Сервисные офисы, кофейни и ниши: как трансформируется рынок гибких пространств на Юге

Коворкинги — лишь одна из разновидностей гибких офисных пространств. В январе Национальная ассоциация организаторов сервисных офисов и коворкингов (НАОК) официально утвердила первую классификацию гибких офисных пространств: они делятся на коворкинги, смарт-офисы, сервисные офисы и гибкие BTS (пакетное предложение, разработанное специально для крупных клиентов).

Классические коворкинги с открытыми залами теряют популярность на Юге, говорят эксперты. Ввод новых объектов сокращается, а рынок эволюционирует в сторону специализированных и сервисных форматов, востребованность которых только растет. При этом главным сдерживающим фактором для расширения сети филиалов крупного федерального бизнеса остаётся дефицит качественных бизнес-центров. Новый офисный рынок на Юге фактически не строился последние годы, что не позволяет реализовать отложенный спрос, подчеркивают эксперты.

Тренды на Юге: дефицит качества и новая гибкость

На Юге сформировался дефицит качественных предложений среди гибких пространств: офисный рынок развивается слабо, новые бизнес-центры не строились многие годы, говорит член НАОК, совладелец гибкого сервисного офиса «Луч» в Ростове Александр Головин. Как следствие, крупные федеральные компании практически не заводят свои филиалы в Ростов — им нужные современные готовые решения, а таких на рынке сильно не хватает, и поэтому им негде размещаться. В старых бизнес-центрах, построенных в прежние годы, бизнес оставаться уже не хочет.

Изменилось само восприятие офисного пространства: работодатели стремятся обновлять среду и предлагать сотрудникам действительно комфортные условия.

«Неоднократно общался с административными директорами крупных компаний — СберТеха, Авито, Мегафона. Тема всплывала постоянно: им было бы интересно переводить часть сотрудников в южные регионы, но они не хотят заниматься самостоятельным поиском помещений и ремонтом. Им нужно готовое решение. Вот это небольшое несоответствие — отсутствие готового предложения под их запрос — и не даёт сделкам состояться. При этом без чётких гарантий со стороны арендаторов сложно начинать стройку», — рассказывает эксперт.

Ключевые перспективы рынка — это редевелопмент существующих зданий. На фоне ограниченного нового строительства рынок фокусируется на модернизации площадей под гибкие форматы, говорит директор департамента офисной недвижимости NF GROUP Елена Акатова.

«За последние пять лет принципы организации офисного пространства существенно трансформировались под влиянием широкого распространения гибридного формата занятости. Бизнес всё чаще отказывается от закреплённых рабочих мест и классических планировочных решений в пользу адаптивной среды, где сотрудники могут выбирать рабочую зону в зависимости от текущих задач. Это находит отражение в увеличении количества коллаборативных пространств и сокращении доли индивидуально закреплённых рабочих мест. Ещё одним направлением становится усиление специализации коворкингов за счёт формирования нишевых предложений, ориентированных на потребности отдельных отраслей, включая IT-сектор, креативные индустрии и медицинский бизнес», — говорит эксперт.

Гибкие сервисные офисы: как в Яндексе, но доступно

Гибкие сервисные офисы, спрос на которые, по словам экспертов, растет, отличаются от классического коворкинга тем, что предлагают компаниям полностью готовые к въезду приватные закрытые кабинеты или блоки с высоким уровнем отделки и сервиса «всё включено» – от клининга и охраны до печати и IT-поддержки. При этом, как правило, есть возможность быстрого масштабирования площади, а сроки аренды остаются гибкими.

Пространство "Луч" в Ростове представляет собой формат гибкого сервисного офиса // Фото: официальная страница в ВК

«Еще одна важная особенность пространств такого формата — высокий уровень ремонта и дизайна: не премиум-класса в полном смысле, но вполне сопоставимый с офисами крупных компаний, например, ростовским филиалом Яндекса, и при этом доступный фрилансерам или небольшим командам. В будущем на новых локациях, а возможно и на текущей, мы планируем добавить полное мебелирование кабинетов, чтобы арендатор мог прийти с ноутбуком, сразу сесть и начать работать», — рассказывает Александр Головин о ростовском пространстве «Луч».

«Луч» открыли в январе 2023 года. Состав резидентов пространства разнообразен: от инкубатора стартапов «Южный IT-парк», банков и федеральных компаний до небольших IT-компаний и отдельных специалистов – иллюстраторов, архитекторов-дизайнеров, финансовых консультантов. Сейчас к открытию готовится вторая локация в Ростове площадью около 660 кв.м. – первых резидентов она примет будущим летом. Как поясняет эксперт, это минимальный формат для подобных проектов: гибкое офисное пространство, помимо самих рабочих мест, требует внушительных общих зон — большой кухни, лаунж-зон, мест для отдыха, переговорных, колл-румов (специальных комнат для звонков). Чтобы разместить всё это комфортно для резидентов и сохранить экономическую эффективность, нужно минимум 600 метров, а в идеале — от 1,5 тыс. кв.м.

«Рентабельность хорошая. Но здесь всё индивидуально и очень сильно зависит от локации. Такое пространство нельзя открыть на окраине или в промзоне и ждать таких же результатов. Нужна подготовленная среда, транспортная доступность и развитая инфраструктура вокруг. Нормальный уровень окупаемости для подобной площадки — 3-3,5 года, максимум 4. Мы на этот уровень уже вышли. Основные вложения — это ремонт, на который нужно минимум 60 тыс. руб. за кв.м., и маркетинг на старте. Он стоит примерно около 500 тыс. рублей», — говорит Головин.

По словам спикера, спрос на подобные площадки на Юге высокий. В один из периодов лист ожидания для желающих арендовать офис в «Луче» достигал 70 компаний.

Коворкинг-кофейни: платишь за кофе, а не за стол

Основатель старейшего креативного кластера на Юге «С52», также расположенного в Ростове, Александр Кулешов подтверждает глобальную тенденцию — от классических коворкингов, которые были популярны в допандемийные времена, бизнес сегодня уходит. Резидентами выживших классических коворкингов по-прежнему в большинстве своем остаются IT-компании. Они занимают около 60%, по данным Кулешова. Таким командам достаточно минимального офиса как представительства, без полной меблировки и большого количества рабочих мест. При этом наблюдается и противоположный тренд: некоторые IT-компании, работающие по государственным программам и сервисным контрактам, напротив, укрупняются и стараются держать штат в офлайн-режиме.

Кластер С52 изменился: кафе и коворкинг теперь объединены в единую зону // Фото: официальная страница в ВК

«У классического бизнеса сейчас мало интереса к формату традиционного коворкинга — запрос на объединение специалистов в одном месте, который был в 2011 году и привёл к появлению нашего кластера, практически исчез. Сейчас для встреч, переговоров и работы достаточно кофеен, библиотек или других общественных пространств с Wi-Fi, где можно посидеть недорого и комфортно. Мы переделали первый этаж – объединили кафе и коворкинг в единую зону. Теперь любой может прийти поработать, но как в обычной кофейне должен купить хотя бы кофе или другой продукт. Тенденция очевидна: новые кофейни открываются уже как коворкинги. Формат Starbucks сильно повлиял на рынок — кофе дороже, но подразумевается, что гость может сидеть весь день с одной чашкой», — объясняет Кулешов.

Спикер отмечает, что общественные места стали гораздо доступнее: зайти можно несколько раз в день, потратить меньше, чем на коворкинг или офис, и получить чистоту, интернет, обслуживание. Свежий пример — Drinkit в Ростове, созданный на базе Dodo Pizza: они сразу сделали кофейню с мебелью коворкингового типа, где полноценно можно работать весь день.

Коворкинги уходят в нишу

Еще одно направление, которое в последние годы усиливается на Юге, – нишевые коворкинги, ориентированные на конкретную профессиональную или отраслевую группу. Такие площадки создаются с учётом специфических потребностей определённой аудитории: например, для IT-специалистов, дизайнеров, психологов или представителей бьюти-индустрии.

В Краснодаре третий год работает центр «Искусство гармонии» — это коворкинг-кабинеты и конференц-залы специально для психологов, врачей, остеопатов и массажистов. В пространстве оборудовано 10 кабинетов, из которых три – конференц-залы и семь – для индивидуальной работы. Пока это единственная подобная площадка в городе, но ее основательница Наталья Петелько, которая сама имеет психологическое образование, думает над открытием второй локации.

На Юге начали открываться специализированные коворкинги для врачей и психологов // Фото: официальный сайт центра «Искусство гармонии»

«Я изучила рынок и увидела, что в Краснодаре нет единого коворкинга именно для психологов. Отдельные кабинеты сдавались, но чёткого позиционирования под этот формат никто не предлагал. И это оказалось очень востребованным направлением – специалисту не нужно нести нагрузку по содержанию личного кабинета и платить за аренду помещения, которое может простаивать. Сегодня у нас высокая заполняемость – арендовать залы можно за полтора-два месяца до желаемой даты. Постоянные арендаторы бронируют пространства на год-полтора, а иногда и на два года вперёд», – рассказывает Петелько.

Собеседница отмечает, преимущество подобного специализированного коворкинга для психологов — более теплая и дружелюбная атмосфера, располагающая к доверительным беседам.

Первоначальные вложения в капитальный ремонт помещения площадью 400 кв.м. окупились за полтора года. Предпринимательница не раскрывает объем инвестиций, но отмечает, что затраты получились существенными не только из-за масштаба ремонта. На первом этапе пришлось вложиться в раскрутку и учесть период ожидания, пока пространство выходило на стабильную загрузку. После, по словам спикера, ни одного месяца работы в минусе у проекта не было.

Бьюти-индустрия меняет формат

После пандемии еще одним заметным трендом в регионах стали бьюти-коворкинги для мастеров индустрии красоты, включая франшизы вроде Glow и локальные студии в Краснодаре и Ростове. К 2025–2026 годам их число значительно выросло, например, в Краснодаре работают Beauty Rooms, Solosalon и Maliano — все они предлагают почасовую или сменную аренду, полное оснащение рабочих мест, общие расходные материалы и возможность проводить мастер-классы. В Ростове-на-Дону есть бьюти-коворкинги Indi Beauty и Power Place. Спрос на гибкую аренду без содержания собственного салона вырос на фоне экономического кризиса и перехода специалистов на самозанятость, говорят эксперты.

Федеральная франчайзинговая сеть Glow имеет филиалы в Ростове и Краснодаре, и сейчас планирует расширяться на другие города, включая Ставрополь. За годы работы ключевые показатели головного ростовского офиса, открытого в 2021 году, существенно выросли: количество мастеров, арендующих места ежемесячно, увеличилось со 121 до 453 человек, а выручка в декабре 2025 года достигла 1,47 млн рублей.

Федеральная франчайзинговая сеть Glow расширяется на Юге // Фото: официальный сайт сети

«Сеть развивается через франчайзинг: партнёры из разных городов оставляют заявки на франшизу, и мы запускаем с ними филиалы под нашим брендом с полным сопровождением. Сейчас идут активные переговоры по открытию филиала в Ставрополе, но в целом мы рассматриваем любые южные города с населением свыше 300 тыс. человек», – рассказывает основатель сети Артём Айрапетян.

По франчайзингу стартовые инвестиции напрямую зависят от выбранной площади и региона: они варьируются от 4 млн до 10 млн рублей, отмечает Айрапетян. Средний проект требует около 6 млн рублей при площади 200 кв.м. Филиалы сети выходят на операционную прибыль в среднем на второй месяц работы, говорит основатель сети.

Полная окупаемость вложений занимает от полутора до двух лет. Эти цифры отражают средние показатели по сети: в одних локациях процесс идёт быстрее, в других — чуть медленнее, поскольку каждый филиал представляет собой самостоятельный бизнес со своими региональными особенностями, динамикой спроса и управленческими нюансами.

«Рост спроса на бьюти-коворкинги продолжается ежегодно: мастера всё чаще предпочитают работать напрямую с клиентами, избегая отчислений салонам красоты, поэтому многие переходят из салонов в самостоятельный формат. Это подтверждает статистика: по данным исследования «Авито», количество самозанятых мастеров индустрии красоты растёт год к году. Мы также наблюдаем этот тренд», – говорит Айрапетян.

Прогноз: тенденция продолжится

Участники рынка сходятся во мнении, что тенденция на закрытие или трансформацию классических коворкингов продолжится, а освобождающиеся ниши займут специализированные и сервисные форматы. Александр Головин прогнозирует: спрос на формат гибких офисных пространств будет расти. Федеральные компании готовы переводить людей на Юг, но не хотят сами искать помещение и делать ремонт.

«Я уверен, что спрос на качественные офисные площадки в Ростове будет только сохраняться. И я, со своей стороны, буду делать всё возможное, чтобы новые пространства открывались. Более того, я постоянно веду диалог с коллегами из Москвы и Санкт-Петербурга — мне очень хотелось бы, чтобы кто-то из крупных федеральных игроков вышел в Ростов. Это задало бы определённый формат, сформировало тренд для всего рынка. Но здесь есть сдерживающий фактор: пока не появятся новые качественные бизнес-центры, вся эта история, скорее всего, будет оставаться точечной, под конкретного заказчика, и это не закроет спрос или не создаст новый виток для рынка. Всё упирается в одно: нам нужны новые качественные площади для размещения. Без них масштабных изменений не случится», – отмечает эксперт.

Александр Кулешов стал одним из первых основателей креативных кластеров на Юге // Фото предоставлено спикером

Александр Кулешов добавляет, что тенденция закрытия классических коворкингов продолжится, а на их месте появятся пространства другого назначения:

«Специфические нишевые пространства будут появляться, в том числе по инициативе государства или под конкретные программы. Например, в Ростовской области это воплотилось в «Центре истинных ценностей» — креативном пространстве с коворкингом, где место можно получить бесплатно по гранту. Такие площадки для резидентов, создателей контента и креативных индустрий будут возникать, если на них есть запрос от бизнеса или властей. От предпринимателей же новых открытий коворкингов традиционного типа как монобизнеса ждать не стоит — тренд уходит, а рынок сегодня предлагает более актуальные альтернативы. Поэтому классический коворкинг как самостоятельный бизнес перестаёт существовать», – считает спикер.