Рынок замедлился, но не охладился: в Ростове сохраняется дефицит складов

Спрос на складские помещения и складской персонал снижаются

Спрос на складские помещения в России в I квартале 2025 года снизился почти на 45% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. В стране было законтрактовано около 320 тыс. кв. м качественных складских площадей, из которых две трети пришлись на Московский регион, пишет ТАСС со ссылкой на данные консалтинговой компании NF Group.

Значительные изменения при этом фиксируются и в структуре спроса. Согласно исследованию NF Group, доля e-commerce сократилась до 11% в структуре общего объема заключенных в стране сделок. Производственные компании и ритейл суммарно заняли 80%. В относительных значениях e-com занимал меньше лишь в четвертом квартале 2019 года, а в абсолютных объемах — в первом квартале 2019 года. Аналитики отмечают, снижение спроса происходит на фоне увеличения объема вакантных площадей.

Снижение востребованности складов связано с замедлением роста экономики, сокращением потребительского спроса и постепенным переходом населения к сберегательной модели, пишет «Коммерсант» со ссылкой на руководителя департамента по работе со складскими и производственными помещениями IBC Real Estate Евгения Бумагина.

Об охлаждении рынка говорит и сокращение спроса на складской персонал. Согласно исследованию SuperJob и Ozon, количество вакансий в транспортно-логистической отрасли в апреле—мае сократилось на 15% год к году. Заметнее всего спрос снизился в Ставропольском крае и Свердловской области — на 19%. В Ростовской области количество вакансий упало на 18%. Это более существенное снижение, чем на рынке труда Ростовской области в целом (-13%) и на всем рынке труда в России (-11%).

Заработные платы при этом выросли, несмотря на снижение спроса, отмечают аналитики. Сильнее всего у упаковщиков и грузчиков: на 17 и 15% по Ростову-на-Дону соответственно. Наименьший прирост у кладовщика и комплектовщика — плюс 9-10%. Средняя зарплата на этих должностях составляет 55-60 тыс. рублей.

Сокращение вакансий эксперты объясняют перестройкой внутренних процессов компаний.

«В условиях дефицита кадров работодатели пересматривают подходы к привлечению рабочей силы. Сейчас явно виден тренд на увеличение роли внутренних резервов. Например, в складской отрасли стали чаще практиковать перераспределение персонала по складам в разных населенных пунктах в зависимости от загруженности комплексов. На первый план выходит политика удержания кадров. Чаще практикуют и внутреннее совмещение должностей. Развивается платформенная занятость. В ближайшей перспективе дефицит кадров никуда не денется: уровень роботизации складов пока не столь высок, чтобы машины сумели заменить людей», — рассказала «Эксперту Юг» руководитель исследовательского центра SuperJob Наталья Голованова.

Невидимое охлаждение

Интересно, что Дон охлаждение рынка складской недвижимости задело лишь по касательной. По словам руководителя отдела развития бизнеса FM Logistic в России, одного из крупнейших в мире логистических операторов, Артема Хомышина, вакантные площади в 2025 году увеличились в три раза, но загрузка складов все равно остается крайне высокой.

«Роль логистической инфраструктуры Ростова-на-Дону в цепях поставок остается высокой. Только за прошедший год объём складских площадей в регионе вырос на 50% и достиг суммарно 1,5 миллионов квадратных метров. Уровень доступности складских площадей в регионе сейчас чуть выше 1,5%, что говорит о высокой загруженности складов. Однако, если сравнить показатель вакансии конца I квартала 2025 года с аналогичным прошлогодним периодом 2024 года, мы увидим, что размер вакансии за год вырос в три раза. Динамика этой метрики отражает общий по всей стране тренд на замедление темпов роста спроса на складскую инфраструктуру», — говорит Артем Хомышин.

Охлаждению рынка способствовали несколько рыночных тенденций, характерных сегодня для всех регионов, продолжает эксперт. Во-первых, адаптация грузовладельцев к постоянным изменениям цепей поставок позволила сократить размеры товарных запасов без вреда для бизнеса.

Во-вторых, удорожание финансирования бизнеса вслед за ростом ключевой ставки Центробанка привело к тому, что компании стали стремиться высвободить замороженные в товарах деньги, сократив запасы и увеличив скорость их оборачиваемости на складе.

И в-третьих, спрос на новые складские площади со стороны игроков электронной коммерции, разгонявший рынок на протяжении последних нескольких лет, замедлился.

О снижении активности на рынке говорят и консалтинговые компании, при этом тут же прогнозируют скорое восстановление спроса на Дону и напоминают, что 2024 год характеризовался рекордным количеством заключенных сделок. По данным CORE.XP, в минувшем году в Ростовской области было арендовано/куплено более 270 тыс. кв. м складских площадей класса А.

В начале 2025 года для Ростова, как и для всего складского рынка России, характерно замедление активности на фоне общей макроэкономической ситуации, однако мы ожидаем рост уже во второй половине года. Текущее замедление вызвано ужесточением денежно-кредитной политики и создает эффект отложенного спроса. Это значит, что потребность в мощностях сохраняется, и, по нашим прогнозам, их реализация произойдет чуть позднее», — считает старший директор, руководитель отдела складской и индустриальной недвижимости CORE.XP Антон Алябьев.

Дефицит площадей сохраняется

Эксперты по-разному оценивают объем ввода складских мощностей в регионе, но сходятся во мнении, что дефицит площадей сохраняется второй год подряд. По информации CORE.XP на май 2025 года, доля свободных площадей в Ростове-на-Дону составляет менее 1% от всех готовых площадей. Аналогичная ситуация фиксировалась и в прошлом году.

В 2024 году в Ростове-на-Дону построили 86 тыс. кв. м складской недвижимости. С начала 2025 г. рынок пополнился 36 тыс. кв. м складов класса А. Все они уже заняты конечными пользователями, говорит Антон Алябьев. При этом эксперт отмечает, сейчас на рынок выводятся проекты, в том числе спекулятивные, которые будут формировать новое предложение.

В NF GROUP тоже подтверждают продолжающийся дефицит предложения и оценивают долю вакантных площадей в Ростовской области по итогам I квартала 2025 года в 0%. При этом компания дает несколько другие оценки объема рынка. По данным NF GROUP, в I квартале 2025 года в регионе не было введено качественных складских объектов и не было заключено ни одной сделки, тогда как в аналогичный период 2024 года общий объем заключенных сделок в Ростовской области составил 80 тыс. кв. м.

Доля вакантных площадей на Дону оценивается от 0% до 1,5% // Фото: freepik

Аналитики компании прогнозируют скачок рынка и ввод новых площадей логистическими операторами во второй половине 2025 года и сокращение спроса со стороны бизнеса. Так до конца 2025 года ожидается ввод порядка 184 тыс. кв. м качественных складских площадей, в 2026 году - около 180 тыс. кв. м. Для сравнения, объем ввода в 2024 г. составил 87,7 тыс. кв. м.

«Рынок не строит планов по вводу на несколько лет вперед, поскольку ожидает улучшения макроэкономических условий. По итогам 2025 года в регионах России ожидается сокращение объема заключенных сделок в 2 раза относительно объема 2024 года. Ростовская область может демонстрировать более резкое падение спроса за счет того, что занимала одну из ведущих позиций по объему заключенных сделок в прошлом году», — предполагает партнер, региональный директор департамента индустриальной и складской недвижимости NF GROUP Константин Фомиченко.

Напомним, по итогам 2024 года Ростовская область наравне с Татарстаном занимала лидерскую позицию среди регионов России по объему заключенных в 2024 г. сделок (не включая Московский регион, Санкт-Петербург и Ленинградскую областью). В минувшем году в регионе было заключено сделок общей площадью порядка 255 тыс. кв. м, из них 67 тыс. кв. м приходилось на покупку и около 188 тыс. кв. м - на аренду складских площадей.

Почему Дон не сбавляет обороты

Высокий спрос на складской сервис объясняется несколькими причинами, говорит Артем Хомышин. Во-первых, через регион происходит товароснабжение не только Ростовской области, но и Кавказа, а также новых территорий.

Во-вторых, рост турпотока на юге России в последние годы простимулировал увеличение внутреннего потребления и товарооборота в регионе. Это в свою очередь повлекло спрос на складские объекты.

В-третьих, стремительный рост онлайн-торговли и активный выход на рынок маркетплейсов способствовал тому, что Ростов-на-Дону стал шестым среди регионов по объёму складских площадей и заняв стратегическую роль в цепях поставок.

Город остается крупным логистический хабом, через который проходят ключевые транспортные маршруты — автодорога М-4 «Дон», федеральные трассы, железнодорожные пути). Это обеспечивает его высокую востребованность для организации логистики, добавляет Антон Алябьев.

Прогнозируя динамику спроса на складскую недвижимость в Ростове-на-Дону, можно ориентироваться на общую тенденцию по всем регионам, говорит Артем Хомышин:

«Замедление темпов роста экономики, вызванное удорожанием финансирования, будет сдерживающим фактором спроса, а вслед за ним и предложения новых складских объектов. Однако по мере адаптации экономики к изменениям и в случае увеличения объемов потребления населением, бизнес продолжит проявлять интерес к дополнительным складским мощностям. Это будет стимулировать появление новых складских объектов».