От хаотичной застройки к комплексному подходу: какие вызовы ставит перед Ростовом КРТ

Ростовская область — один из первых регионов России, где принято законодательство для реализации проектов комплексного развития территорий (КРТ). В 2024-2025 годах доля таких проектов в регионе выросла с 16% до 88%, а сам объём комплексного строительства увеличился в 5,5 раза.

Для создания качественной городской среды необходимо выходить на более высокий уровень градостроительного планирования через создание мастер-плана ростовской агломерации, убеждены власти региона. Девелоперы отмечают, что применение механизма КРТ делает проекты более дорогими и может ставить застройщиков в неравные условия. Архитекторы же настаивают, что КРТ пока не до конца решает задачу формирования комфортного для жителей городского пространства.

О том, какие барьеры предстоит преодолевать игрокам и регуляторам жилищного рынка Ростовской области в ближайшие годы, эксперты говорили на круглом столе «Взлет комплексной застройки: новые условия для Ростовской области», организованном «Экспертом Юг». Партнёрами мероприятия выступили ГК «Точно» и МТС.

Системные вызовы новой застройки

Пока каждый отдельный проект КРТ создаёт современную среду по принципу пятнадцатиминутной доступности, их совокупность выявляет проблемы агломерационного уровня. Ключевой вопрос — связность новых районов между собой и с городом, уверены эксперты.

В Ростовской области по стандартам КРТ уже введено в эксплуатацию 300 тыс. кв.м жилья, сообщил Геннадий Ивашин // Фото: Эксперт Юг

Закон о регулировании отношений в сфере КРТ, делающий комплексное освоение обязательным условием застройки, принят в Ростовской области в 2025 году. Это стало системным этапом трансформации строительного рынка региона, замещая точечную застройку, которая являлась огромной проблемой Ростова, считает директор проектов ГК «Точно» в Ростове-на-Дону Геннадий Ивашин.

«Рост доли проектов КРТ очевиден. За 2025 год их доля выросла с 18% до 88%, то есть на 70%. Прогноз на 2026 год — достижение уровня 90%. В рамках механизмов КРТ в регионе уже введено 300 тыс. кв. м жилья, что соответствует 10% от общего объёма проектов КРТ в России. По данному показателю Ростовская область занимает лидирующие позиции среди субъектов РФ.

Проекты КРТ формируют новые инвестиционные потоки, стимулируют развитие партнёрств и способствуют комплексному социально-экономическому развитию территорий. География реализации расширяется за пределы Ростова-на-Дону, формируя новые центры роста в Аксайском районе, Батайске и Мясниковском районе. Развитие осуществляется в логике полицентричной агломерации с акцентом на транспортную доступность, формирование рабочих мест и создание самостоятельной инфраструктуры», — рассказал директор проекта Ивашин.

В качестве примеров комплексного развития территорий Ивашин упомянул первый в Ростовской области проект освоения территории старого аэропорта в Ростове-на-Дону, а также собственный проект ГК «Точно» ЖК «Столицыно» в Аксае. Микрорайон рассчитан на 22 тыс. человек, здесь запланировано строительство школы, двух детсадов, коммерческой инфраструктуры и парковых зон.

Игорь Далаксакуашвили считает, что для поддержки и реализации проектов КРТ необходим мастер-план Ростовской агломерации // Фото: Эксперт Юг 

«Проект «Точно», как и другие в этом районе (их около семи на разных стадиях), сам по себе прекрасен. Но каждый проект — это «остров». В городе Аксае сейчас живёт 42–43 тыс. человек. Только в этих семи проектах планируется разместить порядка 200 тыс. жителей. То есть население вырастет кратно. Аксай — компактный, цельный город со своей больницей, парком, школой искусств. А что будет с новой большой территорией? Каждый блок прекрасен сам по себе, но вместе они пока не связаны в единое целое», — сказал заместитель генерального директора «Региональной корпорации развития» Игорь Далаксакуашвили.

По мнению эксперта, в масштабах всей этой застройки должны появиться объекты городского значения. Решением стал бы мастер-план территории.

Мастер-план первоначально должен быть принят на федеральном уровне, напомнил заместитель министра строительства, архитектуры и территориального развития — главный архитектор Ростовской области Григорий Алексеев-Малахов. Пока же необходимо разрабатывать локальные, «девелоперские» мастер-планы для отдельных территорий с несколькими площадками КРТ. Помимо этого, главный архитектор отметил еще ряд вызовов, стоящих перед властями и застройщиками.

«Существующий транспортный каркас ростовской агломерации в зонах развития может не выдержать будущей нагрузки. Он должен быть проработан на всех уровнях с реалистичным таймингом. Важно и формирование единого инженерного каркаса, потому что пока каждая площадка КРТ обеспечивает себя сама. Если так продолжится и дальше, система зайдет в тупик. Кроме того, объекты общегородского назначения должны распределяться дисперсно, но в одной системе. Необходимо формировать рекреационный каркас как взаимосвязанную систему, а не отдельные скверы», — обозначил Алексеев-Малахов.

Поделиться

Немаловажным фактором для развития агломераций остается цифровизация жилья, Александр Сидорик уточнил, что в прошлом году в регионе количество установленных IoT-счётчиков выросло в 6 раз, системы умного дома — в 5 раз // Фото: Эксперт Юг

В последние несколько лет наблюдается значительный вынос городского функционала в города-спутники, что и формирует агломерацию. Чтобы изначально пространства были комфортны для населения важно обеспечить будущих жильцов цифровой инфраструктурой. Например, усилить сигнал мобильных сетей и провести интернет, которые потом станут фундаментом для дальнейшей оцифровки нового ЖК или района, подчеркнул директор департамента по работе с корпоративными клиентами МТС в Ростовской области Александр Сидорик.

«Цифровая инфраструктура также пригодится для застройщика, даже на самых ранних этапах стройки. К примеру, при установке умных систем на объекте можно мониторить инженерные системы здания, контролировать безопасность на стройплощадке и даже предсказывать развитие района на основе больших данных. В целом, цифровизация жилья в регионе растёт: к примеру, в 2025 году в Ростовской области количество IoT-счётчиков выросло в 6 раз, системы умного дома — в 5 раз. Поэтому так важно учитывать и эту часть работы в развитии новых районов», — уточнил Сидорик.

Все эти вызовы указывают на то, что инструменты КРТ необходимы, но пока недостаточны для гармоничного развития агломерации. В то же время девелоперы отмечают ряд сложностей в реализации комплексного подхода.

Как девелоперы оценивают экономику КРТ

Острым вопросом для бизнеса становится экономическая целесообразность работы по новым правилам. Высокая стоимость денег и необходимость финансирования инфраструктуры серьёзно давят на финансовые модели, отмечают эксперты.

Соцобъекты и общественные пространства для девелоперов — затраты, не приносящие быстрой прибыли. Возникает соблазн минимизировать количество таких объектов, уверен генеральный директор архитектурного бюро ООО «АБ Мастерплан», член совета Гильдии архитекторов Ростова-на-Дону Андрей Вырва.

«Девелоперы пытаются строить по нижней границе норм, использовать дешёвые материалы, размещать соцобъекты на неудобных участках. В итоге часто получается жильё повышенной плотности с формально приложенной инфраструктурой. Главным критерием становится максимальная прибыль с гектара, а качество среды страдает», — сказал Вырва.

Дмитрий Павленко отметил, что в Ростовской области отсутствует баланс между силой бизнеса и управлением // Фото: Эксперт Юг

Однако сегодня, по словам представителей строительных компаний, вопрос скорее в том, будет ли вообще прибыль. При реализации проекта КРТ договариваются три стороны: девелопер, власть и банк. И девелоперу важно уложиться во все требования, что приводит к росту стоимости квадратного метра, подчеркнул исполнительный директор департамента генерального проектирования «Страна Девелопмент» Дмитрий Павленко.

«Инструмент новый, а проблема старая. Были генпланы, комплексные программы, нацпроекты для софинансирования, были КРЗТ, реновация. Проблема не в инструменте, а в его применении. Чего нет в Ростовской области? Баланса между силой бизнеса и управлением», — пояснил Павленко.

Банкам важна устойчивость финансовых моделей проектов КРТ, которую можно достичь за счет распределения социальной нагрузки по ходу реализации, считает Илья Устинов // Фото: Эксперт Юг

Около 75% заявленных к реализации проектов в Ростовской области сегодня финансируется при участии Сбербанка. Существенный рост объёмов пришёлся на последние два года: если в январе 2024-го было заявлено 3 млн кв. м жилья, то к январю 2026-го — уже 4,7 млн кв. м, подчеркнул исполнительный директор — начальник отдела по работе с корпоративными клиентами финансирования недвижимости Ростовского отделения Сбербанка Илья Устинов.

«Как банк мы поддерживаем курс на КРТ, видим в нём перспективы для развития и получения более качественного продукта. Но ключевая составляющая любого проекта — его экономика. Если все социальные обязательства возлагаются на первый этап крупного проекта, это максимально отягощает финансовую модель и может сделать проект нереализуемым. Застройщик может его отложить или вовсе отказаться от площадки. Для нас важна устойчивость финансовых моделей. Мы ожидаем более гибких подходов и выстраивания этапности, когда социальная нагрузка распределяется по ходу реализации проекта, после получения прибыли с предыдущих очередей», — подчеркнул Устинов.

Дмитрий Яценко обратил внимание на то, что в конце прошлого года власти Ростовской области выдали разрешений на строительство около 4 млн кв. м по старым правилам (без КРТ) — на 10 лет вперёд, и этот момент тоже становится вызовом для девелоперов, занимающихся комплексной застройкой // Фото: Эксперт Юг

Девелоперы находятся в жёсткой среде: ключевая ставка около 16% уже полтора года, что делает деньги очень дорогими, напомнил директор кластера «Юг» группы «Самолет» Дмитрий Яценко. К тому же, строители реализующие КРТ, не всегда в равных условиях на рынке.

«К концу прошлого года власти Ростовской области озвучили, что уже были выданы разрешения на строительство около 4 млн кв. м по старым правилам (без КРТ). При этом Ростов-на-Дону вводит около 400 тыс. кв. м в год. Получается, разрешений выдано на 10 лет вперёд. С одной стороны — застройщики с этими разрешениями, которые ничего и никому не должны. С другой — девелоперы, входящие в КРТ с полным социальным пакетом. Как регулировать этот процесс, когда одни могут продавать жильё без учёта затрат на социалку, а другие — нет? Клиент голосует рублём и пойдёт туда, где дешевле», — пояснил Яценко.

Генеральный директор ГК «Вертикаль-Инвест» Николай Катанян отметил еще одну тенденцию: КРТ в долгосрочной перспективе изменит структуру жилищного рынка.

«Единые требования к инфраструктуре, фасадам ставят на один уровень эконом- и комфорт-класс. Расходы на детские сады и широкие улицы повышают себестоимость, и строить эконом-жильё становится невыгодно. Но оно необходимо тем, кто хочет улучшить условия, но не может купить комфорт», — подчеркнул Катанян.

Забытая периферия и ветхое ядро

Несмотря на то, что правила КРТ закладывают фундамент комфортной городской среды для Ростова-на-Дону, решить проблему более отдаленных районов области с помощью этого механизма пока не удается, отметил директор ООО Научно-проектная организация «Южный градостроительный центр» Сергей Трухачёв.

«Регион развивается по модели демографического насоса, когда активное трудоспособное население высасывается в Ростовскую агломерацию, а вокруг постепенно всё пустеет. Но есть и живые, активно развивающиеся города, районы, где ведётся жилищное строительство. Там зачастую комплексное развитие территории вызывает неприятие, потому что идти на такие расходы застройщик неспособен», — разъяснил Трухачев.



Вопрос проблемных районов с ветхой инфраструктурой актуален и для исторического центра Ростова-на-Дону, отметил главный архитектор области Григорий Алексеев-Малахов: «Нужно развивать не только новые территории, но и ядро — историческую часть Ростова — через механизм развития застроенных территорий (РЗТ) который сегодня встроился в механизм КРТ. Тогда процесс будет полноценным», — отметил Алексеев-Малахов. 

Член экспертной комиссии при министерстве строительства Ростовской области по регулированию архитектурно-градостроительного облика, член правления ростовского отделения Союза архитекторов России Александр Ломтев отметил, что для достижения наилучшего результата в реализации подхода КРТ необходимы законодательные инструменты, учитывающие прошлый опыт.

«Изначально механизм КРТ декларировался как инструмент для депрессивных, неэффективно используемых территорий и промышленных районов. Нужно предусмотреть, чтобы в будущем функциональное назначение земель не менялось. Иначе вместо детских садов мы получим плотную застройку с высотками-«свечками». Не хотелось бы, чтобы механизм, созданный для борьбы с депрессивными территориями, послужил одной из причин их формирования», — резюмировал Ломтев.