Семейная ипотека в новых реалиях: что изменилось в льготной программе с 1 февраля

С 1 февраля 2026 года в России меняются правила выдачи льготной семейной ипотеки. Программа вступает в новую фазу. Число семей, которые могут претендовать на льготную ставку по ипотеке, существенно сократится, полагают эксперты. Для добросовестных заёмщиков с официальными доходами и хорошей кредитной историей путь к льготной ставке останется открытым, хотя и потребует подготовки большего числа документов. А вот тем, у кого финансовая ситуация не такая прозрачная, получить жилищный кредит по льготной ставке будет гораздо сложнее.

Главным вызовом станет необходимость почти идеального финансового профиля обоих супругов. Тем, кто уже пользовался льготой после декабря 2023 года, путь к повторному получению кредита теперь лежит только через выполнение строгих условий, связывающих безупречное погашение старого долга и появление нового члена семьи.

Что меняется в правилах выдачи семейной ипотеки

Можно выделить несколько ключевых моментов в правилах выдачи семейной ипотеки, которые изменятся в программе с 1 февраля 2026 года.

1. «Одна семья — одна ипотека». Запрещено оформлять несколько льготных кредитов на членов одной семьи (муж + жена).
2. Обязательное созаёмство. Супруги обязаны выступать созаёмщиками в одном договоре, даже при наличии брачного договора.
3. Ограничение «донорства». Исключена схема, когда в сделку включали родственника с детьми для получения ставки 6%.
4. Ипотека выдаётся только для собственного проживания. Инвестиционные покупки, например, для дальнейшей аренды, ограничиваются.
5. При использовании комбинированной ипотеки с 1 февраля 2026 года можно рефинансировать только рыночную часть кредита, если ставка по ней выше. Льготная часть (6%) рефинансированию не подлежит.
6. Возможность оформить новую льготную ипотеку появится только после полного погашения предыдущей, если она оформлена до 23 декабря 2023 года. Если предыдущая ипотека оформлена после этой даты, то для получения новой необходимо ее полностью погасить и родить еще одного ребенка.

Внося изменения, Правительство России уходит от массовой выдачи ипотек и вводит меры, которые призваны сделать программу более адресной. Добавим, что право на участие в программе имеют граждане РФ, являющиеся родителями (в том числе усыновителями) и отвечающие одному из критериев:

• Семья, в которой есть хотя бы один ребёнок до 6 лет.
• Семья с двумя и более несовершеннолетними детьми.
• Семья, в которой есть ребёнок-инвалид до 18 лет.

Ставка по семейной ипотеке м до 6% годовых при первоначальном взносе от 20% и сроке до 30 лет. Сумма кредита ограничена 12 млн рублей в Москве, Подмосковье, Санкт-Петербурге и Ленинградской области и 6 млн рублей в регионах.

Как нововведения повлияют на одобрение ипотеки, сроки и отказы

После внесения изменений банки должны будут проводить углубленную проверку финансового состояния уже двух человек вместо одного. Как отмечает краснодарский ипотечный брокер Ольга Татьянкина, это не увеличит сроки рассмотрения заявок благодаря автоматизированным системам, но может привести к росту отказов. Эксперты называют это одним из ключевых вероятных последствий нововведений.

«На мой взгляд, мы столкнёмся с возросшим количеством отказов по причине выявленных сотрудниками банком негативных факторов по супругу или супруге, которые становятся обязательными участниками сделки. Если ранее была возможность не включать таких супругов в сделку, то с 1 февраля эта возможность полностью исключена. При этом, на сам процесс и сроки рассмотрения банками заявок изменение не отразится. Большинство банков уже давно работают в режиме автоматической проверки потенциальных заёмщиков посредством внутренней скоринг-системы», с рассказала Ольга Татьянкина

О том, что количество выдаваемых льготных кредитов по ипотеке уменьшится говорит и доцент кафедры корпоративных финансов и корпоративного управления Финансового университета при Правительстве России Ольга Борисова.

«Вводимые с 1 февраля 2026 года изменения уменьшат количество выдаваемых льготных кредитов по ипотеке. Например, оформление кредита на обоих супругов автоматически приведёт к тому, что если у одного из них имеется льготный непогашенный кредит, то совместный они взять не смогут, без выполнения ряда условий. Кроме того, вводимые ограничения на использование "доноров" при заключении договоров уже на начальном этапе не позволят ряду семей получить ипотеку, вследствие недостаточного уровня дохода», — заявила Ольга Борисова.

Негативные факторы в кредитной истории любого из супругов, такие как просрочки, исполнительные производства или процедура банкротства, теперь станут непреодолимым препятствием, говорят эксперты.

«Процесс оформления ипотеки при солидарной ответственности супругов усложнится. У одного из них могут быть ранее взятые кредиты. При принятии решения о выдаче ипотеки банки в обязательном порядке учитывают не только размер доходов обоих супругов, но и их обязательства. В случае просрочки выплаты взыскание может обращаться на супружеское имущество, что увеличивает риски банка по ипотечным кредитам», — отметила Ольга Борисова.

Исполнительный директор финансового маркетплейса «Выберу.ру» Ярослав Баджурак также прогнозирует, что процесс проверки станет более трудоёмким для кредитных организаций. Им придётся тщательно верифицировать, не использовали ли оба супруга своё право на льготную ипотеку ранее, особенно если речь идёт о кредитах, оформленных после декабря 2023 года. По оценке эксперта, это может привести к временному росту отказов на 10-15% в период адаптации банков к новым правилам.

«Допустим один из супругов был созаёмщиком по ипотеке до 23 декабря 2023 года. Однако затем развёлся и заключил новый брак, где родился ребёнок. Теперь вместе со второй супругой он хочет оформить новую «семейку» как заёмщик. В свою очередь, для одобрения заявки банку-кредитору придётся проверить все изменения в его статусе как созаёмщика (дату оформления, роль в кредите), а также в текущем семейном статусе (новый брак, рождение ребёнка) по предоставленным документам. Но предположим, что у супруги аналогичная жизненная ситуация — семейная ипотека, развод и новый брак. Значит объём проверяемых данных по одной заявке удваивается. Однако кредитная организация — не ЗАГС. Следовательно, времени на верификацию всех сведений потребуется больше», — объясняет Ярослав Баджурак.

В то же время представитель крупного федерального инвестиционно-строительного холдинга AVA-Group Инна Скакунова, полагает, что для дисциплинированных заёмщиков с чистой историей и официальными доходами серьёзных сложностей не возникнет, а процесс оформления лишь незначительно усложнится за счёт подачи большего пакета документов.

«Соблюдение новых требований вряд ли скажется на количестве отказов. Если супруги выполнят условия банка и будут оформлены как созаёмщики, то каких-либо сложностей, вероятнее всего, не возникнет. Сама процедура тоже существенно не усложнится, просто нужно будет предоставить ряд дополнительных документов», — отметила Инна Скакунова, добавив при этом, что таково мнение большинства застройщиков, но как на самом деле будет на практике она спрогнозировать затруднилась.

Оформленная ранее ипотека: «старые» и «новые» кредиты

Вопрос о ранее оформленных льготных ипотеках эксперты разделяют на два принципиально разных сценария в зависимости от даты их получения.

• Ипотека, оформленная до 23 декабря 2023 года. Здесь мнения единодушны: сам факт наличия такого кредита не является препятствием для получения новой семейной ипотеки. Как поясняет Ольга Татьянкина, это право не считается использованным в рамках новых ограничений, но банк будет учитывать этот долг при расчёте совокупной кредитной нагрузки семьи, что может скорректировать одобряемую сумму.
• Ипотека, оформленная после 23 декабря 2023 года. Ситуация кардинально меняется. Если один из супругов уже воспользовался льготной ипотекой по любой из программ в этот период, то чтобы взять новую семейную ипотеку по новым правилам необходимо одновременное соблюдение двух условий. Это полное погашение предыдущего льготного кредита и рождение (или усыновление) ещё одного ребёнка после указанной даты.

Политика выдачи семейной ипотеки принципиально меняется

Несмотря на некоторые различия в оценке операционных сложностей, ключевые выводы спикеров совпадают.

Во-первых, изменения направлены на ужесточение контроля и возвращение программе её изначальной социальной цели — поддержки именно тех семей, которые улучшают жилищные условия в связи с рождением детей, а не покупают квартиру для инвестиций, многократно используя льготы.

Во-вторых, власти нацелены сделать процесс получения ипотеки более прозрачным. Именно поэтому новые правила закрывают возможность оформления «донорской ипотеки» с привлечением родственников для увеличения суммы кредита.

В-третьих, основным последствием станет переход от оценки одного заёмщика к комплексной проверке финансового здоровья всей семьи, что повысит качество кредитного портфеля банков, но может ограничить доступ к программе семьям с проблемной кредитной историей у одного из супругов.

«Подобные условия существенно ограничат количество семей, которые могут претендовать на семейную ипотеку. В то же время требование о рождении ребёнка станет стимулом для ряда семейных пар и положительно повлияет на решение демографического вопроса», — резюмировала Ольга Борисова.

Ольга Татьянкина отметила, что новые правила добавят нюансы в процесс оформления семейной ипотеки, сделав его более требовательным, но при правильном подходе позволят повысить шансы на положительное решение банка.

В ближайшей перспективе рынку, вероятно, предстоит период адаптации, который может сопровождаться ростом отказов и повышенной осторожностью со стороны банков.