Почему апарт-отели на Черноморском побережье теснят классические

«Эксперт Юг» продолжает тему рынка апартаментов анализом сегмента апарт-отелей. В некоторых регионах — и в частности, на Юге — апартаменты уже занимают существенную часть рынка. Кого точно не смущает отсутствие прописки, так это туристов и предпринимателей, которые составляют основную аудиторию. Рост сегмента сервисных апартаментов (апарт-отелей) на курортах Краснодарского края и Крыма признают и участники рынка, и эксперты.

Апарт-отели занимают рынок Юга

Апарт-отели — это апартаменты с гостиничным сервисом. Они гибки по сроку сдачи номеров, рассчитаны, как на долгосрочную аренду, так и на краткосрочную. От классического отеля отличаются в первую очередь комплектацией. В номере апарт-отеля, обычно есть кухня, стиральная машина, холодильник, микроволновая печь, постельное белье и посуда. От квартир отличаются тем, что в стоимость аренды обычно включены уборка, охрана и ресепшен.

Как правило, застройщик продает апартаменты разным собственникам, а управление над ними берет отельный оператор или управляющая компания.

Аналитики выделяют два типа таких проектов: городские апартаменты, расположенные в крупных городах, и курортные апарт-отели, говорит региональный директор департамента консалтинга и аналитики NF Group Ольга Широкова.

В сегменте городских апартаментов Юг отстаёт. Аренда такого вида недвижимости популярна в Москве, Санкт-Петербурге, Новосибирске, Казани, Екатеринбурге, Нижнем Новгороде и Владивостоке. Спрос формируется бизнес-туристами — работниками компаний, командировочными, городскими и региональными чиновниками.

А вот в сегменте курортных апарт-отелей, появляющихся в прибрежных локациях и в знаковых туристических местах, города Юга в числе лидеров. В топе — Сочи, Анапа, Крым и другие территории вдоль Черноморского побережья, а также горный курорт Архыз.

Города Юга входят в число лидеров по количеству апарт-отелей в  стране, говорит Ольга Широкова // Фото: NF Group

Сервисные апартаменты в прибрежных локациях чаще всего приобретаются в качестве рекреационных – для собственного проживания в период отпуска или каникул, или для получения дохода, говорит Ольга Широкова.

Апарт-отели, расположенные в знаковых туристических локациях или на горных курортах, как правило, функционируют в составе курортных зон и предназначены, в первую очередь, для сдачи в аренду, отмечает эксперт.

Сочи обогнал Москву по количеству апартаментов

По итогам первого полугодия 2024 года в действующих объектах по всей России суммарно представлено около 40 тыс. сервисных апартаментов. Наиболее активно сегмент развивается в Санкт-Петербурге, где сосредоточено 66% от общего количества апарт-отелей. Доля московских проектов составляет всего 6%, а в Сочи (на территории Большого Сочи вдоль побережья, в горах, а также на федеральной территории «Сириус») представлено 9% от общего объема сегмента. Другие регионы формируют 19% предложения. Среди наиболее популярных локаций – Крым, Анапа, Туапсинский район, Новосибирск, Екатеринбург и Калининград.

В строящихся объектах России сейчас создается 47 тыс. сервисных апартаментов. Наибольшую долю предложения здесь формирует рынок Сочи (31% от общего числа объектов). В Москве сосредоточено всего 4% от суммарного количества сервисных апартаментов, в Санкт-Петербурге – 25%. Среди других регионов наиболее активно ведется строительство в Крыму, Анапе, Туапсинском районе, Уфе, Калининграде и Новосибирске.

Апарт-отели сейчас востребованы и зачастую уже смещают классические отели, перетягивая их аудиторию, говорит управляющий партнер управляющей отельной компании ADAMAND Resort Антон Бодокия.

Средняя доходность одного номера за год выросла на 31%, говорит Антон Бодокия // Фото: Adamand Resort

За 9 месяцев текущего года выручка компании выросла на 118%, по сравнению с аналогичным периодом 2023 года, и составила более 162 млн рублей. Загрузка отеля за год выросла на 15% и достигла 80%. Основной показатель для сети, на который она ориентируется — это RevPAR — средняя выручка отеля за сутки в пересчете на один номер вне зависимости от того, был он занят или нет. В 2023 году весной-летом средняя доходность одного номера была на уровне 7 845 рублей в сутки, а в 2024 году — уже 10 300 рублей (+31%).

Вместе со спросом и заполняемостью значительно увеличилась и стоимость аренды апартаментов — на 20%. При этом на 25-30% за год выросли операционные расходы, в частности, фонд оплаты труда.

Управляющий партнер и генеральный директор гостиничного оператора SATEEN GROUP Валентина Магидс отмечает, что заполняемость апарт бутик-отеля «Булгаков» летом достигла почти 100%, несмотря на то, что отель открылся весной и работал первый сезон.

Бесплатные мероприятия, активности для детей и бутиковый сервис очень хорошо повышают лояльность гостей, говорит Валентина Магидс // Фото предоставлено собеседницей

«Мы сразу громко заявили о «Булгакове», уделяли и продолжаем уделять много внимания онлайн-продажам, онлайн- и офлайн-рекламе. Кроме того, у нас есть бесплатные занятия йогой, винные дегустации от сомелье, активности для детей и другие мероприятия. Все вышеперечисленное вместе с высоким сервисом «бутикового» уровня очень хорошо влияет на лояльность гостей, поэтому первый весенне-летний сезон оцениваем на “отлично”».

Собственники апартаментов и управляющие компании — особенности отношений

Руководитель SATEEN GROUP отмечает, что компания управляет и собственными активами, и активами собственников.

«Мы работает с разными вариантами управления в зависимости от объекта. Если говорить об апарт бутик-отеле «Булгаков», то здесь мы работаем с активами собственников: полностью берем в управление их апартаменты, а доходность объекта в соответствии с условиями договора управления распределяем между собой и собственником. По показателям весенне-летнего периода мы видим, что доходность собственников растет в соответствии с сезонностью».

Доходность собственников апартаментов Монтевиль в Сочи, которым управляет Adamand Resort, колеблется в пределах от 1,2 млн до более 2 млн рублей в год, апартаментов BLANC HILL в Красной Поляне — от 1,3 млн рублей в год.

«Для нас, как для управляющей компании, которая занимается доверительным управлением апартаментами собственников, важно, чтобы доход владельцев был максимальный. У нас нет задачи загрузить отель на 100%, есть задача сделать максимальный доход. Его мы регулируем тарифом и соотношением тарифа и загрузки. Хотя нужно отметить, что в этом году, уже с марта, загрузка была достаточно высокая. И сейчас сезон продолжается. В середине сентября загрузка была почти 100%», — говорит Антон Бодокия.

Стираются и перепады заполняемости между летним и зимним сезонами. Если раньше в период межсезонья с ноября по февраль компания фиксировала операционные убытки, то теперь вышла в прибыль.

Исполнительный директор отельной управляющей компании Mirror Hotels Наталья Горбатова также говорит о росте интереса к апартаментам, увеличении спроса и повышении цен на аренду номеров. Компания занимается сервисным управлением четырехзвёздочных апарт-отелей в Сочи.

В августе один из объектов компании (Mirror Residence) показал рекордную загрузку — 96%. Заполняемость отелей Mirror Family и Mirror Light, которые открылись прошлым летом, в среднем выросла на 10% в этом сезоне, а показатель ADR (средняя цена номера) — на 20%. В отеле, работающем третий сезон, загрузка увеличилась на 3-5%, при этом показатель ADR поднялся на 15%.

«Разница в динамике заполняемости разных отелей связана с тем, что в прошлом году два отеля нашей сети только открылись, требовалось время на раскрутку. Проработав год, повысилась узнаваемость среди гостей и у участников рынка, появились хорошие отзывы. При этом новые отели ориентированы на разную целевую аудиторию. Mirror Family в Адлере - это семейный отель с собственным реликтовым парком и подогреваемыми бассейнами, а Mirror Light в Сочи, благодаря близости к деловым и культурным объектам города, выбирают для проживания съемочные группы, артисты, участники конференций и форумов», — отмечает Наталья Горбатова.

При выборе места для проживания туристы все чаще смещают акцент с классических отелей на апартаменты, подтверждает руководитель отельной сети:

«Это связано с тем, что в апартаментах всегда присутствует кухонная зона, а в некоторых категориях номеров и стиральные машины. Это особенно удобно семьям с детьми. Они всегда могут быстренько что-то приготовить или разогреть. Гости могут выбрать удобный для себя формат питания, остаться в номере, либо пойти в ресторан. Комплекс услуг и удобств, которые включены в стоимость апартаментов, шире, чем в традиционных отелях».

Спросом пользуются и краткосрочная, и долгосрочная аренда, подчеркивает Наталья Горбатова.
«Весной и летом у нас четыре месяца жила съемочная группа, работавшая над созданием фильма в Сочи. А сегодня живет группа иностранных студентов, которая забронировала проживание в апартаментах на весь учебный год».

Спрос на краткосрочную аренду во многом подстегивает то, что аэропорт Сочи является одним из немногих, работающих на Юге. Город остается крупным хабом для туристов со всей страны и гостей, которые приезжают в Сочи транзитом.

Акцент на апартаменты смещается, потому что они предлагают больший комплекс услуг и удобств, чем классические отели, считает Наталья Горбатова // Фото предоставлено собеседницей 
 
Апартаменты, которыми управляет Mirror Hotels, принадлежат множеству разных собственников. Управляющая компания принимает апартаменты в аренду и занимается загрузкой номерного фонда, собственник получает ежемесячных доход. Системы расчетов между управляющими компаниями и владельцами недвижимости бывают разными, говорит Наталья Горбатова:

«Собственник, передав нам свою недвижимость в управление, получает ежемесячный доход со сдачи номера в аренду. Наша компания использует процентное соотношение в распределении дохода. Владелец имущества ежемесячно получает отчет о валовой прибыли и сразу может посчитать свой доход. В процент управляющей компании заложены все расходы, связанные с операционной деятельностью. Собственник оплачивает только свой налог на прибыль. Мы считаем такую схему наиболее честной и прозрачной».

Конкуренция растет и влияет на доходность инвесторов

Формат сервисных апартаментов (апарт-отелей) наиболее эффективен для девелопера, считает Ольга Широкова, поскольку позволяет реализовать проект с меньшим объемом инвестиций и более быстрым возвратом, чем в классических отелях.

«Это и более цивилизованный инструмент для частного инвестирования, чем самостоятельная сдача купленных квартир в аренду. Операционная доходность сервисных апартаментов для конечного собственника в среднем составляет 5–12%, инвестиционная может быть значительно выше, она зависит от «точки входа» в проект и последующего роста стоимости базового актива», — говорит эксперт.

Конкуренция на рынке апарт-отелей растет и в ближайшие годы показатели доходности новых объектов на рынке Сочи могут поменяться, говорит Антон Бодокия. В 2025 году в городе построят достаточно большое количество нового номерного фонда, конкуренция вырастет и показатели у действующих отельеров могут просесть.

«Думаю, на наших отелях это сильно не отразится, потому что они небольшие, а вот крупным объектам будет потяжелее. И инвесторы, которые покупают там апартаменты, могут быть не очень приятно удивлены, потому что загрузка и доход окажутся не на том уровне, который им обещали».
Об этом говорит и вице-президент «Гильдии риэлторов Сочи», генеральный директор GRC Юлия Усачева.

По ее словам, сейчас в Сочи возводится 17 новых апартаментных и гостиничных комплексов, еще 13 — реконструируются. Кроме того, множество объектов строится под видом жилых домов или нежилых помещений, а потом реализуется, как апартаменты. Номерной фонд строящихся объектов составляет от 200 до 1,5 тыс. номеров, уточняет риелтор.

«Для меня, как риелтора, который реализует недвижимость, это действительно очень большие объемы. Цифры, которые нам дают управляющие компании для привлечения инвесторов, желающих получать пассивный доход, будут совершенно нереальны на конец 2025 года, когда все объекты сдадутся. Задача отельеров и управляющих компаний, подумать, как повысить доходность инвесторов, которые вкладывают средства в недвижимость Сочи, и не подвести их».