Строительные компании занижают нормативную численность населения в возводимых жилых комплексах Ростова-на-Дону, пользуясь несовершенством законодательства. Это позволяет им экономить, но приводит к усилению нагрузки на городскую инфраструктуру. Схема, по которой работают все крупные ростовские застройщики, обнаружилась едва ли не случайно — в ходе судебных слушаний по совершенно другому поводу вокруг микрорайона «Вересаево» в Пролетарском районе Ростова-на-Дону (застройщик входит в ГК «ЮгСтройИнвест»). Между делом выяснилось, что в проектной декларации застройщик определяет комплекс как объект бизнес-класса. И так делают почти все — потому что это выгодно.
Стандарты классов
Немногие знают, что определение категории жилья как «комфорт-класс» или «бизнес-класс» касается не только маркетинга или качества строительных материалов. В российском Своде правил — документе по стандартизации, где содержатся правила и общие принципы в отношении процессов (бывшие «Строительные нормы и правила», СНиП) — в зависимости от типа жилого дома по уровню комфорта рассчитывается и средний показатель жилищной обеспеченности населения, связанный с общей площадью квартир и жилыми комнатами на одного человека. Исходя из этого планируется и количество проживаемого населения — очевидно, что в объекте бизнес-класса будет жить меньше жителей, чем в объекте эконом-класса. По прогнозируемому количеству населения определяется и уровень нагрузки на объекты социальной инфраструктуры, которую зачастую возводит сам застройщик. Грубо говоря, чем выше класс жилья, тем проживание меньшего количества людей там теоретически предполагается. А это значит, что в теории нужно и меньше объектов социальной инфраструктуры — школ, больниц и т.д.
Допустим, застройщик заявляет, что в строящемся жилом комплексе, который он определяет как комплекс бизнес-класса, на человека будет приходиться 40 кв. м. Это стандарт, соответствующий жилью этого класса, согласно СП. Исходя из этих данных, городская администрация делит количество строящихся квадратных метров на норму площади бизнес-класса и рассчитывает количество жителей, которые потенциально будут проживать в новом микрорайоне. Под их количество проектируются детские сады, школы, парковочные пространства, инженерные сети и т. д.
Интересное открытие
Произвольное прочтение СП при строительстве жилого комплекса «Вересаево» (застройщик — ГК «ЮгСтройИнвест») описано в судебном иске жителей близлежащих домов, которые протестовали против вырубки деревьев при строительстве микрорайона на 540 тысяч кв. м жилья на территории в 36,8 гектара бывшего лесопитомника в Пролетарском районе города.
Сейчас инициативная группа граждан судится с городской администрацией, пытаясь оспорить легитимность утверждения документации по планировке территории этого микрорайона (постановление №830 от 31 августа 2018 года). В первых двух инстанциях жители проиграли. Однако именно детальное знакомство с градостроительными нормами в ходе судебного процесса и позволило выявить эти «особенности» законодательства.
В иске жителей (есть в распоряжении редакции), в частности, говорится следующее: «Для жилых домов и квартир уровня комфорта “бизнес-класс” определены характеристики не только нормы площади квартир в расчёте на одного человека, но формула заселения жилого дома и квартиры. Доля в общем объёме жилищного строительства квартир “бизнес-класса” составляет не более 15%. В проекте планировки “Вересаево” норма площади квартир в расчете на одного человека — 40 кв. м применена для расчёта численности населения в отрыве от других обязательных характеристик. Квартиры уровня комфорта “бизнес-класс” занимают 100% объёма жилищного строительства вместо доли в 15%».
Если проанализировать проектную декларацию стандартного дома в «Вересаево» на 552 квартиры, то можно увидеть только 13,7% однокомнатных квартир площадью 40–42 кв. м. Зато там в два раза больше стандартных «однушек» 34–36 кв. м (25,9%). Среди двухкомнатных квартир чаще всего встречаются квартиры площадью 50–65 кв. м (25,3%). На стандартные трёхкомнатные квартиры (80–98 кв. м) приходится 11,4% предложения. Четырёхкомнатных квартир в этом доме площадью 106 кв. м всего 3,2%.
В результате в ЖК «Вересаево» будет жить на 7365 человек больше, чем заявлено. А заявлено было 13530 человек. Численность, таким образом, выросла на треть. Но социальной инфраструктуры под дополнительные 7365 человек в проекте заложено не было. Социальная инфраструктура жилого комплекса в сегменте «эконом-класса» выглядит так, как будто речь по-прежнему идёт о бизнес-классе. Чтобы внести изменения в инфраструктуру, потребовались бы дополнительные публичные слушания — а их не было.
Иск был составлен после ознакомления с результатами публичных слушаний, в ходе которых представитель городской администрации (на тот момент главный архитектор города Роман Илюгин) представил все необходимые расчёты. Именно там содержались нормы жилья «бизнес-класса», говорит один из инициаторов иска рощи Антон Штяк.
Гражданские истцы ссылаются на генеральный план города, согласно которому прогнозная обеспеченность жильём в Ростове-на-Дону к 2025 году составит 25,9 кв. м на человека. Это социально-экономический прогноз, который учитывает покупательскую способность и темпы наращивания жилищной обеспеченности в городе. Истцы считают, что город должен следовать нормам генплана, а не заявлениям застройщика.
«То, что ЖК “Вересаево” — это не проект бизнес-класса, понятно любому профессионалу. Даже на сайте проекта они заявляют, что это жильё комфорт-класса. Я думаю, что городские власти понимают это и закрывают глаза в обмен на решение проблемы обманутых дольщиков», — комментирует «Эксперту ЮГ» один из ростовских застройщиков.
Ранее «ЮгСтройИнвест» стала первой строительной компанией в регионе, которая построила жильё для обманутых дольщиков в рамках нового областного закона «О мерах поддержки пострадавших участников долевого строительства в Ростовской области» (принят в 2013 году). Жильё для них было сдано в начале 2019 года. Впоследствии и другие строительные компании последовали примеру застройщика.
Это логика подтверждается стратегией защиты городской администрации в Пролетарском районном суде. «Один из аргументов, который используют власти — это социально значимый проект, который должен решить проблему обманутых дольщиков. При этом власти считают, что проект соответствует нормам», — говорит Антон Штяк. По его словам, суд встал на сторону городской администрации в двух инстанциях, но жители намерены дойти до Верховного суда РФ.
Никто никогда не соблюдал эти нормы
Однако дело не в конкретном жилищном комплексе. Проблема, как оказалось, — системная. Администрация Ростова-на-Дону часто допускает, чтобы массовая застройка фигурировала в декларациях как «бизнес-класс». Мы проанализировали структуру квартир и заявленную норму обеспеченности квадратными метрами в других проектах застройки. Выяснилось, что эта норма трактуется произвольно всеми застройщиками и не зависит от реального класса жилья.
Чтобы понять, что застройщик занижает численность населения, «Эксперт ЮГ» сравнивал два документа — заключение экспертизы, где есть данные о том, сколько кв. м приходится на человека в конкретном доме. Второй документ — это проектная декларация дома, где есть полный список квартир с их площадями.
Возьмём крупный проект ЖК «Город у реки» Московской строительной компании (МСК). По данным Единого реестра застройщиков, это сегодня самый крупный застройщик Ростова-на-Дону (1,2 млн кв. м строящегося жилья). «Город у реки» — проект комплексной застройки на территории бывшего завода «Рабочий». МСК обещает построить девять 25-этажных домов комфорт-класса с паркингом, благоустройством территории и детскими учреждениями.
По расчётам «Эксперта ЮГ», здесь тоже взята норма обеспеченности жильем в 40 кв. м, соответствующая жилью бизнес-класса. Однако при этом в одном из домов на 552 квартиры есть 96 квартир-студий площадью 29 кв. м (17,4%). Более половины предложения (52,1%) приходится на однокомнатные квартиры площадью 34–42 кв. м. Двухкомнатных квартир площадью 55–60 кв. м — 17,4%. Вывод простой — конечно, это не бизнес-класс.
Ещё один яркий пример — ЖК «Мечников» строительной компании «СК10». Проект позиционируется как бизнес-класс, при этом, согласно заключению экспертизы, норма обеспеченности в одном из домов ЖК соответствует 30 кв. м на человека. В жилом комплексе тоже есть квартиры-студии до 25 кв. м, двухкомнатные квартиры-студии по 40 кв. м. и т.д. То есть бизнес-класс — это в лучшем случае чистый маркетинг, такие метражи не соответствуют заявленной категории.
Ситуация, когда декларируемая норма обеспеченности разного класса жилья и реальное предложение не совпадают, складывается из-за того, что проектные решения сегодня диктует рынок.
По словам генерального директора агентства недвижимости «Союз застройщиков» Александра Кондрашова, никто из застройщиков Ростова не соблюдает стандарты классов жилья. «В Ростове-на-Дону критерии классов комфорта жилья размыты, они в большей степени продиктованы маркетингом, чем стандартами СП, хотя они действительно прописаны в документах. Поэтому у нас на окраине появляется бизнес-класс с квартирами-студиями, — говорит г-н Кондрашов.— Кроме того, бизнес-класс — это не только квадратные метры, но и совокупность других характеристик — количество квартир на этаже, нагрузка на лифт, придомовая территория, наличие необходимого количества парковочных мест, качество используемых материалов и т.д. Эти характеристики также часто размыты. Только крупные федеральные застройщики имеют чёткую линейку жилья разного класса и соблюдают стандарты».
Ещё один момент. СП — это сегодня чуть ли не единственный инструмент, который позволяет просчитать, какое количество жителей будет жить в городе, исходя из планируемого строительства жилых комплексов. Ведь городские власти принимают решения согласно проектам планировок с декларируемыми данными о классе жилья. Но выходит, что на практике этот документ сильно искажает картину происходящего в Ростове.
Почему город жертвует стандартами
По словам директора Южного градостроительного центра Сергея Трухачёва, стандарты класса в СП — рудименты советской системы планирования, но ни федеральные, ни городские власти так и не переосмыслили их, из-за чего в итоге проигрывают города. Стандарты воспринимаются как необязательные и трактуются в пользу застройщика, а городские власти из-за правовой неопределённости не могут эффективно планировать социальную и инфраструктурную обеспеченность. «Определять, к какому классу относится жильё, сегодня может только сам застройщик, — комментирует г-н Трухачёв. — И он это делает в свою пользу. Ведь из меньшего числа жителей следует и меньшая потребность в автостоянках, меньшая потребность в водоснабжении и водоотведении, в потреблении электроэнергии — отсюда и меньшие запросы в ресурсоснабжающие организации, и (теоретически) более низкая стоимость подключения к услугам инженерного обеспечения».
Город в результате рассматривает проекты планировки на соответствие генеральному плану, Правилам землепользования и застройки (ПЗЗ), местным нормативам градостроительного проектирования и техническим регламентам, но не на соответствие расчётам плотности жилищного фонда и плотности населения. Но в результате возникает дисбаланс в сфере обеспечения населения социальной инфраструктурой. Отстающее развитие такой инфраструктуры — одна из ключевых проблем современных городов. Одна из причин её обострения — указанная лазейка в законодательстве, которой пользуются застройщики и которой не мешает пользоваться город. Ведь это именно город одобряет проект на стадии заявки и соглашается с определённым объёмом социальной инфраструктуры, которой, в результате отклонения от проектной декларации, точно не хватит для обеспечения реального населения.
