику нужен от государства земельный участок площадью 100 га земли. Пока, насколько я понимаю, таких предложений от государства не было, хотя сейчас власти начинают озвучивать разные инициативы по КРТ в сегменте ИЖС».

По оценкам «Дом.РФ», одна из причин низкой активности комплексной застройки ИЖС — обязательство застройщиков создавать социальную инфраструктуру по нормативам для многоквартирных домов. Требования к девелоперам нужно адаптировать под сегмент ИЖС, указывают в организации.

Место, концепция, комплексный подход: что определяет успех проекта ИЖС

Сами девелоперы оценивают ситуацию с рентабельностью ИЖС более позитивно.
При правильном подходе строительство коттеджных поселков может быть достаточно маржинальным направлением, говорит директор по маркетингу «Азово-Донской Девелоперской Компании» Юлия Лазарева. Нормальным показателем рентабельности считается уровень около 30% от вложенных средств, отмечает представитель компании. Прибыльность зависит от местоположения, уровня инфраструктуры, класса проекта и качества менеджмента. Ключевым фактором успеха эксперт называет комплексный подход к развитию территории — создание полноценной инфраструктуры, благоустройство, сервисное обслуживание поселка.

Маржинальность проекта коттеджного поселка может быть даже выше, чем проект многоквартирного жилого комплекса, предполагает директор по маркетингу ГК «НОСТА» Екатерина Колесникова. Главное правильно выбрать месторасположение объекта, грамотно использовать его потенциал и определить концепцию в соответствии с ситуацией и условиями на рынке.

Генеральный директор ООО «АБ АртГелика», руководитель проекта премиального коттеджного поселка «Южные Террасы» Антон Бурым считает, что строительная отрасль, наравне с другими отраслями, сейчас постепенно входит в зону нормальной пониженной маржинальности.

Горизонтальное» развитие территорий, по словам застройщика, имеет более сложный продуктовый цикл, чем «вертикальное» строительство МКД. Требованиями аудитории, как правило, повышенные. Девелоперу нужно найти привлекательный земельный участок, создать концептуальный проект и комплексно реализовывать дома.

Цена за защиту: эскроу-счета поднимут цены на частные дома

Отметим, что введение закона вероятнее всего сыграет на понижение маржинальности. Оно повлияет на стоимость строительства ИЖС и повысит ее как минимум на размер банковской ставки по кредиту для застройщика, сходятся во мнении эксперты.

«Застройщика сейчас отрезали от денег покупателя. Теперь девелопер должен составить смету, сделать проект, прийти в банк. Там ему предложат кредит под 25% годовых. Естественно, это повлияет на увеличение стоимости строительства. Если у покупателя дома есть деньги на руках, и он готов отдать их застройщику без эскроу-счета, стоимость скорее всего будет дешевле, но для клиента это риск».

На 20-30% цены легко могут подняться, соглашается Евгений Ткачев:
«Эскроу-счета повышают стоимость проектов, но они хотя бы дают гарантию того, что вам достроят жилье. Без законодательного регулирования, количество обманутых покупателей ИЖС увеличивалось бы».

При этом девелоперские компании в целом положительно оценивают закон о введении эскроу-счетов, признавая, что он поднимает стоимость строительства, но вызовет больше доверия у покупателей и сделает рынок прозрачнее.

«Введение эскроу-счетов может временно повлиять на маржинальность, но в долгосрочной перспективе это инвестиции в повышение доверия клиентов. Важно отметить, что с 1 апреля 2025 года услуги подрядчиков при строительстве с эскроу освобождаются от НДС. Это частично компенсирует удорожание», — говорит Юлия Лазарева.

Отложенный спрос колоссальный

Согласно опросу подрядчиков ИЖС, который «Дом.РФ» проводил в 2024 году, строительные мощности застройщиков загружены на 59%. Основные причины, ограничивающие выход на полную загрузку: отсутствие оборотных средств в достаточном объеме, нехватка рабочей силы и нестабильный спрос.

«Рынок ИЖС в 2024 году демонстрировал противоречивую динамику. С одной стороны, фактический ввод частного жилья в Ростовской области показал рост и составил более 60 млн кв.м. С другой стороны, спрос заметно снизился после отмены льготной ипотеки в середине года. Покупательская способность ограничивается высокими ставками по ипотеке и общим снижением доходов населения», — считает Юлия Лазарева.

При этом в АДДК подчеркивают, что сохраняют оптимистичный настрой относительно долгосрочных перспектив:

«Рынок индивидуального жилищного строительства представляет для нас стратегический интерес. Мы видим большой потенциал в этом направлении, особенно учитывая растущий спрос на частные дома».

В ГК «Носта» тоже фиксируют повышение интереса к ИЖС на Юге России и делают ставку на строительство быстровозводимых домов.

«Мы активно развиваем направление доступного жилья — комплексной застройки быстровозводимых коттеджных поселков из готовых железобетонных конструкций собственного завода «ДСК Монолит», — говорит Екатерина Колесникова.

По оценкам аналитиков «Дом.РФ», комплексная застройка ИЖС — перспективный сегмент, но рынок только на стадии зарождения:

«Представители строительного бизнеса отмечают «колоссальный» отложенный спрос на строительство частных домов. Он начнёт реализовываться по мере снижения рыночных ставок и повышения прозрачности и надежности рынка за счёт распространения счетов эскроу».

Рынок ИЖС сейчас переживает трансформацию и пытается понять, как ему существовать в новых условиях. Прогнозировать его перспективы сложно, отмечает Евгений Ткачев. Те, кто не был готов к введению эскроу-счетов и не обладал нужной компетенцией и запасом прочности, ушел с рынка, оставив за собой недостроенные дома. Есть практика, когда мелкие участники рынка объединяются в союзы и альянсы, укрупняются, чтобы выжить, но как много девелоперов ИЖС пойдут таким путем, неясно, говорит эксперт:

«Как только рынок выровняется, и мы поймем, сколько игроков на нем остались и в каком объеме они могут строить, тогда можно будет говорить о росте или снижении количества сделок. С одной стороны, объем предложения может сократиться. Не все компании перейдут на новый формат работы. Строить ипотечные дома смогут только девелоперы, включенный в реестр застройщиков. С другой стороны, рынок станет прозрачнее и надежнее, и количество сделок должно вырасти, но вопрос какими темпами».