Поделиться
Полжизни за квартиру
Потребность в жилье в ряде регионов юга России исчисляется десятками миллионов квадратных метров (см. таблицу 1) — именно это в первую очередь определяет высокий спрос на жилую недвижимость. С другой стороны, невысокие доходы населения в большинстве субъектов ЮФО и СКФО не позволяют быстро закрыть эту проблему. Данные исследования, выполненного Аналитическим центром «Эксперт ЮГ» и краснодарской консалтинговой компанией Macon Realty Group, демонстрируют, что только в одном регионе юга России — Краснодарском крае — имеющийся спрос может быть удовлетворён менее чем за 10 лет (см. таблицу 2). Это означает, что без подписания многолетних контрактов с банками квартирный вопрос на Юге большинству населения практически не решить. Общая потребность Юга в жилой недвижимости на данный момент оценивается примерно в 207,8 млн кв. м.Доля покупок жилья со стопроцентной оплатой за свой счёт в России стабильно снижается на протяжении последних лет. Если в 2012 году, согласно данным Росреестра, на территории РФ по ипотеке приобретался каждый пятый объект (20,5%), то в 2013 году доля ипотечных сделок в общем объёме сделок с жильём достигла уже 24,6%. На Юге ситуация аналогичная: всё больше населения для решения квартирного вопроса обращается в банки, причём с начала года активность здесь возросла. Так, по данным министерства строительства, архитектуры и территориального развития Ростовской области, в 1 полугодии 2014 года жители региона получили более 10,2 тысячи ипотечных кредитов, что почти на 3,5 тысячи кредитов больше, чем в аналогичном периоде 2013 года. Кроме того, помимо роста ипотеки, увеличивается число и других видов кредитов, использующихся для покупки жилья, растут доля рассрочек при приобретении недвижимости, применение материнского капитала в сочетании со всеми перечисленными способами.
Увеличение доли ипотечных сделок в общем объёме спроса на жильё свидетельствует, как минимум, о двух важных характеристиках рынка жилья, определяющих его специфику на длительную перспективу. Во-первых, это отсутствие у населения «живых» денег для покупки жилья, что обусловлено фактическим отсутствием роста реальных доходов граждан в последние годы. Во-вторых, в структуре формирующегося в настоящее время спроса преобладают граждане с относительно низкими доходами, поскольку наиболее платёжеспособные покупатели на данный момент уже удовлетворили свой спрос на жильё. Иными словами, дальнейшее развитие рынка жилья будет напрямую зависеть от состояния системы ипотечного кредитования, а также от количества потенциальных покупателей, платёжеспособность которых в большинстве случаев определяется возможностью взять ипотечный кредит.
Расширение зоны доступа
Средний размер ипотечного кредита в России в прошлом году составил 1,64 млн рублей. На Юге размеры кредитов чуть меньше. Например, в Ростовской области в 1 полугодии средний размер ипотечного кредита составил 1,59 млн рублей. У банка ВТБ 24 в Волгоградской области средний размер ипотечного кредита составил 1,4 млн рублей.На начало этого года суммарный ипотечный портфель на балансах банков составлял 2,648 трлн рублей, что почти на треть (32,6%) превышает уровень 2012 года. Кстати, ВВП России за 2013 год вырос всего на 1,3%. По оценке АИЖК, одной из причин роста рынка стала наблюдающаяся со II квартала прошлого года тенденция снижения ставок по ипотечным кредитам. Достигнув своего максимума в марте (12,9%), месячные ставки начали постепенно уменьшаться — со II квартала их снижали почти все ведущие игроки ипотечного рынка. К концу 2013 года средневзвешенные месячные ставки по ипотеке снизились достаточно существенно (на 0,8%) и в декабре составили 12,1% (на 0,6% ниже уровня декабря 2012 года). В первом полугодии в Ростовской области средняя ставка ипотечного кредита была на уровне 12,4%, в Волгоградской области средняя процентная ставка на 1 августа составила 12,17%. Однако в сентябре банки начали аккуратно повышать ставки.
В этих довольно благоприятных условиях в прошлом году зафиксирован рост доступности приобретения жилья для населения. По предварительным оценкам АИЖК, доля российских семей, имеющих возможность приобрести жильё, соответствующее стандартам обеспечения жилыми помещениями, с помощью собственных и заёмных средств, выросла до 28–30% (в 2012 году этот показатель составлял 26,5%).
Важно отметить и то, что параллельно с наращиванием выдачи ипотечных кредитов банки формируют для себя и стабильного заёмщика в лице строительного сектора. В прошлом году в стране наблюдался рост доли сделок с ипотекой именно в новостройках — по оценкам АИЖК, в целом доля ипотеки в реализации нового жилья составляет до 40%, а по некоторым объектам сделки с ипотекой составляют более 50% и доходят до 70–80% объёма продаж.
Выгодно для всех
Для банков особым плюсом ипотечного кредитования является то, что ипотека — это кредит с залогом, то есть менее рискованный вид кредитования населения, чем любой вариант потребкредита. Исчерпав потенциал быстрого роста автокредитования и POS-кредитования, многие видят будущее именно в ипотечном кредитовании. На апрельской банковской конференции «Эксперта ЮГ» региональный директор Южной дирекции Росбанка Евдокия Малогловец отметила, что в I квартале нынешнего года ипотечные кредиты в её банке показали высокую динамику роста. «Одна из причин — валютные колебания. Чтобы защитить свои рублёвые накопления, люди инвестировали сбережения в недвижимость. Основные продажи осуществлялись в низком ценовом сегменте, клиенты покупали однокомнатные квартиры и квартиры гостиничного типа с инвестиционной целью», — пояснила г-жа Малогловец. На недавнем инвестиционном форуме в Сочи в ходе одной из панельных дискуссий председатель правления Росбанка Дмитрий Олюнин также подчеркнул, что ипотека остаётся недокредитованным сектором.Хорошие перспективы для ипотеки видят и представители экспертного сообщества. Заместитель директора Банковского института Высшей школы экономики Александр Пушко считает, что ипотека имеет достаточно большую перспективу развития не только для федеральных, но и для региональных банков. «Это инструмент, на котором вполне можно специализироваться, — уверен г-н Пушко. — По уровню развития ипотечного бизнеса страна занимает одно из последних мест, спрос на улучшение жилищных условий огромный, а потому в перспективе подъём может быть многократным. В течение ближайших десяти лет ипотека будет развиваться ускоренными темпами, если не возникнут какие-либо непредвиденные ситуации, связанные с политическими рисками».
В общем, теория рационального выбора подсказывает нам, что в развитии ипотеки сегодня заинтересованы три группы экономических агентов — банки, население и строители, получающие прекрасный шанс двигаться вместе в направлении роста всеобщего благосостояния. Однако сложную ситуацию в экономике тоже пока никто не отменял. На том же форуме в Сочи президент банка ВТБ Андрей Костин спрогнозировал, что банки станут ужесточать требования к заёмщикам в целях минимизации рисков, поэтому получить кредиты будет всё сложнее. В частности, рост интереса банков к ипотеке будет развиваться в первую очередь по направлению работы не с новыми клиентами, а с уже проверенными заёмщиками, либо с теми, кто размещает депозиты, обслуживается по зарплатным проектам и т.д. И всё же банки, работающие на юге России, оценивают будущее ипотечных продуктов очень оптимистично. «По итогам 2014 года мы прогнозируем рост сегмента ипотечного кредитования на юге России на уровне 15 процентов, — говорит Евдокия Малогловец. — Ипотека продолжает оставаться драйвером роста кредитных портфелей банков. Полагаю, что этот тренд будет актуален и в нынешнем году».
