Кубань строит впрок: в 2025 году продажи жилья отстают от строительства

По объему возводимого жилья Краснодарский край дышит в спину лидерам — Москве и Московской области. Согласно данным «Дом.РФ», на начало июля 2025 года в регионе строится 7,4 млн кв. м. жилой площади. Для сравнения, в Москве и Московской области создается 17 млн и 8 млн кв. м. жилья соответственно. При этом если в России в целом объем ввода жилья по итогам 6 месяцев сократился на 4%, то в Краснодарском крае по итогам 7 месяцев рост составил 6%.

Проблема в том, что строят кубанские девелоперы впрок. Последний год темпы продаж отстают от темпов строительства. На фоне сокращения льготных ипотечных программ, высокой ключевой ставки и общего снижения покупательской способности населения спрос на недвижимость падает. Чтобы справиться с кризисом застройщики ищут новые ниши и идут в другие регионы.

Эскроу-счета уменьшаются, ставки повышаются

Показатель распроданности жилья в Краснодарском крае в июле составил 20% против 28% годом ранее. Падает и объем ввода жилья. В июле он снизился на 36% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Сокращается и объем строительства, правда, это еще не повлияло на общий показатель. Но в июле этого года объем ввода на 9% меньше, чем в июле 2024 года.

Олег Колмычек предложил девелоперам строить клубные дома для расширения своего портфеля. // Фото: Эксперт Юг

Главная причина снижение спроса и замедления ввода жилья кроется в высокой ключевой ставке, которая создает целый ряд рисков для строительной отрасли, говорит руководитель Ассоциации застройщиков Краснодарского края и Республики Адыгея Олег Колмычек. Ставка снижает доступность приобретения жилья для населения и делает финансирование для застройщиков слишком дорогим.

«Мы уже видим тенденцию замедления выхода на рынок новых объектов. По данным опросов, 90% участников рынка отмечают негативное влияние высокой ключевой ставки. Почти половина говорит о существенном замедлении продаж, вплоть до приостановки проектов. Ключевая ставка далека от комфортной, отрасль ждет ее снижения до 10−12% годовых. А пока бизнес не может получить доступное финансирование, инфраструктурные проекты остаются прикованными к нынешним высоким ставкам и затратам», — отмечает Олег Колмычек.

Снижение распроданности приводит к сокращению наполняемости эскроу-счетов и повышению процентных ставок банками для девелоперов. Это создает угрозу остановки проектов и должно стать сигналом к действию для органов власти и банков, подчеркивает эксперт.

«Из-за отсутствия продаж банки пересматривают процентные ставки по кредитам в сторону увеличения. Вместо того, чтобы вкладывать деньги в строительство, застройщик платит кредиты и проценты. Назрели корректировки во взаимодействии с банковским сектором. Нужно чтобы банк сохранял и не пересматривал условия, о которых договорился с застройщиком на берегу. Когда объект уже готов наполовину, а банк вдруг пересматривает кредитную линию, это может привести к неминуемой остановке строительства со стороны бизнеса. Это сигнал всем органам власти, девелоперам и банкам активно взаимодействовать между собой и помогать при возникновении ситуаций, связанных с возможными рисками банкротства некоторых застройщиков», — говорит Олег Колмычек.

Строить медленнее, но не меньше: КРТ раскручивает обороты

Девелоперы при этом хоть и признают замедление сроков ввода, настроены достаточно оптимистично и готовятся к выводу новых проектов на рынок. Директор краснодарского филиала строительной компании «ССК» Сослан Гуккаев считает, что отрасль сталкивается с серьезными потрясениями, но достаточно неплохо к ним адаптируется.

Директор краснодарского филиала строительной компании «ССК» подчеркнул, что отрасль уходит от точечной застройки и занимается масштабным продуктом на земельных массивах исчисляемых сотнями гектаров земли. // Фото: Эксперт Юг 

«Сбой поставок оборудования из-за границы, нехватка трудовых резервов, колоссальный рост цен на материалы и высокая ключевая ставка — неполный список проблем, с которыми пришлось столкнуться отрасли за последние годы, но строительные компании максимально гибко и быстро адаптируются к изменениям», — говорит Сослан Гуккаев.

Директор «ИНСИТИ девелопмент» Артем Кислица считает, что сбавлять набранные темпы нельзя, пусть даже проекты будут реализовываться чуть медленнее:
«Нынешний рынок переживает не самые лучшие времена. Тем не менее мы готовим новые проекты. Может быть, они будут реализованы не так быстро и активно, как это было раньше, но, безусловно, чтобы оставаться на плаву, нужно двигаться и развиваться в заданном направлении».

Чтобы поддерживать продажи, застройщики предлагают покупателям механизм рассрочки, который предполагает приобретение квартиры без предоплтаты, рассказывает Артем Кислица.


По словам эксперта, компания взяла курс на проекты КРТ и строительство жилых комплексов в формате «города в городе», когда вся необходимая инфраструктура находится в шаговой доступности. Такой формат наиболее точно соответствует запросам покупателей. Сегодня в портфеле у «ИНСИТИ девелопмент» два действующих договора КРТ в Краснодарском крае. Еще два договора КРТ на 17 и 66 гектаров находятся в стадии проектирования.

Директор «ИНСИТИ девелопмент» считает КРТ драйвером сохранения объемов строительства в регионе. // Фото: Эксперт Юг

«Люди хотят получать не просто новые квадратные метры, а комплексную среду для жизни. Наши основные покупатели — это семейные пары с детьми, для которых важна инфраструктура рядом с домом, детские сады, школы, поликлиники в шаговой доступности. Важно жить в безопасном охраняемом микрорайоне. Поэтому мы выбрали подход исходя из запросов аудитории. Научились комплексно развивать территории, осваивать земли, порой поля. Мы строим дороги, школы, создаем коммерческую инфраструктуру и рассматриваем этот механизм как способ сбалансированного развития города», — отмечает Артем Кислица.

Программы КРТ, которые кубанские застройщики, активно берут себе в портфели, можно назвать одним из драйверов развития территорий и сохранения объемов строительства в регионе. Рынок жилищного строительства в Краснодарском крае итак высококонкурентный, плюс власти региона ориентируют девелоперов на проекты КРТ с созданием социальной и инженерной инфраструктуры. А такие проекты всегда предполагают большой объем строительства.

«У нас подписаны несколько договоров КРТ на площадь более чем 2 млн кв.м., — говорит Сослан Гуккаев. — Нам это интересно и на самом деле отрадно, что строительная отрасль уходит от точечной застройки и занимается масштабным продуктом на земельных массивах исчисляемых сотнями гектаров земли. Это реально продуманные транспортные развязки, новые коммуникации, огромные парковые зоны. Социальной инфраструктуры столько, что с трудом находим воспитателей и учителей для школ и детских садов. Но это же замечательно, когда люди выходят из подъезда и через две минуты приводят своих детей в детский сад или школу».

Александр Михайлов акцентировал внимание на развитии в микрорайонах-новостройках городских точек притяжения. // Фото: Эксперт Юг

По словам директора по продажам группы компаний «Точно» Александра Михайлова, стандарты КРТ задали такую планку, что садиком и школой уже не удивишь покупателя. Жилой комплекс сегодня делают привлекательным городские пространства и общественные точки притяжения. Локации, куда хочется приехать погулять.

«В одном из проектов мы пошли нестандартным путем и устроили конкуренцию среди крупных рестораторов за право аренды в наших помещениях. В результате получим аллею с топовыми ресторанами. Большое пространство, где будет гулять весь город, куда будут специально приезжать из других районов».

С мнением о том, что запросы аудитории растут, соглашается и заместитель коммерческого директора ГК «АльфаСтройИнвест» Анастасия Литаш. По ее словам, покупателям важны не просто квадратные метры, а функциональное пространство, продуманное до мелочей, вплоть до установки лапомоек для собак.

«Краснодарский край стал одним из лидеров по объему возводимого жилья, но не цифры определяют регион, а качество строительства. Сегодня формируется устойчивый спрос на социально насыщенную жилую среду. В приоритет выходят ЖК, которые дают не просто квадратные метры и парковки, а комфорт для жизни. Закрытые территории, обильное озеленение, пешеходные зоны, такие мелочи, как лапомойки для собак, гостевые туалеты, мангальные зоны на территории двора — это уже не «вау». Это то, что люди хотят видеть, как элементы базового набора, и застройщики сейчас держат на этом фокус. Продавать действительно стало сложнее, спрос уменьшается. В выигрыше будут не те девелоперы, которые демпингуют, а которые дают клиенту квадратные метры с четкой функциональностью».


Механизм КРТ с одной стороны защищает интересы муниципалитета и жителя, а с другой полностью удовлетворяет экономические и финансовые модели застройщиков, добавил руководитель ГКУ КК Института развития градостроительства и городской среды Краснодарского края Алексей Погребенко.

Олег Колмычек напомнил, что перекладывать на плечи застройщиков все затраты по строительству социальных объектов неправильно. Девелоперы не создают среду за свой счет, включают все расходы в стоимость квадратного метра. Это создает большую нагрузку на бюджет застройщиков и увеличивает стоимость жилья для покупателя. В этом вопросе девелоперам нужно взаимодействовать с органами власти и разграничивать баланс интересов, считает эксперт.

Уход в другие ниши и регионы

Часть игроков видит спасение от кризиса в масштабировании бизнеса и поиске новых ниш.
Точкой опоры в кризис может стать разновекторное развитие компании, уверен Сослан Гуккаев.

Устоять на ногах во время шторма на рынке девелоперу помогает активное расширение продуктовой линейки и географии проектов.

«Мы уже многие годы видим развитие в масштабирование своего продукта. Мы предлагаем разный класс жилья от «комфорта» до «премиума». Недавно вышли на рынок строительства гостиничных объектов. Сначала осваивали Краснодар. Сейчас расширяем географию. Строим в пяти регионах России. Это Краснодарский край, Адыгея, Калининградская область, Санкт-Петербург и Ростовская область. Такой подход дает возможность охватывать разные аудитории с абсолютно разными запросами. Если в одной нише или в одном регионе у нас идёт просадка покупательского спроса, то другой продукт или другой регион выравнивают ситуацию. Это обеспечивает положительную динамику при любых обстоятельствах», — говорит директор краснодарского филиала Сослан Гуккаев.

Директор проекта микрорайона «Самолет» ГК Dogma уверен, что социальная инфраструктура — основа развития современных микрорайонов. // Фото: Эксперт Юг

Директор проекта микрорайона «Самолет» ГК Dogma Алексей Оксантюк отметил, что компания смотрит в сторону расширения строительства объектов недвижимости и выводит новые проекты в сегменте бизнес-класса.

«Рынок жилой недвижимости в 2025 году – это уже не гонка за квадратными метрами. Это гонка за качеством жизни. Покупатель голосует рублем не за стены, а за среду, где он будет растить детей, работать, отдыхать. Мы все чаще получаем запросы на что-то новое в девелопменте. Именно поэтому было принято решение повысить класс реализуемых нами проектов. Так например, в нашем масштабном микрорайоне «Самолет» появился квартал бизнес-класса с улучшенными потребительскими характеристиками», — отметил Алексей Оксантюк.

В компании убеждены, что социальная инфраструктура — основа развития современных микрорайонов, давно ставшая базовым минимумом в девелопменте. Чтобы оставаться интересным для потребителя, застройщик должен предлагать больше, предвосхищать ожидания, формировать комфортную среду и комьюнити единомышленников.

Олег Колмычек тут же подкинул идею строить клубные дома для расширения своего портфеля. Спрос на них на рынке есть, а предложения нет.

«У нас в регионе почти нет такого сегмента жилья, как клубные дома, а запрос на них есть. Застройщики забывают, что не все хотят жить в домах, рассчитанных на 30-50 тысяч человек», — указывает эксперт.

Импортные материалы и низкая цифровизация: на чем теряют девелоперы

Директор IT-компании «Синтека» Андрей Зюков отмечает, что застройщики до сих пор теряют маржинальность из-за недостаточной цифровизации бизнеса.

«Материалы и строительно-монтажные работы остаются ключевыми статьями расходов застройщиков и сильно влияют на маржинальность проекта. Существует много решений, которые позволяют в едином окне следить за состоянием дел компании, и многие застройщики в это серьезно вкладываются, но большинство таких систем в основном фиксируют результат. Получается, данные есть, а денег нет. Мы предлагаем цифровой продукт, который позволяет управлять финансовым результатом на всех уровнях и влиять на цифры».

Сергей Бондаренко, директор Южной сбытовой дирекции «КНАУФ ГИПС», подтвердил, что компания, как производитель строительных материалов безусловно ощущает снижение активности на рынке.

«И одновременно с этим видим тенденцию в сторону поиска более эффективных решений, позволяющих удовлетворить возрастающие требования покупателей квартир. Так, например, все больше застройщиков по всей стране переходят на сухое строительство при возведении стен. Современный гипсокартон нового поколения позволяет получать звукоизоляцию комнат по стандартам пятизвездночных отелей, идеально ровные стены с высокой ударопрочностью. По сути, применяя одну технологию, подбирая гипсокартон под задачу, можно закрывать все необходимые требования по звукоизоляции, влагостойкости, пожаростойкости, акустическому комфорту и даже рентгенозащите, если, например, в ЖК необходимо разместить клинику с рентген-кабинетом».

Дмитрий Хоменко считает, что после ухода именитых брендов российские производители неплохо поднялись по качеству. // Фото: Эксперт Юг

Существенную часть затрат у застройщиков составляет и заказ зарубежных материалов вместо российских, добавляет руководитель лифтового завода «Кахман» в Крымске Дмитрий Хоменко. Несмотря на санкции, некоторые застройщики все равно стремятся купить оборудование за рубежом, игнорируя аналогичных по качеству российских поставщиков, сетует директор предприятия. Компания работает с 2019 года, мощность завода — 2000 лифтов в год. Сегодня завод сотрудничает с несколькими крупными девелоперами, с одним из которых заключен контракт на 170 лифтов.

«Мы единственная в ЮФО лифтовая компания. На самом деле это большая удача, что в Краснодарском крае появилось такое производство, потому что большинство наших конкурентов локализуются ближе к центру страны, там больше заявок, — говорит Дмитрий Хоменко. — После ухода именитых брендов российские производители вырвались вперед и неплохо поднялись по качеству. Кроме того, из-за санкций стало сложнее ввозить в Россию импортные лифты. Это рискованно. В долгосрочной перспективе непонятно, как их ремонтировать и обслуживать. Сотрудничать с нами удобно по срокам и логистике, но, к сожалению, некоторые девелоперы все-таки смотрят в сторону иностранных производителей и с целью экономии покупают лифты у китайских и турецких производителей. Я бы хотел призвать застройщиков в первую очередь рассматривать российских производителей. Мы сможем дать лучшее предложение для наших регионов».

Партнеры мероприятия: «ИНСИТИ девелопмент», компания «Кнауф», лифтостроительный завод «Кахман», компания "ССК"