Кавказ взялся за многоквартирные дома

СКФО занимает последнее место по обеспеченности жильём на человека среди всех федеральных округов России. Жилищный фонд здесь составляет 239 млн кв. м при населении более 10 млн человек. В пересчёте — по 23,3 кв. м на каждого. В среднем по России, по данным Росстата за 2023 год, на человека приходится 28,8 кв. м.

Большая часть нового жилья — это индивидуальное жилищное строительство, что объясняется спецификой региона. На Кавказе не так уж много крупных городов, горный рельеф затрудняет высотное строительство, зато теплый климат располагает к жизни на земле и созданию приусадебных участков. Так не везде: например, в Центральном и Сибирском федеральных округах динамика индивидуального и многоквартирного строительства равны, а в Уральском и Северо-Западном многоквартирники заметно преобладают.

Ввод жилья в СКФО растет высокими темпами с 2021 года. Источник: Дом.РФ

  В 2025 году в Северо-Кавказском федеральном округе статистика впервые за 10 лет фиксирует иной результат: в феврале по сравнению с январем частных домов стали строить меньше, а многоквартирных — больше.

Только время покажет, является ли это временной аберрацией или долгосрочным трендом. Но факт в том, что объём многоквартирного жилищного строительства в СКФО находится на рекордно высоком уровне.

Аномалия или тренд?

Большинство опрошенных нами экспертов считают рост строительства многоквартирных домов на Северном Кавказе неизбежным.

«Увеличение ввода многоквартирных домов в СКФО — это определённо тренд. Он связан с несколькими факторами: во-первых, макрорегион обладает прекрасным климатом и имеет выгодное географическое положение, поэтому здесь активно развиваются туризм, АПК и сельское хозяйство, промышленность и транспорт; а во-вторых, в регионе отсутствует качественное и современное многоквартирное жильё, на которое уже прослеживается отложенный спрос», — уверена Валерия Цыганок, руководитель отдела аналитики ГК «Точно».

Ещё один фактор — урбанизация. Несмотря на то, что для южных регионов сельский образ жизни более характерен, чем для центра и севера страны, всё же молодое поколение чаще стремится к жизни в городах.

«Как бюро, реализующее проекты отелей и туробъектов в Чечне и Махачкале, мы видим устойчивый спрос на современную удобную городскую среду, — говорит руководитель архитектурного бюро MAD Architects Мария Николаева. — Сегодня в СКФО преобладает частное жильё — это отражает и традиции, и особенности рельефа. Однако запрос на новые форматы жизни, особенно со стороны молодежи, растёт».

Такие суждения иллюстрирует статистика по регионам СКФО. Многоквартирное строительство заметно выше в Ставропольском крае, хотя это не лидер округа по населению — в Дагестане почти на 350 тысяч человек больше. Но доля городского населения выше именно на Ставрополье.

На 27.03.2025 портфель строящегося жилья в СКФО вырос на 26% в годовомвыражении, тогда как в целом по России − всего лишь на 6%. Источник: Дом.РФ

«Мы наблюдаем раннюю фазу структурного сдвига, особенно в Ставропольском крае и столицах республик. Урбанизация, дефицит участков в черте городов и повышение требований к инфраструктуре подталкивают власти к поддержке МКД. Пока этот процесс локальный, но он задаёт вектор», — прокомментировал основатель инжиниринговой компании «Элемент» Алексей Лукьянчиков.

Крупный бизнес предпочитает не рисковать

По данным «Дом.РФ», на Северном Кавказе работает 187 застройщиков. Почти треть строящегося жилья приходится на десять крупнейших компаний, среди которых с заметным отрывом лидируют «ЮгСтройИнвест» (288 тысяч кв. м в 26 домах на конец апреля 2025 года) и СК «Монолит» (278 тысяч кв. м в 20 домах). Это не идёт ни в какое сравнение с проектами застройщиков в Южном федеральном округе: 2 млн 169 тысяч кв. м в 124 домах у лидера рейтинга ГК «Точно» и 885 тысяч кв. м в 58 домах у того же «ЮгСтройИнвеста».

В СКФО работает 187 застройщиков, на топ-10 приходится почти треть строящегося жилья в округе. Источник: Дом.РФ

Компании-гиганты, которые возводят микрорайоны в Краснодаре, Ростове-на-Дону и менее крупных городах Юга, пока не заходят в СКФО по ряду причин.

«Первая причина — это экономическая нестабильность и высокие риски. Вторая — ограниченный платёжеспособный спрос: низкий уровень доходов населения ограничивает возможности для продажи недвижимости. Третья — регуляторные барьеры и сложности в получении разрешений и согласований увеличивают сроки и затраты на проекты, — говорит генеральный директор петербургской строительной компании Kronung Филипп Шраге. — Однако успешные проекты местных застройщиков демонстрируют, что при правильном подходе регион может быть прибыльным для инвестиций».
Алексей Лукьянчиков называет примерно те же причины и добавляет, что «для большинства застройщиков проще и безопаснее развивать проекты в Ростове или Краснодаре, где спрос выше, а правила игры стабильнее».

Ставрополь — в лидерах по строительству МКД

Если говорить о конкретных регионах СКФО, то в первые месяцы 2025 года объём введённого жилья вырос в четырёх из семи. В огромном плюсе — Ингушетия, здесь прирост составил 119%. Однако такие темпы объясняются эффектом низкой базы, а в натуральных цифрах за два месяца введена всего 51 тысяча кв. м, меньше всех в округе. Все 100% — ИЖС. Ещё две республики, в которых не введено ни одного многоквартирного жилого дома — Кабардино-Балкария и Карачаево-Черкесия.

Для сравнения, в Ставропольском крае за тот же период введено 636 тысяч кв. м, из них 199 тысяч — в многоквартирниках. Это первое место в СКФО, тогда как Дагестан и Чечня, в прошлом году бывшие в лидерах по темпам прироста, заметно просели, на 55 и 36% соответственно. В регионах с низкими темпами строительства такие колебания могут зависеть от запуска или завершения даже одного крупного проекта.

В январе − феврале 2025 г. объем введенного жилья вырос в 4 из 7 субъектов СКФО, более трети ввода пришлось на Ставропольский край. Источник: Дом.РФ

«Ставропольский край уже делает шаги в сторону комплексной застройки. В Ставрополе появляются кварталы с продуманной инфраструктурой, но это пока единичные примеры. Регион обладает потенциалом для опережающего развития — важно лишь перейти от точечного строительства к мастер-планированию на уровне агломераций, — отметила Мария Николаева. — Горные республики более инертны, но и здесь назревают перемены. Разработка мастер-плана Грозного показала, что даже в Чечне с её традициями и сложной историей, возможно создать современный полицентричный город с качественными жилыми кластерами и культурной инфраструктурой».

Однако эксперты подчёркивают, что массовый переход к строительству новых микрорайонов потребует системной работы, при которой будут востребованы в том числе механизмы государственно-частного партнёрства. А распространение могут получить проекты, которые соединяют в себе признаки многоквартирного и индивидуального жилого строительства.

«Северо-Кавказский федеральный округ – это молодой макрорегион, где естественный прирост населения и турпоток значительно выше, чем в среднем по России. При этом индивидуальное жилищное строительство здесь популярно с точки зрения традиций и уклада жизни местного населения – люди хотят жить “на земле”, нуждаются в просторных домах в связи с большим количеством членов в семье, — говорит Валерия Цыганок. — Здесь интересным для населения жилым многоквартирным продуктом могут стать малоэтажные и среднеэтажные проекты с просторными квартирами, террасами и балконами».