Очень дорогой Сочи: черноморский курорт обогнал Москву по доле элитного жилья в новостройках

В первом полугодии 2024 года в Сочи оформлено более 1,9 тыс. сделок с жилой недвижимостью и почти 1 тыс. — с апартаментами и гостиничными номерами. Об этом говорят данные аналитического центра Macon и департамента аналитики федерального девелопера «Неометрия».

Стоимость квадратного метра по сравнению с 2023 годом в сегменте «комфорт» выросла почти на 9% и составила 414 тыс. рублей, а в «бизнесе» — практически на 20%, до 880 тыс. рублей. Элитная недвижимость подорожала на 1% — до 2 400 тыс. рублей в среднем за метр. Цены на недвижимость в апарт-отелях и отелях выросли за полгода на 27% — с 836 тыс. до 1 064 тыс. рублей.

Анна Сапегина, «Неометрия»: «Стоимость жилья в Сочи продолжит расти»

«Мы понимаем, что ввиду инвестиционной привлекательности и развития инфраструктуры региона, интерес к недвижимости сохранится, в результате чего стоимость жилья продолжит расти», — отметила заместитель коммерческого директора федерального девелопера «Неометрия» Анна Сапегина.

Элиток больше, чем в Москве

Доля элитных и премиальных проектов в Сочи к 2024 году достигла почти 35%, тогда как Москве она не превышает 22%. В 2020 году она составляла 19%. При этом объем предложения в сегменте элитного жилья за пять лет утроился, достигнув отметки в 3,4 тыс. лотов совокупной площадью 163,6 тыс. кв. м.
Среди наиболее существенных внутренних факторов, которые повлияли на бурное развитие высокобюджетного сегмента в Сочи, учредитель и CEO проектов Urban Ольга Хасанова называет резкий рост вложений в новостройки с дорогим и сверхдорогим предложением, выход на рынок застройщиков из федерального топ-100, запуск ряда масштабных комплексов, смещение интереса от реконструкции к новому строительству и переключение географических приоритетов с ограниченного для застройки Центрального района на Адлерский. К внешним можно отнести значительный приток состоятельных туристов, которые проживают как сезонно, так и постоянно, работая в дистанционном режиме:

«Сочи во многом стал безальтернативным по уровню и разнообразию возможностей российским курортом, который во многом сместил в приоритетах обеспеченных людей такие лидирующие туристические направления, как Турция, Индонезия, Таиланд, ОАЭ», — сказала Ольга Хасанова.

Поворотной точкой стала пандемия — застройщики начали наращивать объёмы жилья с высоким ценником после 2020 года. Почти пять лет назад, на рубеже 2019—2020 годов, в Сочи было всего четыре новостройки, где квадратный метр стоил в среднем более 500 тыс. рублей, а общая стоимость всех высокобюджетных объектов в Сочи оценивалась в 22,1 млрд рублей. Сейчас таких адресов 31, причем в 16 случаях средняя цена квадратного метра выше 1 млн рублей, а совокупная стоимость всех элитных лотов в 6,7 раза больше — 148,4 млрд рублей.

«В 2022 году основная доля сделок приходилась на бизнес- и комфорт-класс, тогда как сейчас на рынке Сочи лидируют элит- и бизнес-сегменты. При этом сумма сделок в элит-классе естественно превышает сумму сделок в бизнес- и комфорт-сегментах вместе взятых, несмотря на их меньшее количество», — сказал Юрий Логачев, руководитель отдела продаж Grand Royal Residence. Это комплекс премиум-класса, в котором откроется уникальный крытый гольф-симулятор.

Визуализация гольф-комнаты в Grand Royal Residence

Если говорить о четырёх районах Большого Сочи, то самый быстрый рост произошёл в Адлерском районе. Там элитных новостроек стало больше почти в 10 раз, тогда как в Центральном районе — всего в 1,7 раза. Теперь доля Адлерского района в общегородском предложении составляет почти 27%, а Центрального — около 24%. Но больше всего дорогой и сверхдорогой недвижимости в Хостинском районе — 43%. Лазаревский район продолжает оставаться периферийным. Здесь количество элитных предложений выросло в 2,3 раза за пять лет, а доля района уменьшилась до 6,2%.

«Для тех, кто привык к Сочи до 2012−2013 года, он заканчивается примерно за Дагомысом, а дальше идут посёлки, которые только начинают развиваться. Однако уже сейчас в Якорной Щели строится отель Alean более чем на 2000 номеров, который будет крупнейшим в Лазаревском районе. Я думаю, что через несколько лет мы увидим здесь десяток отелей и гостиничных комплексов, а вот строить в большом количестве многоквартирные дома здесь будут вряд ли», — прокомментировал Юрий Логачев.

В Сочи пришли федералы

В 2020 году 80% застройщиков составляли местные компании среднего размера. В 2024 доля таких компаний снизилась до 32,5%, что в первую очередь связано с выходом на сочинский рынок крупнейших девелоперских компаний их топ-100 общероссийского рейтинга по объёму текущего строительства. На их долю приходится 23% элитных новостроек, а ещё 35% высокобюджетных лотов предлагают компании регионального уровня.

Вместе с большими игроками в Сочи появились и большие проекты. К июлю 2024 года 41% элитных квартир сконцентрирован в новостройках с общей площадью жилья в 50 тыс. кв. м. Это кардинально отличается от ситуации пятилетней давности, когда 90% рынка занимали небольшие новостройки с жилой площадью до 20 тыс. кв. м. Сейчас на такие дома приходится всего около 30%. Скорее всего, такая тенденция сохранится и в будущем и доля масштабных проектов продолжит расти, считают эксперты.

«В ближайшее десятилетие город ожидает серьёзная инфраструктурная и логистическая трансформация, которая привлечёт сюда больше инвестиций, а также крупных игроков с масштабными проектами. Было время, когда федеральные девелоперы обходили курортную столицу стороной в силу специфики местного рынка. Однако этот этап уже в прошлом. Крупные девелоперы увидели в Сочи потенциал, и это закономерно. Будущее Сочи связано именно с комплексными проектами, которые будут драйверами развития территории», — делится мнением Елена Кабешева, заместитель генерального девелопера, коммерческий директор девелопера курортной недвижимости FIVE.

Елена Кабешева FIVE: «Будущее Сочи связано с комплексными проектами, которые будут драйверами развития территории»

Однако для сочинского рынка элитного жилья характерна высокая доля индивидуальных предпринимателей, которые не только успешно конкурируют с крупными компаниями, но и наращивают свою долю на рынке — за пять лет удельный вес предложений от ИП увеличился в полтора раза — до 9%.

Среди покупателей — строители и криптоинвесторы

Большинство покупателей дорогой недвижимости в 2024 году (60%) — мужчины в возрасте от 40 до 60 лет, состоящие в браке. Об этом говорят данные аналитики девелопера FIVE, который реализует один из крупнейших проектов в Сочи — MANTERA Seaview residence. 31% покупателей — из Москвы, 16% — из Сочи, 13% — из Новосибирска, остальные — их других регионов России.

Что касается рода деятельности, то 21% покупателей сами работают в сфере строительства, по 10% — в добывающей отрасли и на рынке криптовалют. Причём, у последней категории клиентов в проекте MANTERA пользуются спросом лоты большой площади — от 80 до 140 кв. м — с двумя и тремя спальнями, с видами на море.

Визуализация жилого комплекса MANTERA Seaview residence

«В период максимального роста стоимости биткойна в 2021 году цифровые инвесторы начали массово переводить накопленную прибыль в квартиры в Москва-Сити. Сегодня наблюдается переход покупателей из столицы в Сочи. Это связано с появлением и активным развитием элитного сегмента в курортной локации, а также с повышением инвестиционной привлекательности лотов в связи с ростом внутреннего туризма, — пояснили аналитики девелопера FIVE. — Законом о цифровых финансовых активах и цифровой валюте закреплено право россиян держать средства в криптовалюте, но запрещено её использование для оплаты товаров или услуг. После получения дохода на бирже цифровая валюта переводится в физическую и инвестируется в менее волатильные активы, такие как недвижимость».

Таким образом, рост цен на элитное жилье, приход крупных застройщиков и развитие инфраструктуры делают город все более конкурентоспособным и привлекательным для инвесторов. Сочи становится не только курортом, но и центром премиальной недвижимости с высоким потенциалом роста.