От квартиры до склада: фонды недвижимости растут в портфелях частных инвесторов

Последние десятилетия на фондовом рынке кризисы случаются с завидной регулярностью, поэтому неудивительно, что инвесторы стремятся отыскать «тихую гавань», чтобы пересидеть сложные времена. Один из таких вариантов — инвестиции в недвижимость, которые мало коррелируют с происходящими на фондовом рынке событиями. В итоге за последние годы доля альтернативных инвестиций (включая бумаги фондов недвижимости — REITs) на глобальном рынке в портфелях частных состоятельных клиентов выросла до 30–35%. В России доля недвижимости у розничных инвесторов, по оценке аналитиков «Альфа-Капитала», составляет 10–15%, а у состоятельных — до 25–30%.

Большой популярностью у российских инвесторов в последние годы стали пользоваться фонды недвижимости. Согласно данным Банка России, только во II квартале 2024 года пайщики вложили в ЗПИФы более 142 млрд рублей, причём, как отмечает регулятор, значительный приток средств обеспечили частные инвесторы. Всего, по данным на июнь, пайщиками ЗПИФов являлись более 146 тысяч частных инвесторов.

Причин интереса частных инвесторов к ЗПИФам недвижимости несколько, и не в последнюю очередь это связано с тем, что этот инструмент даёт возможность даже с небольшим капиталом инвестировать средства в самые разные сегменты рынка. Например, в последнее время начали активно формироваться фонды, инвестирующие в складскую недвижимость. Их инвестиционная стратегия, как правило, основана на получении дохода от сдачи в долгосрочную аренду складских комплексов. Это один из наиболее динамично развивающихся сегментов рынка, поскольку дефицит новых складских комплексов способствует бурному строительству.

Другим актуальным направлением являются фонды, инвестирующие в промышленные парки (light industrial). Этот сегмент рынка недвижимости также бурно развивается в Москве и Подмосковье: только за пять последних лет объём промышленных парков вырос в 15 раз. На Кубани этот сегмент растёт не менее стремительно. В крае уже аккредитовано семь индустриальных парков и один промтехнопарк, ещё 11 индустриальных парков и семь промтехнопарков планируют построить к 2030 году.

К новым направлениям относятся и девелоперские фонды для розничных инвесторов. Они создаются как ответ на ужесточение кредитно-денежной политики и фактически позволяют инвесторам принимать участие в капитале уникальных девелоперских проектов через инструменты коллективных инвестиций. Перспективно выглядит сегмент инвестиций в жилую недвижимость и в регионах, которые развиваются за счёт туризма и промышленного сектора. Стоит напомнить, что Краснодарский край — третий после столичных регионов по объёму ввода жилья в России.

На фоне роста спроса клиентов на альтернативные инвестиции УК «Альфа-Капитал» фокусируется на формировании фондов и стратегий, позволяющих получить возможность инвестировать в самые привлекательные сегменты рынка недвижимости: от инвестиций в строительство современных производственно-складских площадей для среднего и малого бизнеса до объектов в регионах и коммерческой недвижимости, арендаторами которой выступают крупные компании. Также в перспективе рассматривается создание новых стратегий для инвестиций в объекты гостиничной недвижимости и инфраструктуру, что особенно актуально на фоне развития внутреннего туризма в стране.

Однако привлекательность фондов недвижимости для частных инвесторов не ограничивается широкими возможностями, которые даёт этот инструмент. Дело в том, что ЗПИФы подходят для непрофессионалов, у которых просто нет времени или опыта, чтобы правильно оценить все плюсы и минусы покупки того или иного объекта. Тем более если речь идёт не о покупке крупных объектов, а, скажем, об использовании недвижимости для диверсификации инвестиционного портфеля.

В ЗПИФе недвижимости деньги пайщиков находятся под присмотром профессиональных управляющих, которые разбираются в тенденциях рынка, имеют возможность оценить перспективы и риски сделки. Кроме того, в фонде недвижимости операционную деятельность по управлению имуществом осуществляет управляющая компания, а фонды недвижимости получают чистый денежный поток, который генерируют объекты.

Для собственников недвижимости использование ЗПИФа может быть более эффективным, чем владение объектом напрямую. Фонд позволяет реинвестировать весь полученный доход в покупку новых объектов, а также использовать опцию отложенной уплаты налога на прибыль. Поэтому в последние годы на рынке инвестиций активно развивается такое направление, как персональные фонды.

С точки зрения инфраструктуры риски здесь минимальные, потому что за деятельностью УК следит регулятор, а ключевые действия, которые совершает компания, согласовываются со спецдепозитарием. Поэтому УК не может приобрести в фонд на деньги инвесторов какой-то объект, а потом просто продать его и «позабыть» про своих пайщиков. Тем не менее, инвесторам важно выбрать компанию с качественной экспертизой и понимать все риски, связанные с инвестицией в тот или иной объект.