Шестой год в Ростовской области реализуется региональная программа по проведению капитального ремонта многоквартирных домов (МКД). К 2049 году в регионе должны капитально отремонтировать около 19 тысяч многоквартирных домов (56,1 млн кв. м). На это будет потрачено более 40 млрд рублей.
По данным донского министерства ЖКХ, с 2015 года по 2018 год отремонтировано 2872 жилых дома на общую сумму 11,2 млрд рублей. Программа набирает обороты год от года — только в 2019 году за счёт средств собственников, кредитов и средств из местного бюджета было отремонтировано 1217 домов, объём финансирования составил 4,5 млрд рублей. По планам на 2020 год домов почти вдвое больше — 2376 домов. В этом году запланировано потратить свыше 6 млрд рублей. По объемам капремонта в России Дон — один из лидеров.
При этом качество работ удовлетворяет далеко не все управляющие компании. Есть претензии и со стороны жильцов. Одна из причин — в индустрии капремонтов работает много субподрядчиков с низкой квалификацией.
Проблема решается путём создания реестра квалифицированных подрядных организаций Ростовской области, допущенных к участию в аукционах на проведение работ по капремонту. Однако критерии соответствия этому реестру вызывают вопросы и у подрядчиков.
Контроль за фондом
«Люди приходят на стройку — мастерок держать не умеют. Часто участие в капремонте того или иного дома — их первый опыт», — отметил на встрече зампредседателя комиссии по вопросам местного самоуправления, жилищной политике и проблемам ЖКХ Общественной палаты Ростовской области Василий Литвиненко. Он предложил программу изменений. Первое — сделать так, чтобы в тендерах участвовали крупные подрядчики, для которых главное сделать качественно, а не дёшево. Второе — при Фонде капитального ремонта Ростовской области создать под эгидой Общественной палаты «легитимный общественный совет с контрольными функциями», который бы контролировал деятельность фонда (в смысле эффективности расходования средств на капремонты). Третье — «оцифровать деятельность Фонда капремонта»: на его сайте, уверен г-н Литвиненко, должна быть вся информация о капремонтах (контракты с подрядчиками, акты, результаты экспертиз, дефектные ведомости и так далее). «Каждый собственник жилья, который платит деньги в этот фонд, мог бы изучить документы, быть в курсе того, что действительно происходит, насколько эффективно идёт распоряжение средствами, где действительно “узкие места”. Это же касается и тендеров, связанных с капремонтами. Если все тендеры будут выставляться на сайте фонда, то по ним можно будет за пять минут понять, что происходит. Заказчики у нас — граждане, жители домов, а не Фонд капремонта. Надо об этом помнить», — уверен Василий Литвиненко.
Директор НКО «Фонд капитального ремонта» Владислав Крюков напомнил, что общественный совет при фонде (не под эгидой Общественной палаты) действует с 2015 года. Управляющие МКД компании информированы о том, сколько средств и на что именно было потрачено: материалы представлены в соответствии с законодательством, в том числе и на сайте организации. «Узкие» места индустрии капремонтов, по мнению г-на Крюкова, появляются из-за несовершенства законодательства. «Его надо изменить таким образом, чтобы решение о проведении капитального ремонта в рамках региональной программы принимали сами собственники квартир. Только на основании такого решения можно проводить капремонт. Нет решения — нет и ремонта», — говорит Владислав Крюков. По его словам, информация о состоянии многоквартирных домов, ремонт которых запланирован в рамках региональной программы, требует актуализации, поскольку их экспертиза проводилась в 2013 году.
«Управляющие компании по-разному эксплуатируют жилой фонд. Есть те, которые следят за домами, но есть и очень много брошенных домов. Сегодня в крупных городах области (Ростове, Волгодонске, Таганроге, Новочеркасске) могут возникнуть вопросы к техническому состоянию примерно 20 процентов МКД, нецелесообразности проведения их ремонта», — объясняет г-н Крюков.
«Сегодня у регионального оператора (Фонда капремонта) находится 18743 многоквартирных дома, — уточняет начальник управления реформирования жилищного хозяйства министерства ЖКХ Ростовской области Андрей Каспаров. — Взносы граждан за капитальный ремонт являются основным источником финансирования этой программы. Ежегодный процент оплаты растёт. Люди всё больше доверяют фонду. Мы реагируем на все обращения собственников. Выезжаем на место с сотрудниками фонда и управляющих компаний. Для усиления контроля на всех объектах капитального ремонта расположены паспорта с указанием данных компании-подрядчика и ответственных лиц».
Контроль за подрядчиком
«К сожалению, подрядчик, выполняя работы в рамках программы капремонта, не считает собственника жилья своим заказчиком. Считает им Фонд капитального ремонта. В этом случае реальным заказчикам трудно контролировать исполнителей, тем более что в советы домов, как правило, входят люди, которые не обладают необходимыми знаниями. Им сложно оценивать качество капремонта. Людей надо обучать», — замечает руководитель Клуба председателей советов МКД Таганрога Ирина Трофимова.
Член регионального штаба Общероссийского народного фронта Денис Касьянов обращает внимание и на такую проблему, как контроль качества внутри подрядной организации. «Мы выявляем различные случаи. Например, в Ростовской области есть подрядчик, который проводит работы сразу на 16 многоквартирных домах. Но как одна организация может справиться с таким объемом работ, контролировать их качество, соблюдать сроки — нам совершенно неясно», — признаёт г-н Касьянов.
Олег Полубатько, председатель общественного совета по ЖКХ Таганрога, уверен, что город фактически разделён между несколькими подрядными организациями: «В 2019 году было отремонтировано 122 дома, 76 из них закреплены за одной организацией. Восемь — за другой. И так примерно по всем объектам. Самое меньшее — по три дома у трёх подрядчиков. Многие из них нанимают неквалифицированных субподрядчиков (о чём уже говорилось). Мы предлагаем ограничить количество объектов на одного подрядчика».
С этим соглашается Алексей Крылов, заместитель директора по строительству ООО «ДСК», которое выступает в качестве субподрядчика на объектах капремонта. По мнению г-на Крылова, контролирующим организациям надо более внимательно смотреть за тем, как работают на объектах генподрядчики. «Они зачастую набирают специалистов непонятно какого уровня, выполняющих работы сомнительного качества, из очень дешёвых по исполнению материалов, — рассуждает Алексей Крылов. — Выход — в привлечении профессиональных организаций (у которых свой штат специалистов, техники, они обладают технологиями) в качестве субподрядчиков. Это приведёт к тому, что все работы станут выполнять профессионалы, нареканий будет намного меньше. Мы, например, напрямую работаем с производителем кровельных материалов и досконально владеем технологиями. Ходим, объясняем крупным подрядным организациям, да и простым гражданам, с чем и как работаем, какие технологии применяем».
По мнению руководителя коммерческой службы Южного филиала ООО «Компания Металл Профиль» Виталия Тертышникова, значительная часть субподрядчиков, работающих на рынке капремонтов, не владеют актуальной информацией о том, какие технологии и материалы предлагают сегодня отечественные производители. «Наша компания уже 22 года производит кровельные материалы. Например, в 2019 году мы произвели 22,5 миллиона квадратных метров металлочерепицы и почти 8 миллионов метров профлиста, — уточняет топ-менеджер. — Конечно же, мы видим, какие материалы используются сегодня при капремонте кровель, какие допускаются ошибки, понимаем, почему срок службы крыш многих отремонтированных домов не превышает десяти лет. Например, используют дешёвую оцинкованную сталь, окрашенную полиэфирной краской (на практике часто отслаивается за 10 лет) или неокрашенную вовсе (ржавеет ещё быстрее окрашенной). Сегодня крупные российские предприятия, в том числе и наша компания, предлагают кровельные материалы, покрытые краской на основе полиуретана. Срок службы такой кровли — 20 лет. Примерно тоже самое можно сказать и о качестве крепежа. Очень часто строительные бригады используют самые дешёвые саморезы, которые выходят из строя за три-четыре года. На рынке много крепежа, который стоит чуть дороже, но качество его на порядок выше. А мнимая экономия, погоня за дешевизной, только повредит делу».
По словам Виталия Тертышникова, актуальной технической информацией они готовы делиться с управляющими и ремонтно-строительными компаниями, жителями МКД.
Людмила Лейга, директор ГК «Элита Сервис» (управляет многоквартирными домами в Ростове) говорит, что компания пытается самостоятельно образовывать жильцов. «Мы создали мобильное приложение, даём краткую информацию по применяемым технологиям, скорости и качеству строительных работ. При этом считаем, что должен быть и какой-то более серьёзный формат обучения собственников жилья», — признаёт г-жа Лейга.
Руководитель регионального центра «ЖКХ Контроль» (Национального центра общественного контроля в сфере ЖКХ) Наталья Красноперова уверена, что прежде всего до каждого собственника жилья надо донести базовые знания о капремонте.
«Надо рассказывать людям, с чего начинается капремонт и чем он заканчивается, какие этапы проходит, на что следует обращать внимание, какая документация нужна. Причём воздействие на каждую аудиторию, будь то собственники помещений или управляющие компании, должно быть точечным», — полагает эксперт. С её точки зрения, именно такой багаж знаний позволит людям понять, насколько правильно и качественно делается ремонт, эффективно ли тратятся деньги.
Контроль за тарифом
Сейчас на Дону собственники квартир ежемесячно перечисляют в Фонд капремонта средства из расчёта 9,92 рубля с квадратного метра. Такой тариф был установлен в октябре 2018 года (до этого в течение двух лет дончане платили 7,17 рубля).
Тогда же, осенью 2018 года, губернатор Ростовской области Василий Голубев распорядился заморозить тариф на три года — до 2021-го. «Это было мудрое решение, — считает Денис Касьянов из ОНФ. — От жителей донского региона к нам поступили сотни обращений, касающихся капремонта. Многие недовольны размером тарифа. Если его “разморозить”, недовольных будет на порядок больше».
Согласно данным из открытых источников, по размеру тарифа на капремонт Дон находится в России на 11-м месте, существенно уступая таким крупным соседям, как Кубань и Волгоградская область (где тарифы в несколько раз ниже) и несколько выигрывая у Москвы и Магадана, где тарифы чуть выше. И в минЖКХ Ростовской области, и в региональном Фонде капремонта уверены, что экономически обоснованный тариф (по рекомендациям Счётной палаты РФ) одинаков примерно для всех регионов. Например, для Ростовской области это 18,6 рубля, почти вдвое выше действующего сейчас тарифа.
«То, что сейчас в ряде субъектов действуют очень низкие тарифы (два-четыре рубля за квадратный метр), является не более чем заигрыванием властей с местными жителями и никакого экономического обоснования не имеет. Да, в Ростовской области тариф не самый низкий, но зато уровень собираемости взносов и объёмы выполненных работ в рамках реализации программы капремонтов — одни из самых высоких в стране», — говорит Владислав Крюков.
По мнению председателя комитета по ЖКХ Союза ТПП Ростовской области Евгения Шепелева, при определении тарифа на капремонт должны учитываться реальные финансовые возможности жителей региона. «Если внять рекомендациям Счётной палаты и после 2021 года повысить тариф до 20 рублей за квадратный метр, то собственники квартир будут вынуждены ежемесячно перечислять в Фонд капремонта вдвое больше, чем сейчас. Такие расходы окажутся под силу далеко не каждому», — считает г-н Шепелев.
■ За помощь в организации и проведении «круглого стола» «Эксперт ЮГ» благодарит генерального партнёра мероприятия — ООО «Компания Металл Профиль».
Мария Христолюбова, заместитель начальника управления по работе с малым и средним бизнесом банка «Центр-инвест»:
— Более 10 лет банк предлагает программу кредитования капитального ремонта многоквартирных домов (МКД), не имеющую аналогов в России. За это время в рамках программы отремонтировано более 200 домов. Кредиты предоставляются товариществам собственников жилья (ТСЖ) на пять лет по фиксированной ставке 11% годовых, без залогов и поручительств.
В 2017 году Ростовская область вошла в семёрку пилотных регионов на получение от государства финансовой поддержки по возмещению расходов по уплате процентов за пользование кредитом, полученным на капитальный ремонт МКД. Размер субсидии равен ставке рефинансирования Центрального банка РФ (сейчас это шесть процентов). Таким образом, для ТСЖ итоговая ставка по кредиту получается всего пять процентов годовых (что можно расценивать как льготное кредитование).
Основной источник погашения кредита — обязательные ежемесячные взносы собственников за капремонт, которые они вносят на спецсчёт дома. Такие счета, в соответствии с законодательством, открываются в крупных федеральных банках с капиталом от 100 миллиардов рублей, к числу которых “Центр-инвест” пока не относится. Для нас кредитование ТСЖ под капремонты — в большей степени социальный проект.
За кредит собственники жилья ежемесячно платят практически те же самые деньги, что и отчисления в фонд капитального ремонта. Но в случае с кредитом ТСЖ не нужно ждать долго: получать банковские средства уже сегодня, делать капремонты, жить в комфортном и уютном доме».
Недорогие кредиты позволяют стимулировать ТСЖ на проведение капремонта. В основном эти средства расходуются на замену лифтового оборудования, ремонт подъездов и кровли.
Средняя сумма кредита составляет 3 млн 300 тысяч рублей. К сожалению, есть ограничения на такое кредитование. В частности, мы не можем работать с домами, которыми занимается Фонд капитального ремонта Ростовской области — оператор региональной программы.
Отчасти это объясняет тот факт, что за 2019 год мы профинансировали всего 50 домов, попадающих под субсидию. Это, конечно же, капля в море. Но мы работаем.
Напомним, программу кредитования капитального ремонта многоквартирных домов специалисты банка разработали в 2009 году совместно с коллегами из IFC (член группы Всемирного банка). Летом 2013 года международные партнёры «Центр-инвеста» представили для собственников жилья в России обучающую программу, посвящённую тому, как организовать и профинансировать капремонт МКД.
