Страсти по городу-спутнику: почему крупнейший инвестпроект Северной Осетии вызывает споры

Идея города-спутника состоит в том, чтобы разгрузить центр республики. Чиновники обещают привлечь инвесторов и застройщиков, которые возведут «1 млн м² современного комфортного жилья для 36000 человек со всей необходимой социальной инфраструктурой». Управляющей компанией выступает ООО «Долина Симд», созданная в октябре 2024-ого. В планах — обустроить город-спутник и комфортными зонами отдыха, и социальной инфраструктурой с благоустроенной набережной реки Терек. Анонсировано строительство трех школ и шести детских садов, общественно-деловой зоны, гостиницы, и трех спортивных объектов. Неофициально стоимость проекта оценивается более чем в 150 млрд рублей, а сроки реализации – в 10-15 лет. Центром города-спутника должны стать пять высоток до двадцати этажей, которые «будут олицетворять пары, которые танцуют осетинский народный танец Симд».

Казалось бы, появление проекта такого масштаба — значительной событие для экономической жизни любого региона, тем более — для региона, в котором таких проектов никогда не было. В российских регионах решение принималось бы на градостроительном совете и защищалось бы на публичных слушаниях. На Кавказе все работает иначе. Появление проекта обострило экономические, национальные, демографические страхи общественности, которые могут оказаться значимым препятствием для реализации проекта.

Как развивались события вокруг проекта

Строительство планировалось развернуть на 265 га сельскохозяйственных землях селения Ногир. Это населенный пункт с 15–тысячным населением в пяти километрах от Владикавказа. 7 декабря 2024 года председатель СПК «Колхоз «Ногир» Марина Дзагоева подписала с главой УК «Долина Симд» Тамерланом Кибизовым соглашение «Об уступке прав аренды». Это послужило основанием для начала инвестиционной активности предпринимателя. 24 февраля 2025 года между главой администрации с. Ногир Юрием Слановым и УК «Долина Симд» был заключен договор о комплексном развитии территории по инициативе правообладателя на реализацию инвестиционного проекта «Долина-Симд».

Центр селения Ногир // Фото редакции

Ногирская общественность об этих решениях не знала. А 30 апреля во Владикавказ с рабочим визитом приехал заместитель министра строительства и жилищно-коммунального хозяйства Александр Ломакин, и люди узнали о предстоящей застройки сельхозземель. Тогда первый вице-премьер республики Георгий Атаров представил господину Ломакину проект комплексной застройки «Долина-Симд».

«Строительство пройдет в семь этапов, активная фаза начнется в 2026 году. Проект также поможет расселить аварийное жилье и станет частью нацпроекта "Инфраструктура для жизни", в рамках которого благоустроят 40 общественных пространств и модернизируют 60 соцобъектов», — отметил Атаров.

Строительство начнется в 2026 году и пройдет в семь этапов, первый вице-премьер республики Георгий Атаров // Фото:  пресс-служба АГиП Северной Осетии

Общественность отреагировала критически. 21 мая в Министерстве строительства и архитектуры республики состоялись публичные слушания. Глава Министерства Марат Бетанов и директор УК «Долина Симд» Тамерлан Кибизов представили проект и рассказали о его преимуществах, но не смогли убедить оппонентов. Жители села Ногир, общественные деятели, архитекторы люди выступили против того, чтобы на пашенных землях строили закрытый город-спутник.

7 июня дискуссия продолжились уже непосредственно в самом селении. Однако Бетанову убедить ногирцев в целесообразности возведения города-спутника снова не удалось. Жители селения потребовали назвать им имена инвесторов, раскрыть информацию о застройщиках, перечислить источники финансирования. Но ни министр, ни глава управляющей компании подобными сведениями делиться не стали. Возможно, их на данный момент вовсе не существовало, учитывая, что инвесторы еще в проект не привлекались.

Тамерлан Кибизов (на фото слева) и Марат Бетанов // Фото редакции

10 июня местные власти подписали правила землепользования и застройки селения Ногир без проведения публичных обсуждений. Событие только подлила масла в огонь общественных подозрений.
Активисты общественной организации «Сбереги башню» первыми стали задавать чиновникам неудобные вопросы на публичных слушаниях и в соцсетях.

«Кто инвестор — тайна за семью печатями, — восклицает представитель активистов Аида Бзаева. — Строительство не поддерживает и Союз архитекторов Северной Осетии. Они тоже высказались против "Долины Симд". Имя настоящего инвестора и бенефициара тщательно скрываются. Об этом спрашивает вся Осетия. Это очень подозрительно».

«Слухи о причастности к этому проекту бизнесменов из соседней республики только ухудшают внутреннюю социальную напряженность в республике — говорит доцент кафедры менеджмента, маркетинга и туризма экономического факультета СОГУ, старший научный сотрудник ВНЦ РАН Нодар Каберты. — Людям надо говорить правду, а если нет — то это создает очень плохую ситуацию. Дефицит информации создает большую проблему».

Дефицит информации об инвесторе усиливает социальную напряженность в республике, говорит Нодар Каберты // Фото: СОГУ

Развеять сомнения населения постарался Глава республики Сергей Меняйло, который заверил, что в строительстве города будут задействованы североосетинские компании. «Все организации, задействованные в реализации "Долины Симд" — местные. Наша позиция: сформировать для наших представителей строительной отрасли предложение на долгосрочную перспективу. Инвестором выступит банковская сфера. Это будет работать на наш регион», — заявил Сергей Меняйло выступая с посланием перед Парламентом республики с докладом 10 июля.

Позднее, 30 июля Сергей Меняйло провёл заседание Совета по инвестициям, где снова обсуждался проект. Глава подтвердил сохраняющийся интерес к «Долине-Симд». Он отметил важность комплексной планировки с дорогами, инженерной инфраструктурой, скверами и учётом соцпрограмм, включая переселение из аварийного жилья.

Однако ногирцы остались непреклонны и потребовали от властей отказаться от застройки сельхозугодий. После протестных выступлений местных жителей, власти пошли на уступки. Урегулировать конфликтную ситуацию снова вызвался сам глава Северной Осетии.

В начале августа Сергей Меняйло предложил компромиссный вариант: перенести строительство в соседнее селение Гизель. Глава АМСУ этого поселения Таймураз Доев сообщил о поддержке инициативы. Он попросил вернуть под юрисдикцию Гизели земли, ранее переданные в собственность Владикавказа.

«Ко мне обратились жители Гизели с предложением перенести проект строительства «Долины-Симд» в их село, — заявил Меняйло. — Они справедливо отметили преимущества: быть рядом с будущим городом-спутником — это большие возможности для развития самой Гизели. Для меня важно учитывать мнения и пожелания жителей республики. Зная, что в самом селе нет достаточной для такого масштабного проекта территории, поручил начать процедуру оформления 120 гектаров земли, ранее переданной из Гизели Владикавказу, под проект. Именно там и появится "Долина-Симд". Проект будет доработан минстроем вместе с управляющей компанией и инициативной группой жителей села, но его суть останется прежней: современная инфраструктура, удобная инженерия и важные социальные объекты».

Однако мнения жителей этого селения тоже разделись. Под обращением к главе республики подписались только 170 человек из 8-тысячного селения Гизель.

Поля, где собираются строить город // Фото редакции 

Выбранный новый земельный участок не относится к землям сельскохозяйственного назначения, а его статус определен генеральным планом Владикавказа, он предназначен под строительство многоквартирных жилых домов, сообщили в Минстрое. В свою очередь Министр государственного имущества и земельных отношений республики Руслан Тедеев отметил, что земельный участок, предназначенный под строительство «Долины Симд» в окрестностях селения Гизель, свободен от прав третьих лиц:

«Его также разрешено использовать под многоэтажную жилую застройку. Территория площадью около 112 гектаров расположена вокруг Суворовского училища. Вопрос включения участка в границы Гизельского сельского поселения уже рассматривается Собранием представителей села», - рассказал Тедеев в интервью местному телевидению 22 июля.

Это компромиссное решение позволило снизить накал дискуссий.

Но 25 августа на сайте госзакупок были размещены заявки на электронные торги на сумму 371 млн. руб. на строительство внутриквартальных дорог в городе-спутнике «Долина-Симд». При этом в документации указано не селение Гизель, а первоначальный населенный пункт — Ногир. Эти обстоятельства вызвали новую волну дискуссий и споров, которые не утихают до сих пор.

Как власти обосновывают необходимость проекта

Инициаторы строительства считают, что проект необходим республике. Министр строительства и архитектуры Марат Бетанов уверен в «экологичности» проекта и «прозрачности» его реализации. В «Долину Симд» планируют переместить министерства и ведомства, тем самым разгрузить центр Владикавказа, это ещё и десятки тысяч рабочих мест, отметил Бетанов в интервью телеканалу «Осетия-Иристон», когда пытался отстоять проект еще на встрече в Ногире.

Министр строительства и архитектуры Северной Осетии Марат Бетанов уверен в «экологичности» проекта и «прозрачности» реализации проекта // Фото: Минстрой Северной Осетии

Время реализации проекта — порядка 15 лет. По словам Бетанова, малоимущие и многодетные семьи, ветераны спецоперации, молодые семьи смогут приобрести квадратный метр жилья на 10–15% ниже рыночной стоимости. В приоритете — местные жители. В городе-спутнике построят дома для сирот. Всё это, как отметил Бетанов, благодаря госпрограмме, которую разрабатывают в республике. На площади 265 гектаров будет почти миллион квадратных метров квартирного фонда. Министр отметил, что это будет современный проект с развитой инфраструктурой: поликлиника, три детских сада, шесть школ, рынок, торговый и культурный центры, футбольная академия, теннисный клуб, физкультурно-оздоровительный комплекс с бассейном. Набережная Терека от Владикавказа до Ногира должна стать большим современным парком и самой протяженной прогулочной зоной на юге России.

Министр категорически опровергает слухи об уничтожении курганов и местного старого кладбища: 

«Стройка никак не коснется местных кладбищ. Наоборот, их огородят, приведут в порядок ведущие к ним дороги и коммуникации. Недавно здесь нашли 24 неизвестных кургана. Большинство оставят в зелёной парковой зоне. Небольшую часть захоронений, которую обойти не получится, тщательно исследуют археологи, дадут своё заключение, а артефакты передадут в Национальный музей Северной Осетии…».

По подсчетам Бетанова, ежегодный бюджет селения Ногир вырастет с нынешних 15 млн до 300 млн благодаря масштабному строительству.

После решения Главы республики предоставить под строительство территории селения Гизель, планы существенных изменений не претерпели. Актуальность города-спутника сохраняется, убежден Тамерлан Кибизов, учредитель и генеральный директор организаций, занимающихся вопросами строительства городка-спутника — ООО «Долина Симд» и УК «Долина Симд». Кибизов говорит, что это «первый крупный государственный проект в сфере жилищного строительства» в Северной Осетии.

В селении Гизель на площади 120 га возведут объекты жилой недвижимости и социальной инфраструктуры Инвестиционный проект будет реализован по программе комплексного развития территорий, заявил он в интервью РБК +. Застройщиками выступают местные строительные компании, утверждает Кибизов, однако никакие компании не упоминает. Проект будет реализован за счет банковских кредитов.

«Под каждый этап (строительства) создадут так называемые компании специального назначения — специализированные застройщики, — объяснил Кибизов. — Эти компании будут административно подчинены Управляющей компании. Она будет привлекать банковское финансирование, застройщиков, выстраивать все необходимые процессы, управлять возможными рисками и так далее. В свою очередь Управляющая компания подотчетна АНО при Министерстве строительства и архитектуры республики. То есть, весь процесс регулирует государство. Не частное лицо, не группа коммерческих компаний, а республика».

По его словам, на базе АНО создадут фонд, который формируется за счет платежей застройщиков, которые будут непосредственно работать на площадке.

«За счет этого фонда — опять же повторюсь, на 100% государственного — будет создаваться финансовая база для решения социальных задач. Например, расселение аварийного фонда, обеспечение жильем детей-сирот и других льготных категорий населения. Фонд — это уже следующий шаг. Пока создана управляющая компания. Это стандартная практика: банки видят эту компанию, проверяют проект и подключаются к финансированию. То есть, в "Долину Симд" инвестором выступит как раз банковская среда. Такие процессы известны, стандартны, специалисты их знают».

«Эксперт Юг» направлял официальный запрос в пресс-службу главы и правительства РСО-Алания с вопросами о проекте «Долина Симд», однако ответов получить так и не удалось.

По информации собственных источников, известно, что Северо-Осетинское правительство планирует создать АНО, которое будет выступать в роли девелопера-заказчика проекта и отдавать куски этого проекта застройщикам, которые будут строить за свои деньги. Так выглядит схема комплексного развития территории (КРТ). Подобная версия может объяснить нежелание чиновников называть имена конкретных инвесторов. «Нет имен, потому что инвесторов пока просто нет», – пояснили собеседники издания.

За что критикует проект общественность

Тем временем скептически настроенные граждане продолжают выступать против строительства «Долины Симд».

«Почему этот город собираются возводить на сельхозземлях густонаселенного селения Ногир?», — задает вопрос ногирец, экономист Батраз Джиоев. Он записывает видеообращения к Президенту России Владимиру Путину и просит «вмешаться в ситуацию». «На мои письма Администрация Президента России отвечает, перенаправляет их и в Администрацию Главы и Правительства РСО-Алания и в прокуратуру. Кроме этого, я сам подал несколько заявлений в прокуратуру Северной Осетии о нарушениях. По ним ведется работа».

Противоречия привели к кризису доверия между властью и общественностью, считает Батраз Джиоев.

«Люди расценивают позицию чиновников как прямое посягательство на жизненное пространство, — говорит он. — 21 мая бывший главный архитектор Северной Осетии Руслан Козырев на публичных слушаниях в Минстрое тоже сказал, что во Владикавказе и его пригороде такой город строить не стоит. Можно попробовать его возвести в районных центрах, там, где, жилой фонд устарел, но чиновники к его профессиональному мнению не прислушались».

«Город-спутник собираются заселить 36 тысячами человек. Вопрос в том, кто будет приобретать эти квартиры?», — задаются вопросом собеседники.

«В Северной Осетии спад демографического роста, и одной из причин низкой рождаемости является жилищная проблема, — говорит Нодар Каберты. — Когда министерство строительства стало лоббировать проект города-спутника, то министр Атаров говорил, что для молодых семей будут льготные цены. Но строительство — частный проект, это будет частный город-спутник. О каких льготных ценах мы можем говорить? Во Владикавказе и без "Долины Симд" идет бурное строительство, но кто покупает это жилье? Определенно местное население не в большинстве. Есть ли нам, жителям Осетии, выгода от этого проекта или нет?»

Очевидно, что проект заставил вспомнить о целом ряде самых разных проблем от экономики до демографии. Эксперты сказали и о том, что Владикавказ не нуждается в городе-спутнике, а потому лучше было бы развивать малые города. А в Гизели и Ногире людям абсолютно не нужно, чтобы рядом с ними возводили какой-то городок, убеждена Аида Бзаева.

«Вместо этого следовало бы развивать сельские поселения и наши города, развивать сельское хозяйство. У нас убыль сельского населения. Идет миграция в столицу Северной Осетии. И "Долина Симд" способствует этим негативным процессам».

Бадри Газзати, политолог, главный редактор издания «Осетия. Свободный взгляд», тоже считает, что местным жителям не по карману элитные квартиры «Долины Симд». «Наши жители закредитованы. Просрочки по ипотеке. Этот город могут заселить платежеспособные лица из других регионов, в том числе, ближнего зарубежья».

Как выглядит патовая ситуация по проекту

Повторим, 25 августа на сайте госзакупок чиновники разместили заявки на электронные торги на сумму около 371,5 млн. руб. на строительство по объекту «Внутриквартальные дороги города-спутника "Долина Симд"» в Ногир, вместо Гизель – куда по решению руководства республики пообещали перенести строительство. Госконтракт заключается заказчиком–Государственным казенным учреждением «Управление капитального строительства Республики Северная Осетия-Алания» – подведомственной структурой Минстроя республики.

«А 19 сентября были проведены торги почти на 269 млн рублей — работы по проектированию, строительству и вводу в эксплуатацию объекта капитального строительства «Подводящие инженерные сети города-спутника "Долина Симд", где в документации также указан Ногир, — рассказывает Батраз Джиоев. — И еще торги — работы по проектированию, строительству и вводу в эксплуатацию объекта капитального строительства «Внутриквартальные инженерные сети города-спутника "Долина Симд" (1 этап) на 612 млн рублей. Речь о строительстве города-спутника в Гизели не идет, по-прежнему строительство намерены осуществлять на сельскохозяйственных землях селения Ногир».

Общественники обратились к прокурору Пригородного района Северной Осетии Александру Коптеву. В официальном ответе сообщается, что «каких-либо правовых актов по вопросу строительства "Долина Симд" в селении Гизель в настоящий момент не принято».

Батраз Джиоев поделился и копией письма Министра строительства и архитектуры Марата Бетанова: ответ на его обращение. Чиновник объясняет, что в документации по электронным торгам сохраняется с. Ногир потому что на ранее выделенных для «Долины-Симд» землях будут все равно строить многоквартирные дома. В приобретении квартир «первоочередное право будет отдаваться участникам СВО», следует из ответа министра:

«Вместе с тем, на территории селения Ногир, где ранее планировалось строительство многоэтажных жилых домов, будет реализовано строительство индивидуальных жилых домов в границах жилого комплекса, а также домов блокированной застройки для отдельных категорий граждан по льготной стоимости. При этом, первоочередное право приобретения указанных жилых домов будет закреплено за участниками специальной военной операции и их семей. По вопросу проведения электронных торгов по объекту «Внутриквартальные дороги города-спутника "Долина Симд" сообщаем, что указанные мероприятия осуществляются в рамках реализации 1 этапа инвестиционного проекта «город-спутник "Долина Симд". Строительство автомобильных дорог будет осуществлено в границах жилого комплекса», — говорится в письме Бетанова.

Подобные объяснения оппоненты вновь посчитали неубедительными. Ситуация зашла в тупик. Урегулировать ситуацию помогли бы взаимные уступки, полагает Бадри Газзати.

«Власть должна еще раз разъяснить преимущества «Долины Симд» и обязательно предусмотреть льготы именно для жителей Ногира или Гизели, смотря где в итоге будет этот город возводиться, — предлагает Газзати. — Если даже в первоначальном проекте этого не было, то сейчас людям надо предложить льготные цены на покупку жилья. Предоставить возможность пользоваться инфраструктурой, культурно-развлекательными объектами. Необходимо учесть для жителей этих сел возможности улучшения жилищных условий. Все это зафиксировать документально. Я думаю, это компромиссный вариант, если власти хотят все-таки построить этот город-спутник, потому что игнорировать общественное мнение уже не получится».

Власть должна еще раз разъяснить преимущества «Долины Симд» и обязательно предусмотреть льготы именно для жителей Ногира или Гизели, считает политолог, главный редактор издания «Осетия. Свободный взгляд» Бадри Газзати // Фото редакции

Инвестор мог бы вложиться в СПК «Ногир» и восстановить его работу, и использовать эти земли по назначению, предлагает свой вариант устранения разногласий Батраз Джиоев:

«Во-первых, если собираетесь строить для участников СВО — приведите документы в порядок и сделайте для жителей Ногира публичную презентацию, доведите до людей, никто не будет против, в самом Ногире много участников СВО. Во-вторых, оставьте земли, на которых есть курганы без застройки. Мне кажется, например, на 100 гектарах вполне можно построить дома, а это около 2000 домов для участников СВО. В-третьих, дайте жителям Ногира возможность работать, восстановите работу СПК "Колхоз "Ногир" под руководством нового председателя, которого выбрали пайщики 4 июля 2025 года. Вот тогда доверие к чиновникам может будет восстановлено».

Юрист Азамат Дзагоев изучивший проблему, предлагает «привлечь внимание федерального центра и парламента республики»:

«Полагаю, что, исходя из той информации, которая публикуется в СМИ, и того, о чем заявляют общественники, в документации могут быть допущены ошибки. Чиновники могли что-то, образно говоря, напутать. Если документы, составлены с нарушением законодательства, их надо вернуть в исходное положение. Следует с участием жителей сел обсуждать эти вопросы и только с ними совместно обсуждать этот вопрос. Чиновники все равно будут пытаться протащить свой проект, но без одобрения населения это сделать вряд ли удастся. Стоит обратиться в Минстрой РФ и пояснить, что присутствовавший на презентации "Долины-Симд" господин Ломакин вряд ли был проинформирован о социальных протестах и конфликтогенном потенциале проекта. Эта стройка может начаться, но она может не закончиться».

Планы строительства частного города-спутника в пригороде Владикавказа остаются дискуссионными. В прокуратуре республики рассматриваются письма и обращения активистов, которые продолжают вести собственное расследование. Они добиваются предоставления более полной информации об инвестиционном проекте «Долина Симд» и точном, а не предполагаемом месте его строительства. В правительстве Северной Осетии с подробными разъяснениями не торопятся.