К виноградникам пристроят отели: виноделам хотят разрешить возводить туристические объекты на сельхозземлях

Если закон примут, виноградари и виноделы получат возможность строить полноценную туристическую инфраструктуру на сельхозземлях, в том числе рядом с виноградниками, которые относятся к сельскохозяйственным угодьям и подлежат особой охране. Сейчас это запрещено – для того, чтобы простроить туристический объект или винодельню, необходимо изменить вид разрешённого использования земли. По мнению виноделов, такие ограничения тормозят развитие сельского хозяйства в целом и энотуризма в частности.

Стройка с ограничениями

Авторами документа выступили два парламентария из Краснодарского края – Сергей Алтухов и Иван Демченко, а также представитель Крыма Константин Бахарев. Депутаты предлагают разрешить винодельческим и виноградарским хозяйствам строить, реконструировать и эксплуатировать капитальные и не капитальные объекты и сооружения, предназначенные для предоставления услуг в сфере сельского туризма. Это можно будет делать на собственных или взятых в аренду землях сельхозназначения и в сельскохозяйственных зонах населённых пунктов, зарегистрированных в федеральном реестре виноградопригодных земель. Все такие объекты должны быть объединены на участке в единый недвижимый комплекс с винодельней.

В законопроекте указано, что строительство, реконструкция и эксплуатация туристических объектов на сельхозземлях возможны только при одновременном соблюдении нескольких условий. На участке должен находится включённый в федеральный реестр виноградник, который используется исключительно для производства продукции виноградарства. Продукция в свою очередь должна иметь сертификат качества.

Кроме того, плотность виноградных насаждений должна быть не менее 2222 виноградных кустов на один гектар, а площадь – не менее 50 тыс. квадратных метров. Если в процессе постройки плотность виноградных лоз или площадь виноградника сократится, необходимо будет провести компенсационную высадку.

Регулируется и площадь застройки – она не может превышать 0,5% от площади расположенного на участке виноградника. При этом максимально допустимо застроить туристическими объектами 2 тыс. квадратных метров.

Предельная высота капитальных и некапитальных объектов и сооружений устанавливается на уровне 15 метров от земли до самого высокого конструктивного элемента. Надземных этажей не может быть более трёх.

Отдельно отмечается, что строительство, реконструкция и эксплуатация жилых зданий и жилых помещений, а также садовых домов не допускаются. Также нельзя будет образовать новый земельный участок под объектами, если это приведёт к уменьшению площади исходного земельного участка. Если не будет соблюдено хотя бы одно из условий, построенные объекты снесут, указано в документе.

Авторы законопроекта отмечают в пояснительной записке, что изменения помогут виноградарским и винодельческим хозяйствам развивать услуги сельского туризма без ущерба для сельскохозяйственных земель.

«Инициатива отличная. Винный туризм важен для микропроизводств. Это и один из каналов продаж, и возможность познакомить со своей продукцией возможных будущих покупателей. И с точки зрения туриста – это повышение туристической привлекательности края, разнообразие отдыха. Пока что, имея только земли сельхозназначения, для любого крестьянско-фермерского хозяйства этот путь, если не закрыт, то сильно ограничен. Надеюсь, инициативу поддержат», – прокомментировал главный винодел крымского семейного хозяйства полного цикла Villa di Alma Игорь Клещевников.

Жить можно, строить отели и винодельни нельзя

До недавнего время строить на сельхозземле нельзя было даже жилые дома. В 2022 году этот запрет сняли для крестьянско-фермерских хозяйств, к которым нередко относятся и локальные виноградари. Они получили возможность возводить на участке один жилой дом, который не должен превышать трёх этажей, общей площадью не более 500 квадратных метров. Площадь застройки не может быть больше 0,25% от общей площади земельного участка.

При этом предоставлять туристам услуги размещения всё ещё было нельзя. Такая возможность появилась в 2024 году после принятия изменений в статью 19 ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» и ФЗ «О развитии сельского хозяйства». В перечень видов деятельности фермерского хозяйства включили деятельность по оказанию услуг в сфере сельского туризма. Кроме того, фермерам разрешили устанавливать нестационарные торговые объекты для продажи своей продукции и размещать туристов в жилых домах, входящих в состав имущества фермерского хозяйства. Но полноценной туристической инфраструктуры эти поправки не предусматривали.

Сейчас получить разрешение на строительство объекта рядом с виноградником очень сложно, говорит Екатерина Козлакова // Фото предоставлено Екатериной Козлаковой

Отдельной болью для виноделов является невозможность строительства виноделен на участках рядом с виноградниками, которые относятся к сельскохозяйственным угодьям и подлежат особой охране. На данный момент построить предприятие по переработке винограда на такой земле нельзя, как и объекты туристической инфраструктуры – дегустационные залы, рестораны и гостиницы. Для строительства винодельни и туристических объектов рядом с виноградниками требуется изменить вид разрешённого использования земли, а в некоторых случаях – и вовсе перевести её в другую категорию. Всё это довольно долгие и сложные процедуры.

«У многих виноградарей и виноделов очень интересные локации, которые привлекают туристов. Например, у нас один из самых красивых видов на виноградниках в стране. Конечно, мы бы хотели разместить какую-то небольшую инфраструктуру, но сделать это крайне сложно. Помимо федерального закона есть ещё и региональные законы, которые накладывают дополнительные ограничения. По состоянию на сегодняшний день, органы местного самоуправления полностью могут заблокировать применение сельхозземли, её перевод в другой вид разрешённого использования. И даже если ты что-то построишь, тебе никто не введёт это в эксплуатацию. Последний раз пробовали построиться на участке два года назад, но получали стопроцентные отказы», – рассказывает соосновательница семейной винодельни Tempelhof Winery в Ставропольском крае Екатерина Козлакова.

Два варианта решения проблемы

Такие ограничения тормозят развитие сельского туризма в целом и энотуризма в частности. О необходимой донастройке законов, регулирующих строительство туристических объектов на сельскохозяйственных землях, говорят давно и парламентарии, и сами виноделы. В июне этого года президент Владимир Путин поручил кабмину ускорить рассмотрение возможности упрощённого изменения целевого назначения земель для создания винодельческих предприятий и инфраструктуры сельского туризма.

В сентябре группа депутатов во главе с зампредом нижней палаты парламента Алексеем Гордеевым внесла законопроект, который предполагал упростить изменение целевого назначения земель, включённых в федеральный реестр виноградопригодных, для размещения объектов сельского туризма и винодельческих предприятий. Законопроект также предполагал легализацию объектов сельского туризма, которые уже созданы на сельхозземлях. Однако, по мнению ряда депутатов документ вышел «сырой», и в итоге авторы инициативы его отозвали.

Есть и второй вариант решения проблемы. Его в частности озвучила зампред Госдумы Виктория Абрамченко по итогам совещания о развитии винодельческой и виноградарской отраслей Ростовской области в августе этого года.

«Есть две точки зрения. Можно оперативно переводить эти земли в иные категории, но виноградари и виноделы говорят о другом: дайте лучше нам право размещать дегустационные площадки на своих землях. И, конечно, здесь нужен баланс, поскольку сельхозугодия – это средство производства в сельском хозяйстве», – заявила депутат.

Алексей Сердюк уверен, что к регулированию застройки нужно подходить очень осторожно, чтобы избежать злоупотреблений // Фото предоставлено Алексеем Сердюком

О рисках непродуманной застройки ценных сельхозугодий говорят и сами виноделы. Главный винодел ростовской винодельни «Дача Сердюка» Алексей Сердюк отмечает, что закон нужно обсуждать и прорабатывать, чтобы избежать любых злоупотреблений.

«К застройке виноградников объектами туристической инфраструктуры нужно подходить очень осторожно. К сожалению, виноделие и виноградарство – это часто убыточная история. И что делать, если винодел взял землю, построил там инфраструктуру и прогорел? Кто будет это сносить? Все хотят винодельню по своему проекту, свои туристические объекты. Пока очень много деревень, на территории которых можно построить винодельню и отель вблизи виноградника, это частично решает проблему. Поэтому закон долгожданный и важный, но риски нужно все просчитать», – считает винодел.