Семь клиентов на одну квартиру: почему на Юге дефицит арендного жилья

По итогам II квартала 2025 года предложение аренды жилья в России снизилось впервые за год, говорится в аналитике Дом.РФ. В среднем по стране количество новых объявлений о сдаче квартир в аренду сократилось на 6% относительно I кв. 2025 г. На фоне повышенного спроса возобновился рост цен на аренду почти всех типов квартир на 4-6%. однако он сопоставим с инфляцией, поэтому её доходность изменилась несущественно: в нестоличных городах её уровень составил 6,1% (+0,1 п.п.).

В июле объем предложения арендных квартир продолжил снижаться, активных объявлений о сдаче квартир, по данным ЦИАН, было опубликовано на 5% меньше, чем месяц назад. Стоимость аренды в крупных городах выросла в среднем до 33 тыс. руб. (+3%).

«Эксперт Юг» расспросил у руководителей агентств недвижимости и девелоперских компаний, как эта тенденция проявляется в южных регионах, какие факторы влияют на рынок арендного жилья и на что обращать внимание в 2025 году инвесторам, которые желают получать доход от сдачи своей квартиры в аренду.

Новостройки вытесняют «хрущевки»

В Ростове-на-Дону спрос на съемное жилье настолько высок, что квартиры в престижных районах разлетаются быстрее горячих пирожков, за ними даже выстраиваются очереди — об этом «Эксперту Юг» рассказал директор агентства недвижимости INSULA Максим Кошевой:

«Логично, что самый высокий спрос на съем в центре города. На одну квартиру у нас стоит очередь из 6-7 клиентов. Редко когда бывает, что объект стоит в экспозиции больше, чем 1-2 дня. Популярны также Левенцовка, Вертолетное поле, «золотые квадраты» СЖМ и ЗЖМ, ЖК в районе ТЦ «Горизонт», микрорайон Вересаево».

Руководитель агентства недвижимости отметил, что при этом сильно упал спрос на старое жилье. «Хрущевки» и «брежневки» стали плохо сдаваться, их вытесняют с рынка новостройки. Тем более, что при заметно лучшем качестве квартиры цены остаются сопоставимыми.

Максим Кошевой отметил, что сегодня в Ростове заметно упал спрос на строе жилье. // Фото предоставлено собеседником

«У собственников старого жилья завышенные ожидания от своей недвижимости, поэтому они не снижают цену, а, следовательно, не выдерживают конкуренцию, — говорит Максим Кошевой. — Также мы заметили тенденцию, что студенты менее охотно снимают студии. Их больше интересуют маленькие однокомнатные квартиры, что повлияло на стоимость этих площадей».

При выборе объекта для сдачи в аренду сегодня инвесторы всё чаще делают ставку на студии и однокомнатные квартиры, уверена руководитель офиса «Капитал» сети АН «Домиан» Алла Обдул:

«Главное требование арендаторов — не только доступная цена, но и удобство в повседневной жизни. Люди хотят, чтобы в шаговой доступности были магазины, фитнес, парикмахерские, пункты выдачи заказов. Новые жилые комплексы, где всё это предусмотрено, уходят быстрее и приносят владельцам более стабильный доход. Старый фонд, даже по привлекательной цене, всё сложнее сдавать — конкуренция современного строительства очень высока».

Драйверы спроса — миграция и турсезон

Повышение спроса на арендное жилье очевидным образом связано с общероссийскими факторами: ростом ставок по ипотеке в конце 2024 года, снижением темпов ввода новостроек и уходом части частных арендодателей с рынка на фоне роста издержек и налоговой нагрузки.

«Граждане без детей, которым не подходит семейная ипотека, не могут оплачивать высокие ежемесячные платежи и все чаще уходят в аренду. Чтобы приобрести однокомнатную квартиру в центре Ростова-на-Дону, нужно каждый месяц вносить в банк 100-120 тыс. руб., тогда как снять такую же квартиру можно за 45-50 тыс. руб.», — объясняет Максим Кошевой.

По его наблюдениям, вместе с этим сильно увеличилась миграция в Ростов-на-Дону. Люди переезжают как из северных регионов и новых территорий, так и, как ни странно, из Краснодара и Сочи.

«Из Краснодара уезжают в Ростов массово, мы это особенно замечаем в отделе продаж агентства. Клиенты говорят, что жить в этом городе стало невозможно, устали от пробок. Этот факт также увеличил спрос на аренду», — говорит Максим Кошевой.

Сокращение предложения также связано с тем, что многие собственники сегодня предпочитают держать деньги на депозитах под высокий процент, а не рисковать с арендным бизнесом. В итоге часть квартир, которые могли бы выйти на рынок, осталась «замороженной».

«В Краснодаре, Ростове-на-Дону и особенно в Сочи ощущается та же тенденция, но здесь добавляется сезонный фактор, — добавляет Алла Обдул. — Летом, когда активизируются туристы и мигранты, предложение резко проседает, а цены подскакивают. В июле мы видели классическую ситуацию: спрос вырос, а количество доступных квартир уменьшилось. Осенью к этому добавляется студенческий поток — родители снимают жильё для детей, и рынок снова перегревается».

На Юге благодаря развитому туристическому сектору часть собственников переориентировалась на посуточный сегмент, который приносит большую доходность в условиях высокого туристического сезона, отмечает заместитель генерального директора курорта «Лучи» Ольга Нарт:

«В Краснодаре и Ростове-на-Дону в конце лета предложение традиционно снижается за счет увеличения спроса со стороны студентов и командированных. На черноморском побережье ключевую роль играет сезон: в июле–августе загрузка средств размещения достигает 88–90%, и часть арендного фонда уходит под краткосрочные бронирования. Поэтому падение предложения здесь объясняется не оттоком арендодателей, а ростом загрузки и переключением на более маржинальные форматы».

По доходности Юг обгоняет столицу

Доходность недвижимости, которую рассчитывают, разделив инвестиционную прибыль на сумму вложений и умножив результат на 100%, в столице составляет 5,7–6,2% — об этом говорят данные Дом.РФ. Все опрошенные эксперты сходятся на том, что на Юге доходность обычно выше и зависит от локации — чем ближе к морю, тем выгоднее, хотя и больше рисков.

«В Краснодаре и Ростове-на-Дону доходность по однокомнатным квартирам может достигать 6,55–7,5%, особенно в районах с развитой транспортной инфраструктурой и близостью к университетам, — считает Филипп Шраге, основатель группы компаний Kronung. — Наиболее привлекательными для инвесторов остаются студии и однокомнатные квартиры в массовом сегменте, которые проще сдавать и в долгосрочной, и в краткосрочной аренде. В Сочи ситуация отличается: там высокий сезонный фактор делает востребованными не только малогабаритные квартиры, но и апартаменты в курортных зонах, где доходность за счет краткосрочной сдачи может превышать 8–10% годовых, хотя при этом риски выше».

Похожим образом оценивает инвестиционную привлекательность ростовской недвижимости и Максим Кошевой:

«Доходность в Ростове-на-Дону выше столичных показателей. Я зашел в отдел продаж и расспросил агентов о самых популярных ЖК в городе, мы высчитали средний показатель в 7,3%. Опять же, я связываю это с высоким спросом».

Курортные локации приносят инвестору значительно больший доход — этот очевидный факт тоже подтверждают все эксперты. Хотя спрос тут сезонный.

«В Сочи при грамотной посуточной сдаче можно выйти и на 10–12%. Конечно, там выше расходы и быстрее изнашивается жильё, но для инвесторов с активным подходом это по-прежнему одна из самых прибыльных локаций», — говорит Алла Обдул.

Юг — рынок для профессионалов

Сдача жилья в аренду остается традиционным и популярным среди россиян способом получать пассивный доход. Казалось бы, в условиях растущего спроса сдавать квартиру в аренду — наука нехитрая. Однако риелторы предостерегают от необдуманных покупок, из-за которых доходность недвижимости может уйти в минус.

«На южном рынке аренды складывается парадоксальная ситуация: с одной стороны, предложение сокращается, а цены растут быстрее, чем в столицах, а с другой — инвесторы видят здесь более высокую доходность, но и более высокие риски. В среднем вложения в Краснодаре и Ростове могут приносить на 1–2 п.п. больше, чем в Москве и Петербурге, а в Сочи за счёт краткосрочной аренды доходность может быть выше в два раза. Однако высокая сезонная волатильность и инфраструктурные ограничения приводят к тому, что арендный рынок Юга остаётся «рынком для профессионалов», где успех инвестора зависит от умения выстраивать стратегию сдачи, выбирать локацию и грамотно управлять объектом», — считает Филипп Шраге.

Ключевые риски — инфраструктурные ограничения, связанные с быстрым ростом городов, недостаточно развитая транспортная система, перегруженные школы и поликлиники.

«Самый главный страх — купить квартиру, которая не будет сдаваться. Именно поэтому инвесторы особое внимание уделяют эргономичности планировки. Как риски рассматривают и отсутствие поблизости учебных заведений. Это значительно снижает вероятность быстрой сдачи объекта», — рассказал Максим Кошевой.

Эксперт также отметил, что, приобретая инвестиционную недвижимость, покупатели обращают внимание на видовые характеристики, ведь такие квартиры сдаются значительно быстрее. Хороший вид из окна в некоторых случаях компенсирует даже полное отсутствие инфраструктуры вокруг жилого комплекса.

Еще один риск в условиях кризиса в сфере недвижимости — остаться без квартиры, если ЖК перейдет в разряд долгостроев.

«Инвесторы больше не покупают квартиры у застройщиков на котловане, — говорит Максим Кошевой. — У них новая тенденция: найти квартиру в стройварианте по цене ниже рынка, сделать в ней ремонт и сдавать в аренду».

По словам Ольги Нарт, в случае как с покупкой, так и с арендой спрос постепенно смещается от классического многоквартирного жилья в сторону инвестиционных гостиничных лотов. // Фото предоставлено собеседницей

Наконец, в курортных локациях набирает популярность гостиничная недвижимость, которая сочетает в себе свойства апартаментов и классических отелей.

«Сегодня рынок трансформируется: спрос постепенно смещается от классического многоквартирного жилья в сторону инвестиционных гостиничных лотов, — утверждает Ольга Нарт. — Это касается как покупок, так и аренды. Подобные объекты обладают более развитой и разнообразной инфраструктурой, что обеспечивает высокий уровень комфорта. Именно комфорт становится главным приоритетом для современных арендаторов».