Рынок жилищного строительства Дона проходит этап трансформации и сокращается. Фото: «Эксперт Юг»
Поделиться
На круглом столе «Эксперта Юг» «Драйверы жилого строительства Дона в 2025 году» говорили о том, что рынок жилищного строительства проходит этап трансформации и сокращается, чему способствует также недоступная сегодня большинству покупателей ипотека.
Будут ли стройки в 2026 году?
Согласно данным Дом.РФ, объем ввода жилья в России на начало марта 2025 года снизился на 26% относительно 2024 года – это самый низкий показатель с 2021 года. Продажа новостроек в 2024 году сократилась на 22%, а по итогам первого квартала 2025 года отмечено снижение на 48,4% — фактически в два раза. Эту статистику в ходе круглого стола «Драйверы жилого строительства Дона в 2025 году» озвучила Галина Пивоварова, заместитель директора по работе с партнерами ООО «Дон — МТ-недвижимость». Она отметила, что общероссийские данные очень точно отображают происходящее на рынке жилищного строительства Ростова-на-Дону.«Недвижимость продается плохо относительно предыдущих лет. Связано это с тем, что больше нет господдержки, основного драйвера, который был на первичном рынке. Низкие продажи отражаются на деятельности застройщика. Количество новых проектов снизилось на 31%. Сокращены почти в два раза объемы ипотечного кредитования», — прокомментировала Галина Пивоварова.
Чтобы справиться с новыми вызовами, строительные кампании вводят меры поддержки спроса на свой продукт.
«Рассрочки вплоть до конца строительства сейчас прогрессируют и занимают в общей доле продаж более 50%. Это рискованная, на мой взгляд, стратегия, но иным способом компании не окажут положительного влияния на экономическую составляющую своих проектов», — рассказала Татьяна Богуш, руководитель отдела продаж ГК «Альянс».
Поделиться
Татьяна Богуш: «Рассрочки вплоть до конца строительства занимают в общей доле продаж более 50%». Фото: «Эксперт Юг»СК10 работает в ростовском регионе уже 70 лет и хорошо знакома с его особенностями. Первый тренд, который отметила руководитель отдела управления проектами строительной компании СК10 Татьяна Ушакова в ходе своего выступления, касается смещения спроса в сторону готового жилья и вторичного рынка. Это вполне закономерно в условиях высокой ипотечной ставки и в ситуации общей экономической неопределенности. Покупатели стремятся минимизировать риски, связанные с долгосрочным строительством, и заселиться в сжатые сроки.
«Возможность увидеть квартиру своими глазами, оценить качество отделки, инфраструктуру района — весомый аргумент в пользу готового жилья. Кроме того, многие покупатели опасаются, что за время строительства цены могут вырасти, а их финансовые возможности — уменьшиться», — пояснила Татьяна.
Поделиться
Татьяна Ушакова: «Возможность увидеть квартиру своими глазами — весомый аргумент в пользу готового жилья». Фото: «Эксперт Юг»Такое смещение спроса вынуждает местных застройщиков сокращать сроки реализации проектов и повышать прозрачность процессов. Также уделяется повышенное внимание развитой инфраструктуре и благоустройству территории жилых комплексов.
Представители бизнеса в ходе круглого стола рассказали также, что «на стопе» сегодня оказались сотни тысяч квадратных метров жилья, возведение которого было запланировано на 2025 год. Участники рынка говорят, что это обстоятельство уже отразилось на стратегии дальнейшего развития компаний: подготовка новых площадок под строительство фактически остановлена.
«До марта девелопер терпел, не замораживал подготовку участков. С марта по сегодняшний день, когда массово происходит остановка вывода новых объектов, компании уже не занимаются новыми площадками. Они не запрашивают сведения об инженерной инфраструктуре, о технических присоединениях и так далее. Будут ли у нас новые стройки в 26-м и в 27-м годах – вопрос», — прокомментировал Дмитрий Павленко, исполнительный директор ООО «СитиСтрой».
Поделиться
Елена Хвостенко: «Самое главное сегодня – наладить диалог между властью и застройщиками, который позволит отрасли развиваться дальше, пусть чуть медленнее, но на понятных условиях». Фото: «Эксперт Юг»Как рассказывают в строительных компаниях, ситуация неопределенности, которая продолжается почти полгода, критично отражается на показателях строительного бизнеса.
«Рынок сжимается и, наверное, это обоснованно. Понятно, что задачей было замедлить развитие отрасли, которая слишком быстро шла вперед. Но надеюсь, что не было задачи ее окончательно убить. Самое главное сегодня – наладить диалог между властью и застройщиками, который позволит отрасли развиваться дальше, пусть чуть медленнее, но на понятных условиях», — поделилась мнением Елена Хвостенко, заместитель генерального директора по развитию ГК «Носта».
Вынужденная и необходимая мера
1 декабря 2024 года врио губернатора Ростовской области приостановил выдачу разрешений на строительство многоквартирных домов, объяснив этот шаг многочисленными нареканиями жителей Ростова на отсутствие социальной инфраструктуры в новых районах. Областной закон с 1 января 2025 передал региональной власти градостроительные полномочия муниципалитетов.«Мера хоть и вынужденная, но по-другому в этой ситуации действовать было нельзя, потому что, муниципалитеты, мягко говоря, не совсем верно оценивали последствия высоких темпов строительства и денег на "социалку" не хватало», — пояснил позицию властей Борис Вальтер, заместитель председателя Законодательного собрания Ростовской области по строительству, ЖКХ, энергетике, транспорту и связи.
Поделиться
«Муниципалитеты не совсем верно оценивали последствия высоких темпов строительства и денег на "социалку" не хватало». Фото: «Эксперт Юг»Областная власть будет утверждать генеральные планы, правила землепользования и застройки, документацию по планировке территории.
«До этого власть решала свои задачи, застройщики решали свои. Сейчас глава региона предлагает развивать стройку вместе, но по определенным правилам. Момент пришёл, и, в принципе, экономическая составляющая этого года показала, что это самое хорошее время. Сейчас идет стабилизация новых процессов. К середине года, я думаю, всё заработает опять, но не так, как прежде, а согласно новым правилам игры», — прокомментировал Григорий Алексеев-Малахов, заместитель министра строительства, архитектуры и территориального развития — главный архитектор Ростовской области.
Региональное правительство делает ставку на программу комплексного развития территорий, которая предполагает одновременное строительство жилья и необходимой инфраструктуры.
«Сейчас главная задача в области градостроительной деятельности новой команды — найти баланс между интересами государства и жителей по строительству нового жилья и обеспечением этого жилья достойными условиями проживания», — отметил Борис Вальтер.
Новые правила, исключающие точечное возведение домов и разрешающие жилищное строительство только в рамках КРТ уже пять лет действуют в Краснодарском крае. По данным на апрель этого года, в соседнем регионе заявлено 42 площадки под комплексное развитие территорий. Градостроительный потенциал Кубани на 2025 год оценивается в 6,4 млн квадратных метров жилой площади. Застройщики между тем считают, что в Ростовской области перевод стройки в русло КРТ требует серьезной подготовки.
«Необходимо решить проблематику региона, которая связана с сопровождением ФЦП — сложных комбинированных продуктов, где есть федеральный бюджет, бюджет субъекта федерации, доля инвестиций застройщика, а также предполагается работа через корпорацию развития, выпуски акций, облигаций и так далее. Без этой инфраструктуры высокого уровня экономической поддержки мы не вывезем ситуацию. КРТ только усугубит системные проблемы», — поделился мнением Дмитрий Павленко.
Поделиться
Дмитрий Павленко: «Без инфраструктуры высокого уровня экономической поддержки КРТ только усугубит системные проблемы». Фото: «Эксперт Юг»Говоря об открывающейся перспективе тесного сотрудничества девелоперов и властей в рамках КРТ, застройщики рассказали о необходимости улучшения сопровождения инвестпроектов администрацией. В частности, речь зашла о том, что на настоящий момент сложно получить информацию о государственных программах, субсидиях и преференциях. Технология «одного окна» для решения подобных вопросов, по словам представителей бизнеса, существенно бы облегчила ситуацию.
«Приходится оббегать весь этот круг — агентства инвестиционного развития, департамент строительства и ЖКХ, министерство экономического развития. Непонятно, с кем обсуждать детали реализации и того или иного проекта. Хотелось бы, чтобы можно было находить информацию в свободном доступе, поработав с интернетом», — прокомментировала Елена Хвостенко.
В ходе круглого стола было озвучено мнение экспертов одной из строительных компаний, о том, что девелоперам стоит искать выходы на новые рынки, поскольку рынок Ростова сейчас характеризуется высокой степенью неопределенности.
«Девелоперы, которые анализируют ситуацию, и особенно те, кто давно живет и работает в регионе, не покинут его никогда. С рынка уйдут те компании, которые по-прежнему будут крошить огромный дом на однокомнатные квартиры. Останутся постоянные резиденты, которые будут создавать комфортные условия проживания», — прокомментировал это мнение Алексей Полянский, глава Союза архитекторов юга России.
От строительства к градостроительству
Пауза, на которую поставлен рынок жилищного строительства, может стать началом перехода индустрии региона на новый уровень — этот тезис не раз звучал во время круглого стола. Само понятие «строительство» при этом трансформируется в более широкое значение.«Если исполняющий обязанности губернатора говорит именно о конкуренции нашей территории, то она явно лежит не в сфере строительства, а в сфере градостроительства. И мне кажется, что именно этой деятельности в ближайшее время будет уделено больше внимания, в широком диапазоне от площадок, до комплексного развития территории», — сказал Алексей Полянский.
Поделиться
Пауза, на которую поставлен рынок жилищного строительства, может стать началом перехода индустрии региона на новый уровень. Фото: «Эксперт Юг»Градостроительство – область архитектуры и строительства, которая комплексно решает функционально-практические задачи мегаполиса, в том числе экономические, строительно-технические, эстетические и, в том числе, демографические. Последняя задача, считают участники разговора, требует серьезного внимания.
«Мы говорим, что откроются шлюзы, что опять начнут выдавать разрешения на строительство, но я хотел бы спросить: кому мы будем продавать наш продукт, откуда Ростову брать покупателей недвижимости? Эти вопросы связаны в том числе с миграционной политикой», — прокомментировал Александр Жилин, управляющий партнер клубного дома «Парамонов».
Строительство по схеме КРТ — вектор развития, который может сделать Ростов привлекательным для жизни и заинтересовать мигрантов из других регионов страны — еще один тезис круглого стола.
«Нужно развивать свою территорию, привлекая этим новых жителей. Был опыт, когда к нам приезжали люди — кто-то с севера, кто-то с новых регионов, готовые покупать недвижимость по цене 500 тысяч рублей за квадратный метр. Они планировали остаться в Ростове, но в итоге, изучив наш город, уезжали в другие регионы страны», — поделился Максим Хмель, руководитель проекта «Реноме».
Поделиться
Максим Хмель: «Нужно развивать свою территорию, привлекая этим новых жителей». Фото: «Эксперт Юг»Архитекторы, участвовавшие в круглом столе, говорили необходимости формирования в донской столице более экологичной и эргономичной жилой среды.
«Юг отличает природа, зелень, прежде всего. Обратите внимание на наши новые районы – зелени нет, потому что высокая плотность застройки, обусловленная этажностью, рождает агрессивную жилую среду. Показатель этажности должен быть от пяти до семи, так мы бы ушли от дворов, заставленных машинами», — сказал Сергей Трухачев, директор ООО «Южный градостроительный центр».
Еще одно мнение – городу необходима система дизайн-кодов, в разработке которой должна участвовать группа профессиональных архитекторов.
«Дизайн-код в таком огромном конгломерате как Ростов-на-Дону не может быть одинаков во всех районах. В исторической части он должен быть один, в новой части – второй, третий... Где давно обещанный дизайн-код на весь город, на все его районы? Его нет. Как в этих условии выкручиваются застройщики – не совсем понятно», — высказал мнение Андрей Дойницын, руководитель и главный архитектор архитектурного бюро ООО «Новая Р.А.С.А.».
Поделиться
Андрей Дойницын: «Дизайн-код Ростова-на-Дону не может быть одинаков во всех районах». Фото: «Эксперт Юг»С этой позицией соглашаются представители строительных компаний. «Должна быть архитектура и зданий, и пространства. Коммерческие и некоммерческие объекты, и линейные, и транспортные — все это необходимо создавать с учетом современной архитектуры. Я считаю, что архитектуру необходимо сделать флагом жилищного строительства, с неё все должно начинаться», — сказал Алексей Анисимов, директор ООО «Ореховая роща».
Во время подготовки этого материала пришла новость о том, что в Ростовской области по распоряжению врио губернатора создан Совет по градостроительству и развитию территорий. В его состав вошли ведущие эксперты в области архитектуры, экологии и руководители исполнительных органов. Возглавил совет глава региона Юрий Слюсарь.
Комментарий юриста
Поделиться
Станислав Батманов, старший партнёр Ростовской областной коллегии адвокатов «Советник»
Как показывает опыт, предприниматели, учитывая в основном экономические риски при ведении бизнеса, не всегда обращают внимания на возможные уголовные риски. Проблемная ситуация может возникнуть при наличии государственного или муниципального контракта. Такой пример: компания ведет несколько проектов, и по муниципальному контракту застройщик получает деньги. Затем у него возникают проблемы с исполнением частного контракта, и он использует полученные от государства средства для завершения этого проекта. Расчет делается на то, что получив прибыль, предприниматель сможет достроить муниципальный или государственный проект. Но факт использования этих денег на другие цели уже считается противоправным и может стать предметом судебного разбирательства. Если по такому муниципальному проекту возникнут сложности — сроки, качество или неисполнение — то это с большой вероятностью приведет к проблемам. Некоторые муниципальные заказчики не оплачивают очередной этап сдачи работы до тех пор, пока не будет решения суда. Они говорят: «Да, мы понимаем, что работа принята, но мы ее не оплачиваем; идите в суд, будет судебное решение, мы его исполним». Тем самым они прикрывают себя, чтобы к ним не было претензий. Но предприниматель при этом работает на условиях траншевого кредитования, и до тех пор, пока не закроет кредит, он не получит следующий этап выплат от банка. И эта ситуация может расти, как снежный ком. Я знаю как минимум трех крупных застройщиков в Ростове, которые по этой причине лишились бизнеса полностью.
Контуры будущего
В строительных компаниях говорят, что на необходимость реформы рынка указывают изменившиеся запросы покупателей. Приобретая квартиры и дома, люди все больше ориентируются на архитектуру проекта, благоустройство района, озеленение и развитую инфраструктуру. Девелоперы отмечают, что клиенты, обращая внимание на цену квадратного метра, в итоге готовы покупать более дорогое жилье, если оно отвечает желанному сценарию жизни.«Важный тренд – борьба за клиента, его можно обозначить термином "эпоха гиперперсонализации", — продолжила Татьяна Ушакова из СК 10. — Сейчас недостаточно просто построить дом и продать квартиры – необходимо создавать продукт, который будет отвечать индивидуальным потребностям каждого покупателя и обеспечивать высокий уровень сервиса».
Она подчеркнула, что сейчас клиент выбирает не просто квартиру, а образ жизни, поскольку хочет находиться в красивом, удобном и безопасном месте, где есть все необходимое для работы и отдыха.
«Рынок жилой недвижимости Ростовской области в 2025 году характеризуется высокой динамичностью и изменчивостью. Для успешной работы застройщики должны гибко реагировать на тренды, предлагать качественный и востребованный продукт, активно использовать цифровые технологии и уделять внимание сервису», — заключила Татьяна Ушакова.
Поделиться
Юлия Лазарева: «Актуальная тема — сон. Люди глобально не высыпаются. Это обстоятельство должно изменить наш продукт в будущем». Фото: «Эксперт Юг»В разработке новых проектов современные строительные компании используют в том числе глубинные интервью, которые позволяют детально выяснить предпочтения целевой аудитории, а еще трендвотчинг. Это метод, прогнозирующий глобальные изменения трендов на рынке.
«В разработке новых проектов необходимо использовать трендвотчинг, например, если бы мы внимательно оценивали мегатренды пять лет назад, в пандемию, то осознали бы последствия развития доставки: рабочие поверхности кухонь станут чуть меньше, контейнеры для мусора — больше. Сегодня актуальная тема — сон. Люди глобально не высыпаются. Это обстоятельство должно изменить наш продукт в будущем», — сказала Юлия Лазарева, директор по маркетингу ООО «Азово-Донская девелоперская компания».
Чтобы привлечь покупателей недвижимости из других регионов необходимо активное продвижение бренда «Ростов — южный город» в медийном пространстве, считают эксперты.
«Чтобы мы здесь хорошего ни делали, человек, который живет где-то на Урале, он просто сюда не приедет, если у него в голове нет мысли, что Ростов – это юг. Здесь вопрос информационно-маркетингового характера», — поделился мнением Александр Жилин.
Методику активного продвижения своего продукта давно используют строительные компании в соседнем регионе.
«Краснодарский край в свое время активно работал над тем, чтобы его жилье продавалось за пределами региона. Можно было сойти с трапа самолета в Тюмени, и там вас встречал баннер с информацией о том, что можно купить жилье в более теплом крае. Возможно, что рано или поздно Ростовской области придется заняться чем-то подобным», — отметил Владимир Козлов, модератор круглого стола, главный редактор журнала «Эксперт Юг».
Предпосылки для раскрутки бренда Ростова в других регионах страны есть, считают представители строительных компаний. У людей, живущих на Севере, Сибири и Урале, в тысячах километрах от топовых курортных зон России, иное, чем у южан, отношение к расстояниям.
«Для них Ростов — это не просто “на юге”, для них Ростов — это “на море”, такие тезисы я слышала. Когда к нам обращались покупатели, желающие приобрести загородную недвижимость, то мы пытались понять причину. Так вот, люди действительно говорили, что даже если до черноморского побережья 400 километров — это на море», — рассказала Юлия Лазарева.
Поделиться
Юрий Полянский: «Надеюсь, что реформа, передавшая области градостроительные полномочия, научит работать мощно, быть сильными и развивать это направление». Фото: «Эксперт Юг»Один из финальных тезисов круглого стола также касался перспективного географического расположения Ростовской области.
«Мне кажется, что ключ к драйверам развития территории – её выигрышная позиция, и для нас она предполагает борьбу за резидентов, за людей, которые придут сюда всерьез и надолго. Думаю, что это будет связано именно с институтом градостроительства. И я надеюсь, что реформа, передавшая области полномочия в этой сфере, научит работать мощно, быть сильными и развивать это направление», — резюмировал Алексей Полянский.
Организатор: «Эксперт Юг»
Партнёры мероприятия: Ростовская областная коллегия адвокатов «Советник», компания «Ростелеком», компания СИЭНПИ РУС, строительная компания СК10 и ООО «АксайСтройПром» /
«БЕТТЕКС».
