Кубанские девелоперы приходят на Дон в период запретов: рынок недвижимости Ростова готовится к переделу

В конце ноября недавно заступивший на должность врио губернатора Ростовской области Юрий Слюсарь заявил, что с 1 декабря принял решение приостановить в Ростове выдачу разрешений на строительство многоквартирных домов, и анонсировал инвентаризацию всех ранее выданных разрешений. По его словам, это связано с большим количеством жалоб от жителей Ростова на отсутствие социальной инфраструктуры при строительстве жилья.

«Строить многоэтажки, не обеспеченные садами, школами и больницами нельзя. Двух мнений здесь быть не может!», — написал Юрий Слюсарь в своем Telegram-канале.

Практически одновременно с этим, в ноябре, сразу несколько крупных федеральных застройщиков заявили о выводе крупных проектов на рынок Ростова. Причем, все девелоперы родом из Краснодарского края. Это Dogma, ГК «Точно» и «Неометрия». Разрешение на строительство пока есть только у одного из них. Суммарный объемом инвестиций близится к 300 млрд рублей.

Масштабное освоение Кумжи

Вице-президент DOGMA Геннадий Боярко заявил «Эксперту Юг», что поддерживает решение главы Ростовской области ввести временный запрет на выдачу разрешений и понимает, что причиной этого стало строительство в городе жилых комплексов, не обеспеченных объектами социального назначения. Руководитель DOGMA подчеркнул, что компания возводит все проекты по принципу комплексного освоения территорий, уделяет отдельное внимание социально значимой инфраструктуре и намерена предложить такую концепцию и Ростову.

«Компания уже реализовала и сейчас реализует почти 70 соцобъектов. С таким комплексным проектом мы заходим и в Ростов-на-Дону, планируем заключить с администрацией города договор КРТ, где будут указаны все обязательства сторон, в том числе по строительству объектов социального, культурного и бытового назначения».

Кадр из презентации проекта // Фото: Администрация Ростова-на-Дону

Речь идет о проекте комплексного освоения территории на улице Кумженской, который в конце ноября DOGMA представила на инвестиционном совете города. Девелопер планирует освоить 345 га земли. 48 гектаров будет выделено под озеленение. Компания рассчитывает построить на участке около 3 млн кв. м жилья, более 220 тысяч кв. м коммерческих помещений, 33 тысячи парковочных мест. Объем инвестиций составит не меньше 230 млрд рублей.

Сейчас проект жилого комплекса находится в стадии проработки мастер-плана. Разрешение на строительство пока не выдано. Заключить договор КРТ с городской администрацией и получить все необходимые разрешения компания намерена в 2025 году. После этого она приступит к строительству.

Жилой комплекс на месте ипподрома

На том же инвестиционном совете компания «Неометрия», головной офис которой находится в Краснодаре, представила масштабный проект застройки ипподрома в центре Ростова. Разрешение девелопер пока не получил, но, как и DOGMA, намерен начать строительство уже в 2025 году.

Проект находится на стадии разработки. Объем жилья, который планируется построить, не уточняется. Известно лишь, что на участке появятся дома высотой до 35 этажей, два детских сада по 200 мест в каждом и школа на 1000 мест. Количество мест в школе и садиках рассчитано с профицитом: то есть запланировано больше, чем необходимо, рассказали «Эксперту Юг» в пресс-службе «Неометрии».

В компании подчеркнули, что специализируются на проектах комплексного развития территорий. Например, в рамках договора КРТ компания построила мост с двухполосной автомобильной дорогой через реку Кудепста в Сочи, возвела там же самый крупный в ЮФО детский сад на 550 мест, а сейчас строит в Адлере детский сада на 175 мест.

Чтобы реализовать проект в Ростове, «Неометрии» понадобится перенести ипподром из центра города на левый берег Дона. Сумма инвестиций оценивается в 4,5 млрд рублей. Реализация проекта займет три года.

Отметим, что застройка ипподрома долгое время была предметом спора между его прежними владельцами и общественниками. Градозащитники выступали за сохранение объекта на его историческом месте и даже дошли до суда, пытаясь добиться от местных властей включения в госреестр объектов культурного наследия. ГК «Юг Руси», которой ранее принадлежал ипподром, была привлечена к судебному спору, как заинтересованное лицо. В 2023 году стороны нашли компромисс и пошли на мировую. Общественники отозвали иски, а «Юг Руси» заявил, что не будет застраивать территорию ипподрома. Примерно через год актив был продан его нынешнему владельцу — строительной компании «Неометрия».

Сегодня руководитель Ростовского отделения Всероссийского общества охраны памятников Александр Кожин, который был инициатором иска, опасается, что город либо останется без ипподрома, либо получит его очень нескоро. По мнению общественника, сначала нужно построить новый ипподром на левом берегу, а затем уже говорить об освоении территории старого.

«Очень настораживает, что сроки по строительству жилищного комплекса уже озвучиваются, а перспективы строительства нового ипподрома на левом берегу остаются туманными».

Новый микрорайон рядом с «Мегой»

Еще один крупный игрок из Краснодара, устремившийся на рынок Ростова — ГК «Точно». Среди последних громко заявленных проектов — этот пока единственный, получивший разрешение на строительство.

«От своих планов в Ростове-на-Дону не отказываемся», — заявил «Эксперту Юг» директор проекта ЖК «Столицыно» Олег Михайловский на вопрос о том, не повлияет ли губеранторский запрет и приближающаяся ревизия на проект.

Проект жилого комплекса недалеко от «Меги»

Компания намерена построить ЖК «Столицыно» в пяти минутах езды от «Меги». Район рассчитан на 30 тыс. жителей. Он охватит площадь 42 га. Проект предусматривает строительство 18 жилых домов бизнес- и комфорт-класса, двух детских садов по 300 мест каждый, школы на 1300 детей, двух поликлиник (взрослой и детской), фитнес-центра с бассейном и благоустроенного парка размером с 10 футбольных полей. Стоимость проекта — 57 млрд рублей.

«Девелоперы меняют подходы к строительству жилых объектов, смещая внимание на проекты КРТ. В текущих реалиях человеку нужно больше, чем просто дом и придомовая территория. Сегодня КРТ – это прямой запрос современных жителей, которые будут делать выбор в пользу квартиры в развитом районе, со всей необходимой инфраструктурой, а также семейными парками и зелеными зонами», — говорит Олег Михайловский.

Добавим, что весной и летом этого года на ростовский рынок также пришли крупнейший российский застройщик — ГК «Самолет» и третий по объему девелопер Кубани — ГК «ССК».

Рынок может сократится вдвое

Долгое время ростовский рынок оставался практически закрытыми и был примерно на 70% монополизирован группой застройщиков, которые пользовались своим положением и строили не всегда качественное жилье без инфраструктуры. Только в последнее время, возможно, после того, как увеличение объемов строительства добавили губернаторам в качестве KPI, в город стали пускать новых девелоперов, в том числе и крупных федеральных, говорит руководитель агентства недвижимости Immobily Алексей Олейников.

«Рынок был в искусственном ограничении конкуренции, интересных проектов в массовом сегменте у нас, мягко говоря, немного. Мы очень сильно отстали. Застройщики, которые к нам сегодня приходят привыкли строить на рынке с более высокой конкуренцией. Глядя на Ростов, они с удовольствием потирают руки и понимают, что своими проектами просто «разорвут местный рынок на части», потому что прилично выигрывают с точки зрения концепции, разработки продукта и зачастую архитектуры. Новые игроки предлагают полноценные спальные районы с комплексным развитием территорий, школами, детскими садами, поликлиниками и другими объектами для комфортного проживания внутри этих районов. Их проекты интереснее в сравнении с большинством уже построенных ЖК, при этом цены скорее всего не будут сильно отличаться».

Сейчас конкуренция на рынке Ростова умеренная, однако при выходе новых объявленных проектов ситуация будет меняться, уверены в пресс-службе «Неометрии».

«Мы наблюдаем растущий тренд на объекты недвижимости с развитой инфраструктурой, в так называемой «тапочковой доступности». Соответственно, проекты, отвечающие этому запросу и сочетающие в себе высокое качество продукта и сервиса, будут пользоваться большим спросом, чем прочие».

Если новые власти региона всерьез возьмутся за ревизию ранее выданных разрешений, количество застройщиков в Ростове может сократиться чуть ли не вдвое, говорит глава адвокатского бюро «Домащенко и партнеры» Роман Домащенко. И наличие социальных объектов в заявленных проектах может не спасти некоторых игроков от отзыва разрешений.

Некоторые игроки могут уйти с рынка, считает глава адвокатского бюро «Домащенко и партнеры» Роман Домащенко

«Существуют нормы по количеству детских садов, школ, больниц, поликлиник, пунктов полиции, пожарных депо. Если по нормативным требованиям на заявленный объем жилья нужна школа на 800 мест, а в проекте школа на 500 мест — это основание для отзыва разрешения».

Юридически вариантов развития событий может быть несколько. Первый — городская Администрация может сама вынести распоряжение об отзыве разрешения. Второй — прокуратура проведет проверку выданных Администрацией разрешений и выдаст представление на отзыв разрешений, несмотря на какой стадии строительство. Далее застройщик может оспаривать решения прокуратуры и городских властей в суде, но стройка будет остановлена. И третий вариант — досудебное урегулирование. Администрация проводит ревизию заявленных проектов, предлагает застройщикам внести изменения в проекты и самим подать документы на их корректировку.

Переход дел: почему губернатор запретил строить

Эксперты сомневаются, что введенный запрет напрямую связан с выходом целого ряда игроков на рынок. По словам Алексея Олейникова, между задумкой проекта и представлением его публике проходит, как правило, 1-2 года. Застройщики подбирают и приобретают земли, разрабатывают проект, ведут переговоры и только ближе к старту продаж широкая аудитория и СМИ узнают об этих проектах. Власти знают о планах и публикация новостей не становится для них сюрпризом.

Новые игроки донского рынка давно к нему присматривались, считает руководитель агентства недвижимости Immobily Алекскей Олейников

«Насколько я знаю, один из новых застройщиков еще в прошлом году купил землю для строительства, а другой очень долго подбирал себе участок. О том, что район Кумжи может быть застроен, говорят уже лет пять, если не больше», — рассказывает Алексей Олейников.

Алексей Олейников отмечает, что решение нового главы региона вполне вероятно связано с переходом дел от старой команды к новой:

«Новый глава скорее всего приведет свою команду. Он должен познакомиться с рынком, понять, насколько законно были выданы предыдущие разрешения, какие есть договоренности с участниками рынка. Чтобы разобраться, нужно время. По-моему, логичный шаг».

Губернатор берет курс на комплексное развитие территорий (КРТ), соглашается Роман Домащенко.

«Это приведет к тому, что начнут строить больше социальных объектов и качественных ЖК, при этом количество девелоперов сократится, рынок застройщиков укрупнится. На цены снижение конкуренции вряд ли повлияет. Продаж и так нет. Куда сейчас в период кризиса цены поднимать?».

Через такой же путь прошел Краснодар, напоминает эксперт:

«Политика, которую Юрий Слюсарь сейчас объявил в Ростове, в принципе совершенно понятна. Краснодар прошел через это с приходом Вениамина Кондратьева. Он тоже объявил борьбу за «социалку», за строительство школ, садиков, начал пересматривать проекты, корректировать разрешения на строительство. Вплоть до того, что приехал посмотреть на строящийся микрорайон Гидростроителей и запретил там возведение высоток, пока не появятся соцобъекты».

Застройщики, которые уже получили разрешения и у которых есть подозрение, что его отменят, могут поторопиться со строительством, предполагает Роман Домащенко:

«Это своеобразная защитная мера. Заморозить стройку, где уже идут продажи квартир — это обманутые дольщики и политические риски для властей. В целом же сейчас девелоперы снижают объемы строительства жилья и это логично. Продажи упали, деньги дорогие, эскроу-счета не покрывают кредитные линии, у некоторых компаний, по моей информации, есть проблемы с обеспечением кредитов».

Среди ключевых факторов привлекательности Ростова эксперты называют высокую покупательской способность, поток людей со всей России, в том числе с новых территорий, хорошее логистическое расположение города и относительно невысокую конкуренцию.

«Ростов весьма сбалансирован с точки зрения покупательской способности и потенциала ее роста. Это хороший логистический центр между новыми территориями и остальной частью страны. У нашего города есть огромный промышленный потенциал. На первичном рынке недвижимости, даже в самых доступных районах, цены растут из года в год. То, что можно было ещё три года назад купить за 2млн рублей, сегодня уже продается по 4 млн рублей и выше, — рассказывает Алексей Олейников.

Рынок недвижимости переживает не лучшие времена, однако семейная и IT-ипотека продолжают поддерживаться государством, плюс, застройщики привлекают покупателей выгодными условиями рассрочки, добавляет вице-президент Dogma. К тому же, проекты в Ростове долгосрочные, застройщики рассчитывают, что в перспективе условия ипотеки улучшатся.

Как в Ростове назрела проблема с инфраструктурой

Хотя новые застройщики заявляют проекты комплексного развития территорий и берут на себя обязательства параллельно с домами строить соцобъекты, в Ростове уже построено и продолжает строится много жилых комплексов без социальной инфраструктуры.

Наиболее острой остается ситуация в Суворовском. В микрорайоне с населением 75 тысяч человек до сих пор нет поликлиники, больницы и пункта полиции. Точнее, поликлиника есть, но узких специалистов там нет, она располагается в одноэтажном здании, принимает и детей, и взрослых, запись туда забита на недели вперед.

Осенью стало известно, что проект поликлиники на 900 посещений готов, объект начнут строить в 2025 году, однако микрорайону уже больше 12 лет.

Кроме того, в Суворовском много лет фиксируется нехватка мест в школах и детских садах. Единственная в районе школа переполнена. В этом году она приняла 800 первоклассников или 26 первых классов. Жители микрорайона также жалуются на постоянные проблемы с нехваткой городского транспорта.

Ростов знает и неудачные проекты КРТ. В 2021 году Администрация Ростова-на-Дону подала в суд на одного из ключевых застройщиков Левенцовки, компанию «СЗ ККПД-Инвест», обвинив ее в неосновательном обогащении и уклонении от обязательств по строительству социальной инфраструктуры. По версии властей, аренда земли для строительства жилого комплекса досталась компании по цене, предусматривающей комплексное развитие территории. Фирма должна была построить объекты социальной инфраструктуры, но уклонилась от этого. «СЗ ККПД-Инвест» требования не признавал и заявлял, что комплексное освоение участка в круг его обязанностей не входило.

Суд встал на сторону Администрации и установил, что договоры аренды предусматривали строительство не только многоквартирных домов и сетей инженерно-технического обеспечения, но и административных зданий, поликлиники, трех детских садов, школы, подземных и наземных автостоянок. Фактически же застройщик возвел только многоквартирные дома и инженерную инфраструктуру. Тогда суд принял решение взыскать с «СЗ ККПД-Инвест» 165 млн рублей в пользу города.