Как год СВО откорректировал рынок жилья на юге России

Для рынка жилой недвижимости России в целом и Юга в частности 2022 годы был непростым, считают эксперты. Война, санкции, мобилизация — все это заметно повлияло на темпы строительства жилья, его стоимость и статистику продаж.

Как отмечают специалисты, прогнозы на 2023 год неоднозначные. С одной стороны, эксперты ожидают стагнацию. С другой — импульс к развитию благодаря расширению мер государственной поддержки.

Недвижимость Юга в год крупных перемен

Как рассказал руководитель АН Immobily Алексей Олейников, 2022 год начался с роста цен на строительные материалы, затем, после объявления спецоперации, значительно выросла ключевая ставка — до рекордных 20%, а позже были введены санкции. Это ключевые события, оказавшие влияние на рынок недвижимости.

«С января по июнь цены на первичке выросли процентов на 35-40, сейчас несколько корректируются, — отметил Олейников. — Разумеется, объемы продаж на первичке тоже упали, кстати, тоже примерно процентов на 30-35 от 2021 года. Это связано с тем, что многие покупатели, которые раньше оформляли ипотеку, сегодня этого себе позволить не могут»

По данным Росстата, в 2022 году на Кубани цены на первичное жилье выросли на 30%, но, как отмечают эксперты, на самом деле в регионе ранее произошёл скачок стоимости квадратного метра, который затем скорректировался.

В Ростове-на-Дону «первичка» за последний год прибавила к цене порядка 35-40%. По мнению Алексея Олейникова, стоимость жилья на Дону продолжит корректироваться в средних значениях на 10-15%.

Как рассказал управляющий партнер агентства недвижимости «Парус» Максим Хмель, статистика продаж показала в прошлом году крайне низкие значения: «Был полный провал. Во втором и третьем квартале прошлого года объемы продаж у некоторых девелоперов упали в 5-10 раз». По его словам, главной причиной этого стали геополитические события, из-за которых люди оказались в ситуации неопределенности. «Сейчас, как и в любой сложный, кризисный период, люди не готовы обременять себя тридцатилетними ипотеками», — отметил эксперт.

Алексей Олейников считает, что по уровню продаж в 2022 году рынок недвижимости оказался примерно на уровне 2016 года: «Если говорить о “первичке”, то на снижение спроса в первую очередь повлиял сильный рост цен, чуть меньше повлияли СВО и дальнейшая мобилизация, хотя сейчас народ в целом перестаёт паниковать и возвращается к приобретению недвижимости».

Сократилось и количество заключенных договоров долевого участия (ДДУ), причем это стало характерно и для Ростовской области, и для Краснодарского края.

«Если в Ростовской области мы видим откат на уровень 2016 года, с привычных в последние три года 21-22 тысячи ДДУ в год до порядка 15 тысяч ДДУ в 2022-м, то в Краснодарском крае в 2019-2020 годы заключалось по 45-50 тысяч ДДУ, в 2021 году был сильный скачок до 70 тысяч, а за первые три квартала 2022 года Росреестр отсчитывается о чуть менее 28 тысяч ДДУ, то есть по итогу года было около 37-38 тысяч договоров», — рассказал Алексей Олейников.

В 2023 году рынок ждет стагнации

Эксперты рынка жилой недвижимости отмечают, что, вероятнее всего, от 2023 года стоит ждать стагнации. Рынок не упадет, в том числе благодаря ипотеке с господдержкой, но и явного роста ни по объёмам ввода жилья, ни по объемам продаж ждать не стоит.

«Сам по себе рынок недвижимости инертен, и из-за меняющихся обстоятельств сложно рассуждать на перспективу, потому что никто не знает, какие процессы запустятся позже. Но я думаю, что этот год будет проходить на уровне определенной стагнации», — считает Максим Хмель.

Также эксперт отметил, что если на рынке недвижимости и произойдет какой-то рост, то коснётся он в первую очередь жилья эконом-класса, которое население приобретает по объективной необходимости — из-за стесненных условий: «Как всегда, в кризисные моменты на рынке недвижимости проседают больше всего недвижимость класса “комфорт” и инвестиции среднего класса. В настоящее время средний класс практически приостановил инвестиции и старается “осматриваться по сторонам” и не принимать поспешных решений».

Фактор льготной ипотеки на рынке 2023 года

15 декабря 2022 года президент России Владимир Путин заявил о продлении программы льготной ипотеки до 1 июля 2024 года с повышением ставки до 8%, кроме того, планируется расширить условия семейной ипотеки.

Генеральный директор консалтинговой компании Macon Илья Володько отмечает, что льготная ипотека поможет рынку первичной недвижимости удержаться и не упасть, но значительно на спрос не повлияет. По его словам, сегодня рынок находится на нисходящей стадии, весь прошлый год спрос был достаточно осторожным, его показатели упали относительно прошлогодних значений вполне существенно, так что продление программы всколыхнуть этот спрос не сможет.

«Мы видели, что в этом году при условии действия программы даже на более выгодных условиях рынок показывал не рост, а падение, — говорит Илья Володько. — В лучшем случае рынок будет поддерживаться на текущем уровне, который сложился во втором полугодии 2022 года. Продление льготной ипотеки на таких условиях все-таки лучше, чем если бы она отсутствовала вовсе. Очевидно, это хорошая новость, и это позволит сохранить объемы продаж в 2023 году на уровне текущего года при отсутствии новых негативных факторов».

Эксперт считает, что программа льготной ипотеки сохранит цены на первичную недвижимость Юга на прошлогоднем уровне: «Сейчас у цен на рынке жилья наблюдается нисходящий тренд, это видно по вторичному рынку в целом по России и по южным регионам, цены снизились в среднем на 5–7 процентов. Следом может подтянуться и первичный рынок. Если бы поддержки не было, наверное, можно было бы точно сказать, что цены снизились бы в следующем году на 10–12 процентов. В случае отсутствия негативных факторов на рынке программа позволит балансировать ценам на текущем уровне. Однако отрицательная коррекция всё равно возможна в районе 3–6 процентов. Обвала цен в следующем году ждать не стоит».

Директор федеральной риэлторской компании «Этажи» Вадим Камалов убежден, что продление господдержки позволит строительному, риэлторскому и банковскому бизнесу развиваться: «Самое важное для рынка недвижимости — то, что расширили семейную ипотеку. Если раньше семейная ипотека была доступна для семей с тремя детьми плюс там было ограничение по возрасту, то теперь она распространяется на семьи с двумя детьми до 18 лет, а таких семей порядка 70 процентов. Это очень серьёзное влияние на рынок. Мы прогнозируем, что в следующем году банки выдадут достаточно значительные суммы по ипотечным кредитам — порядка 6 триллионов рублей. Это будет исторический рекорд. Естественно, это будет способствовать повышенному спросу, а строители получат импульс, что можно рассчитывать на долгосрочную реализацию новых строек, ввод новых проектов».

Руководитель АН Immobily придерживается позиции, что первичный рынок жилья определённо ждёт стагнация, но серьёзного падения цен при этом не произойдет.

«Снижение темпов продаж будет компенсироваться дальнейшим снижением темпов строительства, поэтому серьёзного падения цен я не ожидаю, — поясняет Алексей Олейников. — Если раньше я говорил, что вряд ли цены упадут до уровня конца 2021 года, то сейчас я все больше убеждаюсь в том, что общее снижение от пиковых значений лета 2022 года составит не более 10-15 процентов, а в некоторых проектах, где руководство застройщика ведет более грамотную политику ценообразования и проекты отличаются по качеству, и вовсе цены продолжают свой рост, не намного, но, тем не менее, постепенно растут».

Чуть хуже, по мнению эксперта, складывается ситуация на Кубани: «В плане первички в Краснодарском крае мне картина видится похуже, потому что объем распроданных площадей на январь 2023 года существенно ниже, чем в Ростовской области, цены выросли сильнее, темпы продаж упали практически вдвое к 2021 году. А объемы ввода жилья на ближайшие пару лет, похоже, упадут не так сильно, как на Дону».

Кроме того, по словам Олейникова, в Ростовской области на состояние рынка недвижимости в 2023 году окажет влияние то, что почти 70% всего возводимого объема жилья сосредоточено у 9 девелоперов. «Искусственное снижение конкуренции бюрократическим путем» должно привести к сокращению общего объема ввода жилья в 2023 году, а в 2024 году сокращение может быть кардинальным — таковы результаты анализа выданных сегодня разрешений на строительство. А вот в Краснодарском крае, по мнению Алексея Олейникова, такого спада не будет.

Таким образом, рынок жилой недвижимости Юга явно переживает не лучшие времена. Это, как рассказали эксперты, касается и прошлого года, и будущего. Однако определённые усилия девелоперов, риэлторов, бизнеса вкупе с господдержкой способны удержать его от обвала, а при стабилизации геополитической обстановки и вовсе вывести в рост.