Кризис спроса создал революционную ситуацию на рынке жилья в Ростове

Круглый стол «Жилое строительство в условиях 2023 года», организованный «Эксперт Юг» в марте, предполагал обсуждение ситуации на рынке – но в процессе дискуссии масштаб темы значительно вырос. Если коротко, то в кризисе бизнес-модель, которая работала на предыдущем этапе. Она предполагала безликую застройку в качестве нормы, сверхдешевую ипотеку и рост цен. Теперь цены на максимуме, ипотека подорожала, а безликую застройку перестали покупать. Этих предпосылок, однако, недостаточно для структурных перемен в этой сфере.

Состояние рынка: цены выросли, продажи сократились

Средняя цена квадратного метра на первичном рынке недвижимости Ростова в начале 2022 года была 57,6 тыс. рублей, в конце 2022 года – 96,9 тысяч, на февраль 2023 года она составила 105,5 тысяч рублей. Эти данные приводит одна из крупнейших риэлторских компаний юга России “Дон-МТ-недвижимость”, делая вывод: почти двукратное увеличение стоимости новостроек за один год напрямую ударило по объемам продаж. 

«По итогам 2022 года, зарегистрировано 15013 договоров долевого участия в строительстве. Для сравнения: количество аналогичных договоров в  2021 году - 22244. Падение объемов продаж в Ростове на первичном рынке - 33%. Это самое большое падение за последние 7 лет», - говорит Галина Пивоварова, заместитель директора по работе с клиентами ООО «Дон–МТ-недвижимость». 

Галина Пивоварова из «Дон–МТ-недвижимость»: в 2022 году в Ростове было рекордное падение продаж за последние семь лет. // Фото: «Эксперт Юг»

Падение темпов продаж коснулось не только Ростова, а по отдельным сегментам падение продаж еще более существенно. «Москва, Санкт-Петербург, Ростов, Краснодар - там в бизнес-сегменте рынка жилищного строительства произошло падение продаж от 30% до 50%, - говорит Станислав Цвиренко, председатель правления АСО «Комстрой». - Эконом-класс изменения коснулись меньше - там падение продаж 15-20%, иногда до 30%, в зависимости от продукта. Цена выросла и не откатывается назад. Активные продажи тормозятся как внешними факторами, так и ценовыми». 

Аналитики отмечают изменение пропорций уровня продаж в основных сегментах рынка. Продажи в различных классах жилья в текущем году изменились. Так сильно перетек спрос на покупку недвижимости в классах “Эконом” и “Комфорт”. При этом “Бизнес” перетянул порядка 20 процентов у “Премиума”», - комментирует Юлия Яровая, руководитель проектов Smartis. 

Ипотека просела и продолжает проседать 

По данным Росстата, 64% жилья люди покупают с привлечением заемных банковских средств. Между тем, в 2022 году число обращений в банки за ипотечными кредитами уменьшилось почти на треть. «В 2022 году в Ростовской области было выдано 33154 ипотечных кредита, - говорит Галина Пивоварова. - Это на 31 процентов меньше, чем в 2021 году. Тенденция сохраняется и в текущем году. Так, в январе 2023 года выдано на 15 процентов меньше, чем в январе 2022 года. Ипотека - основной инструмент, который стимулирует рынок, и этот инструмент проседает. Мы видим: несмотря на то, что процентная ставка по первичному рынку в 2021 году была 6,12%, а в 2022 году 4,42% - это не помогло дать объемы предыдущего года».

Ростовские строительные компании обращают внимание на то, что федеральный регулятор начал сворачивать программы лояльности застройщиков. «Рынок не вывозит коммерческую, субсидированную ставку в 0,1%. Понятно, что при таком кредите была комиссия, увеличивающая стоимость жилья. Но этот рыночный продукт, работал в течение года. С конца 2022 года Центробанк начал ограничивать эти программы: сейчас ипотеку дешевле 4 %, даже с субсидированием, взять невозможно», - рассказывает Елена Бибик, коммерческий директор ООО «СЗ “Альянс”».

Банкиры, однако, неофициально поясняют, что именно так выглядит один из механизмов повышения цен на жилье – застройщики предлагают нерыночную ставку по ипотеке, компенсируя это ростом стоимости жилья. Именно с такими схемами и начал бороться Банк России, запрещая реализовывать программы, в которых заложен такой механизм компенсации. Впрочем, окончательной определенности с субсидированной ставкой, на рынке недвижимости до сих пор нет. 

«Я недавно видела три оффера, где прописана ставка 0,1%, не знаю, на каких чудесных условиях. Это сигнал о том, что без дешевой ипотеки рынку не удержать уровня продаж. Если застройщикам приходится выкручиваться даже в условиях известного всем настроя регулятора, придумывать какие-то схемы, то это говорит о том, что с продажами все плохо», - считает Елена Бибик. 
Еще один параметр, за счет которого можно снижать размер платежа, - площадь квартиры. Но средняя площадь квартир на Юге уже достигла 30 квадратных метров – дальше ее снижать некуда
Мы неофициально обсудили ситуацию со спросом на жилье с банкиром, глубоко погруженным в работу с отраслью, приведем его комментарий. «На доступность жилья влияет не столько стоимость жилья или цена ипотеки, сколько доля, которую занимает размер ежемесячного платежа в доходах домохозяйств. На конец 2022 году доля находилась на оптимальном уровне – около 30 процентов. В вот во втором квартале она скакнула на 42% - и ипотека почти остановилась. Но за последние годы рост цен был очень существенным, рос также средний срок ипотечного кредита – если пять лет назад он был немногим больше 10 лет, то сейчас он в среднем по Югу России – более 20 лет. Увеличивать этот срок уже некуда. Еще один параметр, за счет которого можно снижать размер платежа, - площадь квартиры. Но средняя площадь квартир на Юге уже достигла 30 квадратных метров – дальше ее снижать тоже некуда».

А стройки идут по плану

Об объемах и темпах городского жилищного строительства можно судить по информации, предоставленной властями Ростова: в 2022 году в эксплуатацию введено 1,2 млн кв метров жилья. Это меньше, чем в 2021 году, с его итоговым показателем 1,4 млн кв метров. 

«Действительно, есть некоторый спад, но не существенный. Он связан  с значительным ростом ввода жилья в предыдущем 2021 году. Тогда вводили в эксплуатацию объекты, отложенные в 2019 году и в 2020 году. Собственно, с этим и связан некий бум 2021 года. Сейчас все возвращается на плановые рельсы. Плановый показатель ввода в эксплуатацию жилья в 2023 году – 1,45 млн квадратных метров», - говорит Александр Шелаков, и.о. директора департамента координации строительства и перспективного развития города Ростова-на-Дону.

Александр Шелаков, и.о. директора департамента координации строительства и перспективного развития города Ростова-на-Дону: в 2023 году будет рост ввода жилья // Фото: «Эксперт Юг»

В процессе активного строительства, согласно данным городского департамента, сейчас находится 133 многоквартирных дома. Администрацией Ростова-на-Дону выданы разрешения на возведение более 200 домов, общей площадью 3,3 млн квадратных метра. 

«Работа есть, мы видим большое количество новых проектов, планов. Не припомню такого количества разрешений, такого бума строительства», - отмечает Станислав Цвиренко. 
В активной стадии строительства в Ростове-на-Дону находится больше двух миллионов квадратных метров недвижимости, но из этого объема продано лишь около 30%. 
Однако, с прежними темпами увеличения числа новостроек просевший рынок, по мнению экспертов, уже не справляется. По подсчетам Елены Бибик, в активной стадии строительства в Ростове-на-Дону находится больше двух миллионов квадратных метров недвижимости, но из этого объема продано лишь около 30%. 

Дисбаланс между строительством и рынком характеризует так называемый коэффициент поглощения. Этот коэффициент показывает, в течение какого времени при существующих на рынке темпах продаж будет реализовано построенное жилье. «В начале 2022 года коэффициент поглощения равнялся одному году, а сейчас он уже равен двум годам, - говорит Александр Жилин, руководитель отдела продаж федерального девелопера «Неометрия» в Ростове-на-Дону. – Значение выше 1,6 лет говорит об избытке предложения на рынке, что стало следствием снижения спроса. У нас за год удвоились остатки. Причем эти остатки, похоже, обладают пониженной ликвидностью и давят на рынок. Это не очень выгодный продукт, который мешает дальнейшим продажам». 

Что привыкли строить в Ростове

Кризис спроса заставляет игроков рынка более пристально присматриваться к тому, что строится в Ростове-на-Дону – и тут обнаруживаются более фундаментальные проблемы. Современный покупательский запрос, по мнению спикеров круглого стола, строительные компании города в основном игнорируют.

«Основная часть ростовских застройщиков очень плохо подходит к разработке продукта. У нас не просто плохая архитектура новых проектов в городе, можно сказать, что ее просто нет: новые жилые здания - это просто кирпичные стены, швы, перекрытия и снова кирпичные стены. Пока был рост цен, который прощал все ошибки, ничто не заставляло девелопера углубляться в разработку продукта», - считает Александр Жилин. 

Участники рынка недвижимости отмечают: люди стали более требовательно подходить к выбору жилья. В условиях кризиса актуализируется ожидание качества от такой дорогой покупки как квартира. При этом, на рынке наблюдается дисбаланс между тем, что хочется купить, и тем, что приходится покупать. «Люди стали более грамотные: они не хотят жить в “общежитиях”, где на одной лестничной клетке может находиться по 12 квартир. Все хотят лучшую локацию с социальной инфраструктурой, коммерческой и транспортной», - говорит Николай Борисов, генеральный директор СК “Жилстрой”. 

Предложения на ростовском рынке недвижимости новостроек не отличаются разнообразием, а цены неоправданно высоки: стоимость “Эконома” в некоторых районах Ростова достигает 120 тыс. рублей. «В Тюмени вы за такую цену купите квартиру аналогичной площади, которая будет выглядеть для нас, как “Комфорт плюс” или “Бизнес”, - рассказывает Дмитрий Павленко, исполнительный директор ООО “СитиСтрой”. - И бонусом еще вам предоставят бесплатно парковочное место. Оно будет в закрытой, пристроенной к дому парковке, а попасть туда можно будет, не выходя из подъезда - через проходной этаж».

Между тем, новая комплексная застройки Ростова часто не учитывает, например, транспортную логистику города. Жилые комплексы создаются на территориях, куда ведут дороги, не рассчитанные на увеличения транспортного потока. В итоге новые ЖК “передавливают” существующие магистральные пути, создавая проблемы соседним районам. «Сейчас те компании, которым “можно все” в Ростове-на-Дону, придерживаются определенной концепции застройки. Где бы они не строили, все это продиктовано своими темпами, своей логистикой. В основе – продукт, разработанный для каких-то других локаций, он здесь просто тиражируется, - говорит Дмитрий Павленко. - В Казани, Нижнем Новгороде, Владивостоке - ни в одном из этих городов вам не удастся начать строительство аналогичное тому, что ведется в Ростове-на-Дону. Особенно в Казани, где город не идет на компромиссы с девелоперами, даже при давлении из федерального центра. Я имел личный опыт, когда мы с большой федеральной компанией продавливали свое архитектурное решение в Казани - эти наши любимые “чемоданы” без балконов, без террас. Ничего не получилось. И у нас в итоге появились террасы в квартирах, фасады из трех видов материалов, парковки, съезды и магистральные развязки». 

И в этом смысле структурные перемены напрямую зависят от того, кому какие участки и под какие проекты выделяют власти. Как рассказали участники круглого стола, большинство компаний, чьи новостройки отвечают современным запросам, имеют меньше преимуществ на рынке. Девелоперам, которые производят качественный продукт, иногда по 10 лет приходится ждать разрешения на строительство. 

Без кардинальной перестройки рынка не обойтись

«Без разворота во внешнюю сторону все участники рынка, девелоперы в том числе, просто задохнутся, будут между собой толкаться и говорить, что покупателя нет, - считает Александр Жилин. – При этом роста спроса на ростовскую недвижимость за счет притока приезжих из других регионов России ожидать не стоит. Сейчас у людей нет никаких поводов, чтобы ехать в Ростов. Зачем? Чтобы жить в таких же безликих спальных районах, как и в городе, который они покинули? Люди скорее поедут в Краснодарский край, где есть море и есть повод, чтобы там поселиться». 

Дискуссия на круглом столе «Эксперт Юг» вызвала живой отклик всех участников // Фото: «Эксперт Юг»

Некоторые перспективы роста спроса участники ростовского рынка жилого строительства связывали с новыми миграционными потоками, в частности из Херсонской области. «Была какая-то надежда на переселенцев в том числе. Этот фактор, к сожалению, не сработал. Есть несколько реализованных сертификатов, но механизм довольно-таки сырой, на данный момент он не меняет ситуацию», - комментирует Николай Борисов. 

Основной прогноз: если не будет структурной трансформации рынка, его ожидает сжатие и монополизация.  «В дальнейшем бизнес перестанет быть привлекательным с точки зрения маржинальности, произойдет его переток в другие формы бизнеса. Компании будут уходить с рынка, монополизация будет усугубляться», - говорит Галина Пивоварова.  

Но проблемы с продажами могут ускорить процессы структурного преобразования рынка. «Стагнация - это хорошо или плохо? – задается вопросом Александр Жилин. – Я считаю, что это хорошо. Нам нужно всем сесть на диету, увидеть реальность, понять, что реально нужно покупателю. Сейчас есть покупатель, который готов платить дороже за хороший продукт. Компании, которые изменятся, предложат такой продукт используют хороший маркетинг, будут в порядке несмотря на кризис».

«Есть вещи ментальные, субъективные: это культура потребления, культура власти, культура девелопера. Текущая ситуация создает шанс “переобуться”, изменить структуру рынка. Сработает ли это, как путь, который выведет из кризиса - не уверен. Если рынок будет сжиматься, будет выкидывать тех игроков, которые “топят” за продукт, за его качество, то ничего не поменяется”, - считает Дмитрий Павленко. 

Для этих перемен, говорят участники круглого стола, необходимо активное вмешательство в ситуацию местной власти. Ее представители рассказывают, что подходы к застройке у власти уже меняются, но постепенно, поэтапно. Так, например, высотное строительство в городе, согласно новым нормативам, теперь возможно лишь после разработки планировочной документации, учитывающей социальную и транспортную инфраструктуру. «Идут разработки мастер-плана и дизайн-кода города. Эти документы повлияют на вид и параметры жилья, которое будет строиться в будущем», - комментирует Александр Шелаков.