53 56

Катастрофы никто не ждёт

883
10 минут

Рынок жилой недвижимости юга России пока не «распробовал» новый экономический кризис на вкус. В январе и феврале ещё сохранялась инерция предновогоднего ажиотажа, а дальнейшее поведение спроса спрогнозировать сложно – многое будет зависеть от того, какую поддержку рынку окажет государство. Впрочем, строители не скрывают, что будет трудно, но заверяют, что готовы работать в новых условиях

Катастрофы никто не ждёт

883
10 минут

Рынок жилой недвижимости юга России пока не «распробовал» новый экономический кризис на вкус. В январе и феврале ещё сохранялась инерция предновогоднего ажиотажа, а дальнейшее поведение спроса спрогнозировать сложно – многое будет зависеть от того, какую поддержку рынку окажет государство. Впрочем, строители не скрывают, что будет трудно, но заверяют, что готовы работать в новых условиях

Катастрофы никто не ждёт

Поделиться
Участники конференции «Девелопмент юга России: новые вызовы рынка», организованной «Экспертом ЮГ» в Краснодаре в рамках ежегодной выставки YugBuild, оказались не склонны к сгущению красок в связи с новым экономическим кризисом. По мнению собравшихся строителей, риэлторов и экспертов в сфере недвижимости, на данный момент наиболее опасный риск регионального рынка – это возможная серия банкротств мелких компаний, которые в непростых условиях неизбежно будут испытывать проблемы с финансированием своих проектов. Что касается крупных девелоперских структур, то первые симптомы кризиса они пока воспринимают достаточно спокойно, надеясь на то, что у юга России хватает естественных преимуществ, которые поддержат падающий рынок. Например, группа компаний «ВКБ-Новостройки», выступившая ключевым партнёром конференции, в этом году планирует сдать в эксплуатацию в Краснодарском крае и Ростовской области порядка 650 тысяч кв. м жилья, существенно превысив прошлогодний показатель (504 тысячи кв. м общей площади недвижимости).

Рынок между прогнозом и предсказанием

В первые недели 2015 года на рынке жилой недвижимости юга России сложилась ситуация, не поддающаяся однозначному описанию. Вроде бы рынок уже и почувствовал снижение спроса после декабрьского всплеска, вызванного девальвацией рубля, – риэлторы, например, отмечают уменьшение количества сделок. Но, с другой стороны, застройщики пока не говорят о сокращении спроса в катастрофических терминах типа «коллапс» или «схлопывание», как это было в конце 2008 года, когда по строительному рынку прошёлся молниеносный удар кризиса. «С начала года к середине февраля мы продали 1200 квартир – это нормальный объем. Пока мы не отступаем от плана, несмотря на то, что в феврале практически полностью остановилась ипотека», — говорит заместитель руководителя группы ВКБ Сергей Геращенко.

Однако общий прогноз развития ситуации с более или менее достоверными показателями возможного падения спроса пока дать весьма сложно. «Я первый раз в жизни пришёл на выступление без какого-либо материала для презентации, потому что никакой информационной базы для прогноза сейчас нет. Можно заниматься предвидением, но это другой жанр», — признаётся генеральный директор компании MaconRealtyGroup Илья Володько. По его мнению, пока можно говорить только об общем сценарии: если кризис 2008-2009 годов был V-образным (уже через полтора года на рынке начался явный рост), то нынешний – скорее L-образный: падение спроса и долгий период стагнации с последующим небольшим ростом. «Есть одна общая черта у двух кризисов – иррациональный оптимизм, который присутствует у большинства застройщиков, хотя совсем непонятно, на чём он базируется, — продолжает г-н Володько. — Нет ни одного фактора, который говорил бы о том, что по итогам этого года мы получим снижение спроса хотя бы на 30 процентов. Не бывает такого, чтобы все беднели, но при этом продолжали покупать недвижимость, рынок не может на это не среагировать».

Но, повторим, из уст самих застройщиков слово «катастрофа» не звучит – возможно, потому, что резервы платёжеспособного спроса ещё не исчерпаны. Основная причина неопределённости будущего видится в том, что развитие ситуации зависит от многих факторов. Например, многие из выступавших на конференции открыто признали, что из-за повышения ключевой ставки ЦБ фактически замерло ипотечное кредитование, однако обещанные правительством средства для субсидирования ипотечной ставки могут довольно быстро вдохнуть в ипотеку новую жизнь. Например, всего за день до открытия выставки YugBuildстало известно, что в антикризисном плане администрации Краснодарского края на поддержку ипотечного кредитования планируется направить 750 млн рублей.
Значительные надежды застройщиков связаны и с тем, что государство поддержит отрасль заказами. Например, компании группы ВКБ во время прошлого кризиса увеличили объёмы строительства вдвое, в том числе благодаря тому, что построили много жилья для Минобороны. «И хотя мы работали на уровне, а то и за пределами рентабельности, но за счёт объёмов нам это всё равно было выгодно: мы смогли нарастить свою строительную базу. Надеюсь, что и в этот раз государство не будет сокращать ресурсы на реализацию жилищных госпрограмм», — говорит Сергей Геращенко.

Пока декларации властей позволяют рассчитывать на то, что государство, в полном соответствии с известным афоризмом Джона Мейнарда Кейнса, снова покажет строителям ту заветную яму, где закопаны деньги. Как заявил недавно кубанский губернатор Александр Ткачёв, проекты строительства жилья эконом-класса с фиксированной стоимостью 35 тысяч рублей за квадратный метр остановлены не будут, а всего в этом году в крае должно быть построено не менее 2 млн кв. м эконом-жилья. Но средства господдержки ещё должны дойти до реального сектора. «Кризис длится уже полгода, но ни одна государственная антикризисная программа пока не заработала, — напоминает Александр Залуцкий, генеральный директор ЗАО “ОБД”, одного из крупнейших домостроительных комбинатов Кубани. — Реального движения нет – ни в сфере малого бизнеса, ни в сфере переработки, и везде одни проблемы. Говорить о том, что впереди, достаточно сложно».

Предбанкротные ожидания

Кризис 2008-2009 годов запомнился ещё и серией скандальных банкротств девелоперских компаний, которые совсем недавно считались лидерами рынка (например, ростовского концерна «Вант»). А многим топовым застройщикам, столкнувшимся с проблемами в обслуживании кредитов, пришлось пережить неприятный период и приложить немало усилий, чтобы сохранить позиции на рынке.
Сейчас о новой волне банкротств говорится меньше – возможно, потому, что более заметны проблемы иного плана, такие как уже упомянутые сокращение спроса и приостановка ипотеки. Однако, по мнению игроков рынка и экспертов, в данный момент существуют все предпосылки для краха отдельных девелоперов – только теперь в зоне риска оказываются не лидеры, набравшие достаточный запас прочности, а небольшие компании.

«Да, строительный сектор стал крепче, опытнее, но есть и другая сторона, — говорит Илья Володько. — Пять лет назад на краснодарском рынке было 52 строительные компании, а сейчас их 110 – на рынок пришло много игроков, в том числе не очень профессиональных. И если ситуация будет ухудшаться, то, возможно, мы увидим больше банкротств, чем во время прошлого кризиса». Эту точку зрения разделяет президент НП «Кубанская палата недвижимости» Владимир Карасенко, предполагающий, что уже осенью на рынке случится кризис обманутых дольщиков, поскольку «новоявленные компании, поднявшиеся за счёт прошлого кризиса, столкнутся с нехваткой доступного финансирования и с осторожностью покупателей». По словам г-на Карасенко, один из краснодарских застройщиков уже разослал уведомление о переносе срока ввода своего объекта на год, пообещав вернуть деньги тем дольщикам, кто не готов на эти условия.

Кризис доверия вкупе с ухудшением финансовых возможностей потенциальных покупателей объективно играют на руку крупным застройщикам, которые могут быстро подстроиться под изменения спроса. «Опыт 2008-2009 годов свидетельствует, что в ситуации, когда дорожают деньги, на первый план выходит именно скорость строительства, — говорит Сергей Геращенко. — Покупатель рискует, неся застройщикам деньги на первоначальной стадии строительства, и конкурентное преимущество будет у тех, кто сможет строить быстрее. Индустриальный способ домостроения позволяет возводить здания в два с лишним раза быстрее, чем монолит».

Но у роста предложения в эконом-классе есть и обратная сторона – насыщение рынка продукцией сиюминутного спроса, имеющей неоднозначные долгосрочные перспективы. Так, по оценке MaconRealtyGroup, с 2011 по 2014 годы на краснодарском первичном рынке доля однокомнатных квартир выросла с 40 до 68%, а средняя площадь квартиры уменьшилась с 68 до 52 кв. м. Объём первичных сделок в Краснодаре за последние пять лет действительно резко вырос: с 18-20 тысяч до 35-37 тысяч. Но, подчёркивает Илья Володько, это произошло в первую очередь за счёт того, что застройщики приводили состав своего продукта в рыночное состояние – уровень жизни населения же за это время не вырос слишком уж сильно. Поэтому, несмотря на кажущийся ажиотажный спрос, общий объём краснодарского рынка увеличился незначительно: в совокупности застройщики все последние годы делили примерно одинаковое количество денег, хотя средний бюджет приобретения жилья действительно существенно сократился. По Краснодару за последние пять лет средняя стоимость однокомнатной квартиры на первичном рынке, отмечают в MaconRealtyGroup, снизилась с 2,1 до 1,6 млн рублей.

Инструментарий строительного оптимизма

Последнее обстоятельство сегодня является одним из главных поводов для оптимизма южных застройщиков, возлагающих немалые надежды на покупателей из «холодных» регионов страны. «На Дальнем Востоке цены на вторичном рынке выше, чем здесь на первичном – можно продать там двухкомнатную квартиру, а в Краснодаре купить трёхкомнатную, — поясняет Владимир Карасенко. — Думаю, этот процесс продлится ровно столько, сколько Краснодарский край будет оставаться инвестиционно привлекательным регионом. Предпосылки для этого есть».

По словам Сергея Геращенко, Краснодарский край – это регион первого выбора для россиян, планирующих сменить место жительства, и от 30 до 50% квартир, которые группа ВКБ продаёт в Краснодарском крае, покупают не местные жители, а в Анапе и Новороссийске на долю приезжих сейчас приходится до 90% покупок. Это обстоятельство позволяет компаниям с диверсифицированным предложением поддерживать спрос на должном уровне, причём кризис, сопровождающийся падением цен на нефть, вполне может ускорить миграционные потоки. Не остался юг России и без мегапроектов, поддерживающих строительную отрасль, – чемпионата по футболу 2018 года и моста через Керченский пролив.

Но всё это не снимает актуальности вопроса о соотношении себестоимости жилищного строительства и покупательной способности населения, которая заметно снизилась в связи с недавней девальвацией рубля и ускорением инфляции. «Это накладывает ряд ограничений, — говорит Илья Володько. — Во время кризиса 2009 года падение не происходило на фоне высокой инфляции, а сейчас, чтобы повысить спрос, нужно подкорректировать цены. Но насколько застройщики могут опускать цены, учитывая то, что себестоимость строительства растёт? С такой ситуацией они ещё не сталкивались».

По мнению ряда игроков рынка, пространство для маневров здесь по-прежнему есть. Прежде всего, в строительной отрасли всегда налицо большие возможности для такого стандартного антикризисного решения, как кооперация. «Мы договорились с производителями стройматериалов заморозить цены на полгода, чтобы посмотреть, как будет вести себя рынок, — говорит Александр Залуцкий. — Все поняли: выжить можно только вместе, договариваясь, сейчас зарождается дружба в бизнесе».

Одним из партнёров в кооперационных схемах может выступать государство. Как отмечает заместитель главы представительства Внешэкономбанка в ЮФО Сергей Черномаз, проекты в сфере государственно-частного партнёрства – это недооценённый строительной отраслью актив: «Огромные объёмы вводимого жилья не сопровождались соответствующим строительством социальной инфраструктуры. Многие покупатели жилья, въезжая в новостройки, оказываются в ситуации, когда детей можно отдать в сад или школу. Раньше были частичные решения этих проблем через выкуп, но в сложившихся бюджетных условиях мы видим возможности их решения через механизм ГЧП».

Ещё один сдерживающий, по мнению г-на Черномаза, кризис фактор – это проекты комплексного освоения территорий (КОТ), которые на юге России уже представлены довольно масштабно. И, самое главное, в этой сфере есть ещё немалый потенциал. Например, Ростов-на-Дону включился в процесс КОТ заметно позже Краснодара, а Волгоград подошёл к этому совсем недавно. «Сейчас рентабельность строительного бизнеса в Краснодаре составляет 7 процентов, а есть города, где она до сих пор 30-40 процентов», — напоминает Илья Володько о возможностях новых рынков.

Не стоит забывать и таком аспекте снижения себестоимости строительства, как внедрение новых технологий. По словам Николая Усатого, регионального руководителя ООО «Вило Рус» по Краснодарскому краю и Абхазии, сегодня существуют технические решения, которые позволяют сэкономить расходы электроэнергии до 80%. И если при прочих равных условиях покупатель будет понимать, что затраты на эксплуатацию жилья окажутся на 20-30% ниже, чем в таком же доме рядом, он выберет именно тот объект, где использованы энергоэффективные технологии. Особенно это важно для тех крупных девелоперов, которые уже избрали курс на независимость от монополистов. «В этом случае без энергоэффективного оборудования не обойтись, и это даёт конкурентное преимущество в сравнении с мелкими застройщиками», — убеждён г-н Усатый.

Одним словом, если сравнивать нынешний кризис с предыдущим, то сразу бросается в глаза одно важное отличие: почти полное отсутствие панических настроений. «Трудности, конечно, неизбежны, — не сомневается Сергей Геращенко. — Работать будет сложнее, рынок станет тяжелее, спрос, наверное, снизится, но он же не упадёт до нуля, а значит, есть возможности с помощью хорошей маркетинговой кампании увеличить долю рынка. Надо просто привыкать к новым условиям работы».
Подпишитесь на каналы «Эксперта Юг», в которых Вам удобнее нас находить и проще общаться: наше сообщество ВКонтакте, каналы в Telegram и на YouTube, наша группа в Одноклассниках .
ссылка1