От миллиона за квадрат: почему в Сочи растет спрос на элитное жилье

Считается жилье элитным или нет, зависит от нескольких параметров. Это удачное расположение, дорогие архитектурные и дизайнерские решения, качественные материалы, как следствие, – более высокая цена. Но если в Ростове-на-Дону квартира в клубном доме может обойтись в 300–400 тыс. рублей за квадратный метр, то в Сочи столько стоит жилье комфорт-класса не на первой береговой. Премиум здесь начинается от 1 млн рублей за квадратный метр.

«Миллион – это даже мало, – объясняет Роман Домащенко, управляющий партнер адвокатского бюро «Домащенко и партнеры», его бюро сопровождает сделки с элитной недвижимостью в Сочи. – Например, в ГК Sochi Plaza квадратный метр стоит от полутора миллионов рублей, а в строящемся Lotte Plaza – четыре миллиона. Также к элитной недвижимости можно отнести коттеджи стоимостью 100 миллионов рублей и выше. Так как при разработке генплана в Сочи был фактически введен мораторий на многоквартирное строительство, стало возводиться очень много домов и коттеджных поселков. Многие из них можно отнести к премиум-классу».

Продают и покупают элитную недвижимость обычно через брокеров-экспертов, которые работают в этом сегменте. Даже если такие объявления появляются на агрегаторах, их размещают именно брокеры.

Отсутствие альтернативы и льготная ипотека

Причины растущего спроса эксперты видят, прежде всего, в нешироком выборе локаций для приобретения элитного жилья. Недвижимость за границей многим больше недоступна либо покупать ее рискованно, а в пределах России альтернативы Сочи просто нет.

«Мы тоже наблюдаем рост количества сделок именно по объектам стоимостью от 20 млн, – утверждает директор сочинского офиса АН «Аякс» Татьяна Лапшина. – Как только недвижимость за границей стала менее доступной для наших соотечественников, когда все чаще стали возникать факты ее национализации, все внимание пришло в Сочи, потому что это единственный круглогодичный курорт в Российской Федерации. Застройщики стали относиться к новым проектам более обстоятельно. Объекты, которые сейчас находятся на стадии проектирования и строительства, намного качественнее и технологичнее, чем два-три года назад».

Татьяна Лапшина, директор сочинского офиса АН «Аякс». Фото из архива эксперта

Вынужденный возврат богатых россиян на родину в качестве основной причины повышенного спроса на элитную недвижимость называет и руководитель федеральной программы «Семейный капитал», эксперт-советник по инвестициям в недвижимость Евгений Ткачев:

«На мой взгляд, это безальтернативная история с точки зрения сохранения капитала, потому что дружественных нам стран, в которых можно купить именно элитную недвижимость, осталось немного. А какой выбор в нашей стране? Это либо Москва, либо курорты. В Крыму рынок, я думаю, еще не сформирован, поэтому Сочи – единственный вариант. Если мы посмотрим на динамику спроса на жилье премиум-класса с 2010 года, то увидим, что он был всегда. Опять же, государство активно инвестирует в развитие города-курорта, и это делает покупку элитной недвижимости в Сочи привлекательной».

Повышенный спрос также стимулировали государственные ипотечные программы, слухи о скором сокращении которых витали в воздухе весь предыдущий год. Люди покупали в том числе и элитное жилье: то, что льготная ипотека – это для бедных, не более чем заблуждение.

«Любой богатый человек, если он может получить объект в ипотеку за 8–9%, сделает это в обязательном порядке. Зачем ему тратить свои деньги, которые приносят 15–20% прибыли, можно взять у государства ипотеку под льготный процент?» – говорит Роман Домащенко.


Роман Домащенко, управляющий партнер адвокатского бюро «Домащенко и партнеры». Фото из архива эксперта

Однако не все игроки рынка согласны с тем, что в 2023 году спрос на элитное жилье вырос так радикально. Сергей Соловьев, основатель итальянской деревни в Сочи, заметил, что максимальный рост наблюдался в 2020–2021 годах, тогда как в прошлые и позапрошлые годы он оставался примерно на одном уровне.

Вам виллу или апартаменты?

Одновременно с приходом покупателей нового типа на рынок элитной недвижимости – напомним, в страну возвращаются граждане, которые стремятся сохранить свой капитал в России – меняется и предложение. Один из примеров недвижимости нового типа – итальянская деревня, расположенная в Адлерском районе. Застройщик приобрел более 20 участков, на них построил 11 вилл стоимостью от 80 млн рублей. 10 коттеджей уже продано, строительство будет продолжаться.

«Дома в нашем поселке непохожи один на другой, поэтому их покупают люди, которым небезразлично, где они живут, важна дружественная атмосфера. Конечно, без любви к Италии и морю тоже не обходится, – описывает своих покупателей Евгения Соловьева, соосновательница итальянской деревни. – В первую очередь, жилье покупают под дачу, чтобы не нужно было снимать отель, когда приезжаешь кататься на лыжах. А в будущем – и для переезда. Мы именно к этому и стремимся – чтобы люди получали дом в поселке, о котором заботятся, даже когда хозяин в отъезде».

Семья Соловьевых. Фото из архива эксперта

Таким образом, элитную недвижимость не всегда покупают для постоянного проживания. Чаще всего, это резиденция на время отдыха, вариант вложения средств и задел на будущее, а не доходный объект. Как заметил один из экспертов, «если вы видите, что объект не эксплуатируется, значит, еще не пришло время для его эксплуатации».

Все перечисленное касается и еще одного вида курортной недвижимости – апартаментов, которые также могут быть премиум-класса.

«Представьте, вы пользуетесь благами пятизвездочного отеля с бассейном, room-сервисом, консьерж-сервисом, но при этом проживаете постоянно. Это и есть апартаменты, – объясняет директор сочинского агентства недвижимости Татьяна Лапшина. – Стоимость апартаментов премиум-класса в настоящий момент – от 800 тыс. до 2,3 млн рублей за квадратный метр. Спрос на них в последние полтора года идет в сторону укрупнения. Студии площадью 15–20 квадратных метров, которые были востребованы еще год назад, сейчас интересуют покупателей меньше всего. Высок спрос на объекты площадью от 25 квадратных метров и выше».

Сочи перегрев не грозит

Прогноз на 2024 год у экспертов может разниться, но все они единодушно заявляют, что недвижимость в Сочи не подешевеет. Собственно, такого в новейшей истории с ней еще не происходило.

«Скорее всего, в 2024–2025 годах нас ждет ценовое плато, – считает управляющий партнер адвокатского бюро «Домащенко и партнеры». – Цена не упадет, но застройщики будут стимулировать спрос различными акциями, продажей подборок объектов со скидкой, ремонтом в подарок и так далее. Это связано с повышением ставки рефинансирования и практическим прекращением льготной ипотеки».

Говорить о перегреве рынка недвижимости в Сочи, которым пугают уже несколько лет, пока рано:

«Мы проживаем также в Дубае и видим, что там рынок перегрет, а вот Сочи это не грозит, по крайней мере, еще 10 лет. В России больше нет регионов с таким климатом и все, кто живет в более суровых местах, стремятся сюда. Если расширится транспортная доступность, появятся новые дороги, то строительный рынок Сочи сможет принять еще больше клиентов, – говорит Сергей Соловьев. – Даже если в какой-то момент рынок обвалится на 5–10% в краткосрочной перспективе, то вскоре наверстает свое. Поверьте, года через 2–3 стоимость сотки, а особенно в направлении от «Сириуса» до Красной Поляны, увеличится в разы».

Руководитель агентства недвижимости в Сочи считает, что недавно принятый генплан играет на руку застройщикам и риелторам, а также надеется на снижение ипотечных ставок:

«Практически по всем сделкам, которые у нас сейчас в работе, половину стоимости объекта покупатель платит наличными, а половина идет в ипотеку по ставке вторичного рынка, 18–19%. Мы предполагаем, что через 3–4 месяца будет снижение ипотечных ставок и клиенты уйдут на рефинансирование, – утверждает Татьяна Лапшина. – А благодаря принятому генплану мы будем четко понимать, какие объекты будут снесены и клиента туда вести нельзя, а где есть недооцененные проекты или территории, в которые можно инвестировать».

Интересно, что динамика продаж, по наблюдениям риелторов, хорошо коррелирует с праздниками. Те, кто был в Сочи на новогодних каникулах, через несколько месяцев возвращаются, чтобы приобрести недвижимость для себя или ради пассивного дохода. Поэтому к середине весны стоит ждать очередной виток спроса на элитную недвижимость в Сочи.