Фото: ЖК "Левенцовка Парк" в Ростове // magistrat-don.ru
Строительный холдинг для масштабирования
По словам директора по продажам «Sminex-Интеко», стратегия компании предполагает дальнейшее строительство объектов на рынке элитной недвижимости Москвы, поэтому ростовские проекты решено продать.
«Мы продаем все ростовские активы как единый холдинг за 3 млрд рублей. Новый владелец получит функционирующий девелоперский бизнес полного цикла и сможет его масштабировать — строительство на юге России находится на подъеме», — сказал Иван Обухов.
Сейчас у ростовского холдинга «Интеко» в портфеле есть 300 тыс. кв. м строящегося жилья в Левенцовском жилом районе — это ЖК «Левенцовка Парк» и «5 элемент», а также перспективная площадка площадью 217 гектаров в районе Ростовского моря.
В 2023 году на территории Левенцовки будут введены в строй девять многоквартирных домов общей площадью почти 79 тыс. кв. м и школа на 1,1 тыс. учащихся. Как заверили в Sminex, все обязательства перед клиентами будут выполнены. «Работа предприятий ростовского холдинга идет в штатном режиме. Более того, планируется запустить новые перспективные проекты»,— рассказал в интервью «Эксперту Юг» руководитель девелоперского бизнеса «Интеко» в Ростове-на-Дону Дмитрий Яценко.
Владелец активов уверен, что новый собственник получит прибыльный бизнес с перспективами дальнейшего роста. Предполагается, что плановая выручка на ближайшее пять лет может составить 45 млрд рублей. Эти прогнозы основаны на итогах работы «Интеко» в Ростове за последнюю пятилетку.
«С 2018 по 2022 год девелоперский бизнес «Интеко» в Ростове-на-Дону продал 440 тыс. кв. м жилья на сумму 25 млрд руб. По итогам 2022 года компания заняла 4-е место по объему продаж в городе с долей 8%», — говорится в отчете застройщика.
Значимой частью ростовского бизнеса застройщика считается Комбинат крупнопанельного домостроения. Сегодня его мощность оценивается до 120 тыс. кв. метров жилья в год. Как пояснил руководитель холдинга «Интеко» в Ростове, у ККПД есть возможности по увеличению производительности панелей для строительства 230 тыс. кв. м жилья в год при минимальных вложениях.
«И есть все мощности, чтобы самим их реализовать, а также масштабировать опыт на соседние российские регионы. Быструю доставку готовых ЖБИ-панелей до удаленных площадок обеспечит своя железнодорожная ветка. С ее помощью можно отгружать большие объемы продукции самого крупного комбината ЮФО для создания целых микрорайонов», — прокомментировал Дмитрий Яценко.
Напомним, Sminex приобрел ГК «Интеко» в конце прошлого года. Сумма сделки оценивалась в 38 млрд рублей. «Интеко» реализует свои проекты в Москве и Ростове. По данным ЕРЗ.РФ, группа компаний находится на 68 месте среди застройщиков России по объему текущего строительства. В портфеле у ГК находится 234 тыс. кв. жилья. По итогам 2024 года «Интеко» стала четверной в Ростовской области по квадратуре введенного в эксплуатацию жилья, хотя в 2018 году по этому показателю «Интеко» находилось на первом месте. Компания «Интеко» создана Еленой Батуриной, женой бывшего мэра Москвы Юрия Лужкова.
Представители застройщика планируют провести презентация ростовского девелоперского бизнеса в формате road show 17 апреля.
На активы могут претендовать ростовские, кубанские и столичные девелоперы
Как считают опрошенные игроки рынка недвижимости, Sminex, который специализируется на элитной застройке в Москве, просто не заинтересован в дальнейшем развитии бизнеса в Ростовской области, поэтому и была поставлена довольно привлекательная цена за весь региональный холдинг.
По мнению директора агентства недвижимости Immobily Алексея Олейникова, в последнее время у «Интеко» стали появляться сложности с вводом в строй объектов, происходили постоянные задержки по отделке помещений. Поэтому при появлении нового владельца работа только наладится.
«Бизнес-предложение выглядит привлекательным в соотношении цены и потенциала, который можно извлечь из сделки. Из возможных покупателей можно назвать ГК «Самолет», который сейчас пытается зайти в регион, поэтому активы он сможет использовать как стартовую площадку. Из региональных девелоперов, которые хотят серьезно масштабироваться, можно назвать "Доннефтестрой", который забрал себе достаточно большой кусок Левенцовки. ГК "СК10" тоже активно планирует расширяться. Краснодарцы активно смотрят ростовские площадки, тот же холдинг AVA Group и ГК "ТОЧНО"», — пояснил Алексей Олейников.
Как заявили в «Sminex-Интеко», новый собственник получит не только девелоперские проекты в стадии завершения, но сможет заняться комплексном развитием участка в районе Ростовского моря.
«В периметр сделки входят все перспективные площадки холдинга – в частности, участок на 100 га рядом с водохранилищем Ростовское море, где планируется реализовать проект комплексного освоения территорий», — отметил Дмитрий Яценко.
Кроме этого, как заметил Алексей Олейников, в структуре холдинга есть довольно крупный комбинат панельного домостроения. И, если владелец не будет продолжать строить панельные дома, то он легко сможет найти клиентов на продукцию комбината в области и за ее пределами.
Однако причиной для продажи девелоперского бизнеса в Ростове могла стать не только концепция нового собственника активов «Интеко», но и ситуация на рынке недвижимости города.
Генеральный директор агентства недвижимости «Титул» предположил, что раньше «Интеко» практически был единственным застройщиком Левенцовки, однако за последние годы в городе появились новые застройщики с большими объемами, часть из которых уже развивает свои проекты в Левенцовском жилом районе. «Я допускаю, что их маржинальность снизилась за последнее время на фоне резко выросшей конкуренции, в том числе и на территории Левенцовки. А вот проекты в Москве будут маржинальное, особенно элитное жилье», — прокомментировал Евгений Сосницкий.
Такого же мнения придерживается эксперт по инвестициям в недвижимость Евгений Ткачев. По его мнению, такое решение было принято на общем фоне падения спроса, поэтому девелоперу необходимо оптимизировать свою бизнес-структуру. Низкая маржинальность проектов и неспособность конкурировать на рынке Ростова — также могли стать поводом для реализации активов.
Напомним, ранее на круглом столе «Жилое строительство в условиях 2023 года», организованном «Экспертом Юг», участники рынка подтвердили, что на рынке началось падение темпов продаж квартир в новых жилых комплексах.
Как рассказали «Эксперту Юг» осведомленные участники рынка, это уже не первая попытка продать ростовскую часть бизнеса «Интеко». Это пытался сделать еще банк «Траст» четыре года назад после того, как ему достались активы застройщика. Среди претендентов фигурировали и группа «ПИК» и позднее компания «Самолет». Как нам объяснили, проблемы у актива две. Во-первых, в Москве у «Интеко» совершенно другой бизнес, чем в регионе, - там компания строит элитное жилье на лучших участках, именно там центр девелоперского бизнеса компании, а в регионе - технические операции. Фактически, говорит собеседник «Эксперта Юг», сейчас ведется поиск не столько инвестора, сколько девелопера, который сообразит, как с выгодой использовать региональные активы. Мощный домостроительный комбинат дорог в содержании. Для того, чтобы он давал экономию, он должен быть закружен на 90-95%, а запас строительства у компании не очень велик - он будет израсходован примерно в течение года. Если же он не загружен, он превращается в обременение. А его закрытие региональная власть будет воспринимать как угрозу социального взрыва. Он строился под проект Левенцовки с перспективой застройки миллиона квадратных метров - на тот момент это был достаточный запас, чтобы не волноваться о его эффективности.
«Компания пропустила момент, когда надо было наращивать земельный банк, - считает Дмитрий Павленко, исполнительный директор ООО “СитиСтрой”. - Сейчас ей нужно было бы ускоренно решать эту проблему. Учитывая сегодняшние административные процессы, выход на площадку сегодня занимает 2-3 года, коллаборации с держателем более подготовленного земельного банка позволяют этот срок сократить до 1,5-2 лет».
