Кризис на рынке жилья Кубани оказался кризисом издержек

Кризис сегмента жилой недвижимости, обусловленный отменой льготной ипотеки и высокой ключевой ставкой, в Краснодарском крае проявился не так остро, как прогнозировалось год назад. По данным компании Macon, падение объема ввода новых проектов в 2025 году в РФ составило всего 6%, в городах-миллионниках показатель даже вырос на 7%. В Краснодаре объем ввода в 2025 году остался на уровне 5,5 млн кв. м., что соответствует 2024 году. Объем сделок в прошлом году тоже вырос на 3%. «Так о каком кризисе мы говорим? — задается вопросом Илья Володько, генеральный директор компании, — я бы назвал его кризисом издержек».

Изменения на рынке очевидны. Строительные компании банкротятся, нарастает дефицит земель, один из крупнейших девелоперов страны (ГК «Самолет») просит поддержки правительства, а эксперты говорят о том, что будет расти число поглощений мелких компаний крупными. Чтобы выстоять, застройщикам необходимо пересматривать и сокращать издержки, уверены участники ежегодной конференции «Жилое строительство Кубани 2026», организованной деловым медиа «Эксперт Юг». Партнерами выступили ООО «СиЭнПи Рус», ООО «Ромекс Девелопмент» и компания «Кнауф».

Что такое кризис издержек на рынке жилья

«Сегодня мы наблюдаем за кризисом издержек и рентабельности, на который повлияли три ключевых фактора: инфляция цен на стройматериалы, рост стоимости рабочей силы, высокая ключевая ставка, — поясняет Илья Володько. — Экономика девелоперских проектов перестала складываться. Цены не могут упасть при текущем уровне издержек. Единственный выход — это снижение ключевой ставки. Для возврата к уровню сделок 2023 года нам потребуется 6–7 лет».

Илья Володько уточнил, что, падение объема ввода новых проектов в 2025 году в РФ составило 6%, в городах-миллионниках показатель даже вырос на 7%. В Краснодаре в 2025 году он остался на уровне 5,5 млн кв. м. // Фото: Эксперт Юг

Эксперт определил два ключевых тренда, которые характеризуют ситуацию на рынке в 2026 году – это перераспределение земельного банка, когда крупные игроки перекупают участки у более мелких, и «пересборка» продукта — отказ от избыточных и дорогих элементов ради сохранения приемлемой себестоимости без сильной потери качества для покупателя.

Рынок стремительно трансформируется, признал руководитель Ассоциации застройщиков Краснодарского края и Республики Адыгея Олег Колмычек. Текущий 2026 год станет для отрасли годом управления рисками.

«Мы ощущаем общероссийскую тенденцию к банкротствам застройщиков. При этом, следует ожидать ужесточений правил по семейной ипотеке, а 70–90% продаж сегодня — ипотечные. Рынку надо переформатироваться. Строительная отрасль — это не только застройщики, но и масса смежных отраслей, например, логистика и производства. В Краснодарском крае, по нашим подсчетам, каждое четвертое рабочее место так или иначе связано со строительной сферой», — заявил Колмычек.

О неизбежности структурных изменений на рынке говорит и руководитель управления градостроительства и разрешительной документации ГК «Точно» Виктор Егоров. По его словам, сегодня идет естественный отбор: мелкие игроки уходят с рынка или поглощаются крупными, у которых больше запас прочности в рамках кредитных договоров. Этот тренд будет только нарастать.

Виктор Егоров считает. что рынок жилищного строительства находится в ситуации естественного отбора // Фото: Эксперт Юг

«Застройщики находятся в точке перелома и трансформации. Мы переходим к «бюджетированию» продукта для понятной себестоимости и прогнозируемых продаж. На первый план выходят вопросы взаимодействия с банками и формирования четкого портфеля жилмассивов», — отметил Егоров.

Инструменты эффективности кубанских девелоперов

Поскольку “эпоха быстрых продаж” для застройщиков уже закончилась, строителям нужно перестать ждать снижения ключевой ставки и начать думать и считать, заявила директор по развитию ГК «Аксис Девелопмент» Наталья Попова.
«Лихие годы» привели к тому, что компании совершили все мыслимые ошибки, постоянно переулучшая продукт — устанавливали ненужные лифты, «лапомойки» для собак, строили балконы на первых этажах, террасы. Сейчас настало время думать и считать. Успех проекта закладывается в момент получения техзадания архитектором от застройщика. Если в ТЗ нет конечной цели — продажи, всё остальное — иллюзии. Инфраструктурный каннибализм последних 10 лет больше не работает», — заявила Попова.

«Время думать и считать», — уверена Наталья Попова // Фото: Эксперт Юг 

Отдельной проблемой стал кризис управленческих систем, считает Попова. Иллюзии «голубого океана» (когда бизнес работает сам) рухнули. Огромные деньги потрачены на внедрение CRM и дашбордов, которые часто не работают из-за неверных исходных данных, а бесконечные созвоны по ВКС не заменят эффективного управления и работников на стройплощадке, уверена эксперт.

В решении ряда управленческих задач может помочь искусственный интеллект, уверен директор СК «АтлантСтрой» Алексей Норкин. Он поделился успешным опытом внедрения ИИ-агента для общения с клиентами на сайте. Обученный на корпоративной базе знаний, он определяет паттерны поведения и дает квалифицированные ответы.

«Клиенты приходят и говорят: «Пообщался с вашим ИИ, стало интересно, значит, вы разбираетесь». Но, конечно, под каждую задачу нужно разработать свой инструмент. Для работы с ГОСТами и СНиПами можно обучить локальную модель», — поделился Норкин, отметив еще один тренд — необходимость попадать в генеративную выдачу ИИ-поисковиков в интернете.


Председатель Совета РООР НО «Союз строителей (работодателей) Кубани» Константин Галаган подчеркнул, что «техника в руках дикаря — кусок металла». Он призвал уделять максимум внимания образованию инженеров, так как с работой с ГОСТами и нормативной документацией нейросети пока не справляются.

Директор по строительству Краснодарского филиала ССК Сергей Аванесян главным условием успеха для строителей сегодня назвал качественное техническое задание, даже несмотря на широкую популярность ИИ.

«Некоторые компании активно применяют ИИ. Но на мой взгляд, это уже дело молодого поколения, которое сейчас только учится. Будущее и за искусственным интеллектом, и за молодежью. Но качественное техническое задание всегда определяет конечный результат», — резюмировал Аванесян.

КРТ и баланс территорий на Кубани

Внедрение комплексного подхода к освоению территорий остается одной из ключевых задач для Краснодарского края в виду высокого внутреннего миграционного притока. Согласно данным, озвученным председателем президиума Южного территориального отделения Российской академии архитектуры и строительных наук, заслуженным архитектором РФ Юрием Рысиным, население Краснодара сегодня — 2,3 млн человек, тогда как 5–7 лет назад оно оценивалось в 800 тыс. жителей. Ввод жилья в 2025 году составил 6,2 млн кв. м.

«С 2006 по 2012 год мы обеспечили край современными документами территориального планирования. Но сегодня акценты сместились: перспективные территории под развитие пересматриваются в сторону сокращения объемов. Поэтому нарастает актуальность вопроса реновации центра. Реконструкция исторических кварталов должна стать «нагрузкой» для застройщиков, приходящих на новые, чистые участки», — уверен Рысин.

Архитектор пояснил, что ранее границы городов и площадки под застройку расширялись за счет сельхозугодий, но сейчас установка государства изменилась. Сельское хозяйство стало прибыльным, и все неосвоенные сельхозземли возвращаются в исходное состояние. Поэтому теперь от экстенсивного расширения площадок необходимо переходить к интенсивному.

О необходимости системного подхода к развитию напомнил генеральный директор ООО «РКТ» Арарат Согомонян, напомнивший, что такого большого количества земли под застройку, как 10 лет назад, уже нет.

«В диалоге по теме КРТ присутствуют власть и застройщик. А где ресурсники? Хватит ли новым районам воды, электричества, газа? Это системная проблема. Если не говорить о ней, через пару лет опять упрёмся в тупик. Да, нужно развивать не только Краснодар, но и ближайшие районы — Старокорсунскую, хутор Ленина. Но там нет инфраструктуры. Западный обход уже стал улицей, а не объездной дорогой. Так что, давайте вкладываться и в окраины», — призвал Согомонян.

О том, что в рамках рынка спрос формируется с учетом социальной инфраструктуры и среды напомнил председатель Краснодарского городского отделения «Опора России», член Общественной палаты Краснодара Станислав Домбровский.

«Продать красивый холл и лифт уже недостаточно. Нужно продавать эмоции и сценарии жизни. Жители новых микрорайонов хотят, чтобы их жизненные сценарии реализовывались прямо в спальных районах. Организация праздников, событий силами управляющих компаний сплачивает людей и создает чувство безопасности. Поэтому хотелось бы, чтоб и застройщики учитывали и предусматривали такие сценарии в своих проектах», — пояснил Домбровский.

Фото: Эксперт Юг

Стабильность продаж зависит не просто от количества построенных объектов, а от наличия необходимой инфраструктуры, уверен коммерческий директор ООО «Ромекс Девелопмент» Роман Джамхаров.

«В Краснодарском крае сегодня есть 54 площадки под КРТ в 12 муниципалитетах, заключено 45 договоров. Общий потенциал по этим площадкам — 12,8 млн кв. м, из которых 8,9 млн — жилье. Договоры КРТ включают жесткие требования не только по социальным объектам, но и по коммерческой инфраструктуре (магазины, пункты полиции, библиотеки), парковым зонам и благоустройству. Край дает видение готового продукта, а застройщик его оценивает. Клиент покупает не метры, а инфраструктуру», — пояснил Джамхаров.

Необходимость обеспечения комфортной среды должна быть сбалансирована с экономической рентабельностью, уверены эксперты. Для того, чтобы в условиях кризиса сохранить устойчивость, кубанские девелоперы ставят цели по повышению эффективности. В этом аспекте пересматриваются все прежние подходы и инновации.

Как поддержать девелоперов

В текущих условиях девелоперам необходимы меры поддержки, которые позволят стабилизироваться и преодолеть кризис, считает Олег Колмычек.

• Корректировка региональных нормативов градпроектирования (РНГП): нормативы для разных городов региона должны быть разработаны с учетом местных особенностей.
• Строительство социальных объектов должно финансироваться путем банковского кредитования, и влиять на цену квадратного метра.
• Поддержка для поиска и привлечения кадров, ведь запреты на использование иностранной рабочей силы усугубили дефицит работников и привели к искусственному росту зарплат.
• Обеспечение дорожной инфраструктуры и более тщательный подход к комплексному развитию территорий. Сегодня застройщики создают микрорайоны с внутренними дорогами, но выезжая люди упираются в пробки на городских магистралях. Поэтому власти должны более внимательно относиться к комплексности.

При этом, по его словам, в Краснодарском крае большое количество сделок совершают покупатели из других регионов. Наиболее активно недвижимость приобретают клиенты из северных регионов, центральной части России, а также Москвы и Московской области.

Большинство сделок на юге заключают жители серерных регионов, отмеил Щербаков // Фото: Эксперт Юг
 
Руководитель отдела продаж ГК «Догма» Игорь Щербаков рассказал, что что начало года традиционно характеризуется умеренным уровнем продаж. Однако в январе был зафиксирован всплеск спроса на фоне новостей об изменении условий семейной ипотеки. В ответ девелоперы расширяют линейку финансовых инструментов и отмечают смещение структуры спроса: интерес постепенно переходит с льготных программ на стандартные ипотечные продукты. У ГК «Догма», например, их 183, включая лизинг для предприятий и программу «Арендатека» (аренда с правом выкупа). При этом для Краснодарского края основными покупателями остаются жители других регионов.

«Большое количество сделок совершают покупатели из других регионов. Наиболее активно недвижимость приобретают клиенты из северных регионов, центральной части России, а также Москвы и Московской области», — рассказал представитель компании.

По мнению девелоперов, хотя в этом году отрасли действительно предстоит столкнуться с кризисом, важно сохранить темпы развития. Помочь в этом могут такие механизмы как государственно-частное партнерство (ГЧП) и комплексное развитие территорий (КРТ).