Согласно данным исследования «Строительная отрасль юга России — 2014», проведённого «Экспертом ЮГ» и MACON Realty Group, сегмент офисной недвижимости в регионе оценивается в 3,7 млрд рублей, что составляет всего 1,5% общего объёма рынка недвижимости. По сути дела, этот сегмент на Юге как таковой появился относительно недавно — если, конечно, не принимать в расчёт административные здания советского периода, которые бизнес начал обживать ещё в девяностых. Однако современное предложение офисной недвижимости на Юге стало появляться только в прошлом десятилетии, в период быстрого роста деловой активности в 2000–2008 годах. Качество новых помещений, которые возникали в крупнейших южных городах, во многих случаях не соответствовало требованиям бизнеса, но спрос на них был высокий, поскольку рынок только зарождался.
Наступивший в конце 2008 года кризис сильно ударил по сегменту офисной недвижимости. Падение доходов и пессимистичные настроения в бизнес-среде привели к тому, что многие компании задумались о сокращении расходов, в том числе связанных с арендой и содержанием помещений. Спрос на офисы резко сократился, что привело к падению заполняемости бизнес-центров. Сами девелоперы на тот момент испытывали финансовые трудности и «замораживали» многие проекты. Как следствие, и застройщики стали более настороженно относиться к проектам офисной недвижимости.
В результате в офисной недвижимости юга России сложилась парадоксальная ситуация: обеспеченность качественными офисными помещениями в пересчёте на одного жителя удручающе мала, но при этом арендаторам на сегодняшний день больше площадей высокого уровня и не надо. Местный бизнес качественные офисные помещения пока относит к излишествам — либо попросту не может себе это позволить. Крупные арендаторы, даже способные «потянуть» аренду или покупку высококлассной деловой недвижимости, по-прежнему предпочитают располагаться в собственных помещениях, будь то советское наследие или построенные своими силами здания. А транснационалов, придерживающихся определённых стандартов в организации рабочего пространства, на Юге не так много, и они не столь многочисленны, как их головные представительства в Москве.
Поэтому потенциал развития офисной недвижимости на юге России будет раскрываться ещё долго. В ближайшие годы крупные города явно не начнут испытывать потребность в новых офисных центрах высокого качества — заполнить бы то, что уже построено.
Очень скромный сегмент
В период с 2009 по 2012 год на юге России было введено в общей сложности 836 тысяч кв. м офисных помещений, что составило 12% от общего объёма сдачи в стране. При рассмотрении динамики объёмов ввода видно, что влияние кризиса на офисный сегмент в южных регионах проявилось сильнее, чем в других регионах России. Так, в 2009 году на Юге падение объёмов ввода в сегменте составило 18,1%, в то время как по стране в целом всего 4,4%. В России офисный сегмент начал восстанавливаться уже в 2011 году, продемонстрировав рост в 14,4%, а в 2012 году объёмы ввода увеличились ещё на 23,1%. На Юге же значительный рост объёмов ввода произошёл только в 2012 году (правда, сразу на 43% по отношению к 2011 году).
Более 70% всех введённых офисных помещений на Юге пришлось на регионы ЮФО, из них 22% составили объекты Краснодарского края, где ежегодно вводилось 41–44 тысячи кв. м, а в 2010 году — 61 тысяча кв. м. В Ростовской области пик ввода пришёлся на 2012 год, достигнув 75 тысяч кв. м. Всего Дон обеспечил 19% ввода офисной недвижимости Юга в 2009–2012 годах. За тот же период Волгоградская и Астраханская области обеспечили только по 11% каждая, при этом в обоих регионах происходило падение объёмов сдачи.
Среди субъектов СКФО значительный объём ввода офисной недвижимости наблюдался только в Ставропольском крае (19% от общего объёма на Юге), составляя 38–44 тысячи кв. м в год. Основной объём строительства в рассматриваемом сегменте обеспечивают столицы областей и краёв южных регионов. Доля всех республик в объёме ввода южных регионов составила 17%, а появление новых офисных помещений в них носило эпизодический характер. Максимальный объём сдачи в 2012 году стал следствием завершения ряда проектов, строительство которых было начато ещё до кризиса.
В то же время объём предложения качественной офисной недвижимости на Юге остаётся весьма скромным. В Краснодаре, лидирующем по этому показателю, на тысячу человек приходится 235 кв.м качественной офисной площади (классов А и В), в Ростове — уже меньше 200 кв. м, а в Волгограде — всего 79 кв. м. В Москве, к примеру, на тысячу человек приходится 1,3 тысячи кв. м офисных помещений, при этом российская столица сильно отстаёт от крупнейших городов Европы. Так, в Лондоне соответствующий показатель составляет 6,1 тысячи кв. м на тысячу человек, в Париже — 6,3 тысячи, в Брюсселе — 9,4 тысячи, в Женеве — 13,7 тысячи, во Франкфурте — 16,8 тысячи. А доля офисов класса А в европейских деловых центрах доходит до 25–30% от общего предложения. Иными словами, по сравнению с Европой на юге России рынок качественной офисной недвижимости находится в зачаточном состоянии.
Разборчивый арендатор
На сегодняшний день рынок офисной недвижимости южных регионов характеризуется преобладанием объектов С-класса, к которым относятся в том числе переделанные под офисы старые производственные или административные помещения. Объекты, как правило, имеют неудобную внутреннюю планировку, низкое качество инженерных коммуникаций и отделку сомнительных дизайнерских достоинств. В малых и средних городах они зачастую формируют весь рынок, не оставляя арендаторам выбора. И на периферии, и в крупных региональных центрах их недостатки компенсируются низким уровнем цен и арендных ставок.
До кризиса бурный рост деловой активности на фоне дефицита качественного предложения обеспечивал на рынке офисной недвижимости высокий спрос. Новые объекты были востребованы, даже если не в полной мере соответствовали заявленным параметрам. Арендаторы ещё только начинали разбираться в тонкостях классности офисных помещений, и некоторые здания, заявленные на этапе строительства в классе А, поспешно снижали уровень до В+. Сегодня платёжеспособные арендаторы стали более избирательны и при выборе офисов ориентируются на разумное соотношение цены и качества. Во многом это обусловлено необходимостью оптимизации расходов в связи с сохраняющейся макроэкономической нестабильностью, а также изменениями в налоговом законодательстве (с 2014 года налог на имущество стал рассчитываться, исходя из кадастровой стоимости, а из не более низкой инвентаризационной, как было ранее).
Отметим, что в последние годы по всей стране снижается число юридических лиц, а это влечёт за собой падение спроса на офисные помещения. В частности, на Юге с 2008 по 2012 годы численность юрлиц сократилась на 13% (в Краснодарском крае — на 14%, в Ростовской области — на 9%). Вполне возможно, в обозримом будущем повысится и доля вакантных площадей в бизнес-центрах, хотя пока рынок офисов в Ростове и Краснодаре находится в равновесном состоянии — доля вакантных площадей составляет порядка 5%. Но в объявлениях о сдаче внаём офисных зданий отдельной строкой обозначается такое преимущество, как наличие помещений в 12–20 кв. м — именно они пользуются высоким спросом.
В то же время требования арендаторов, готовых платить за офисы классов А и В, сильно повышаются. Внешние характеристики здания сохраняют свою важность, но всё большее внимание уделяется внутренней составляющей, например, оптимальному зонированию помещений, которое подразумевает снижение доли нефункциональных зон и возможность дальнейшей перепланировки. Отметим также, что среди современных крупных компаний растёт спрос на помещения типа оpen space («открытое пространство»). К числу не менее важных составляющих современного офисного центра, с точки зрения арендатора, относятся обеспеченность телекоммуникациями, системами вентиляции и кондиционирования, наличие достаточного числа лифтов. Нельзя не отметить и влияние на офисную недвижимость роста количества автомобилей в больших городах. Нехватка парковочных мест и заторы на дорогах являются настоящей бедой, особенно в районе деловых улиц, поэтому арендаторы всё чаще отказываются от офисных зданий, подъезд к которым затруднён.
От количества к качеству
Те девелоперы офисной недвижимости, которые могут себе позволить не бояться нестабильности курса валют и экономики в целом, концентрируют своё внимание преимущественно на Ростове-на-Дону и Краснодаре. Спрос на качественные объекты здесь значительно выше, чем в остальных городах, даже в существующей экономической ситуации: его обеспечивает присутствие крупных международных компаний.
Однако и здесь закладка новых проектов в последние годы сократилась, а значит, в будущем стоит ожидать падения объёмов ввода. По данным органов статистики, за первые три квартала 2013 года в южных регионах было введено 96 тысячи кв. м офисных помещений — в сравнении с тремя кварталами 2012 года значение этого показателя снизилось на 22%. Да и те офисные центры, которые открылись на Юге в 2011–2013 годах, в основном представляли собой проекты, начатые ещё до кризиса, например, бизнес-центры «5 морей» и «Риверсайд Дон». В Краснодаре крупнейшим объектом класса А стал бизнес-центр «Олимпик Плаза» площадью 18 тысяч кв. м. А вот новых крупных проектов в последние годы заявлено не было — всё-таки на молодом сегменте офисной недвижимости Юга кризис сказался крайне болезненно. Как и в других сегментах коммерческой недвижимости (гостиничной, торговой, складской), многие объекты оказались «замороженными» и достраивались спустя несколько лет, часто меняя собственника и даже концепцию. На сегодняшний день большинство объектов докризисного периода сдано, однако перспектива строительства новых вызывает у застройщиков немалые опасения.
Александр Чуриков, руководитель направления аналитики рынка офисной недвижимости компании Jones Lang LaSalle, подчёркивает, что потребность в высококачественных зданиях класса А в региональных городах ограничена крупными федеральными игроками, и в ближайшие годы в регионах наибольшим спросом будут всё так же пользоваться офисные центры классов В+ и В-. А за пределами крупных городов рынок офисов пока не сформирован и в обозримом будущем не представляет инвестиционного интереса ввиду низкой платёжеспособности местного бизнеса. Сусанна Погосова, исполнительный директор департамента коммерческой недвижимости компании «Аякс», отмечает, что сегодня в регионе существует устойчивая конкуренция в сегменте офисной недвижимости. «Пожалуй, можно с уверенностью заявить, что нет ни одного БЦ, в котором бы была стопроцентная заполняемость. Арендатору сегодня есть из чего выбрать. Основополагающим фактором при выборе является цена, а уже потом укомплектованность БЦ. Так называемые бизнес-центры класса А заявляют цену гораздо выше стоимости аренды в обычных БЦ, от тысячи рублей за квадратный метр, хотя и не обладают видимыми преимуществами», — убеждена г-жа Погосова.
По нашим оценкам, объём ввода офисных площадей на Юге в ближайшие годы будет падать и к 2018 году сократится на четверть по сравнению с 2013 годом. Снижение будет характерно в той или иной степени для всех регионов, но особенно заметным оно окажется в Ростовской области и Краснодарском крае, переживших пик строительства в этом сегменте. На сегодняшний день в донской и кубанской столицах потребность в дополнительных офисных помещениях отсутствует. В Волгоградской и Астраханской областях, Ставропольском крае также будет строиться меньше офисных центров, чем в 2009–2013 годах. Волгограду, впрочем, вполне может помочь поток инвестиций, ожидающийся в связи с проведением там матчей Чемпионата мира по футболу 2018 года.
Как отмечает Александр Чуриков, основным трендом офисной недвижимости в среднесрочной перспективе станет повышение качества. Это коснётся не только технологий строительства и отделки, но и последующего управления объектами. Конкуренция со стороны новых качественных объектов будет способствовать тому, что и старые офисные центры станут постепенно повышать свой уровень.
Сусанна Погосова считает, что в ближайшие два-три года существенных изменений на рынке офисной недвижимости не произойдёт: «Большинство бизнес-центров построены бестолково, с погоне за квадратным метром, а не качеством. А это влечёт за собой большие проблемы: отсутствие парковки, неудобную конфигурацию помещений, проблемы с коммуникациями, инженерией и так далее. Поэтому если и будут инвестиции в офисный сегмент, то только в бизнес-центры класса В». Так что, вероятно, самым популярным процессом в ближайшие годы окажется не строительство новых бизнес-центров, а реконструкция старых.
