Выбор жилья: как изменилось отношение к районам Ростова у девелоперов и покупателей недвижимости

Новые, современные предложения от застройщиков влияют и на спрос. О том, как меняется парадигма отношения к районам города у девелоперов и покупателей недвижимости, куда направлен спрос и на что обращают внимание потребители сегодня, «Эксперт Юг» поговорил со специалистами в сфере недвижимости.

Центр города как точка притяжения спроса

Долгое время локация играла главную роль как в образовании цен, так и в образовании спроса вокруг объекта. Здесь всегда стоял особняком центр города. Алексей Маралин, руководитель агентства элитной недвижимости «Маралин», считает, что он есть и будет самым востребованным в любом городе: «Если брать центр, он всегда был привлекателен. Его сложно сравнивать с другими районами. В любом городе центр является самым востребованным, именно он объединяет в себе места отдыха, культурные места, парки, торговые площадки».

Алексей Олейников, руководитель АН Immobily, добавляет, что центр по-прежнему является наиболее привлекательной частью города, но если раньше спальные районы уступали ему по инфраструктуре, транспортной доступности, комфорту и качеству жилья, то сейчас развитие идёт более активно. Но, если школы и детские сады располагаются в спальных районах, то основные университеты города находятся именно в центре.

При этом, как отмечает Алексей Маралин, центр в основном характеризует точечная застройка, в то время как спальные районы комплексная, что также может повлиять на выбор потребителя.

Комфорт как основополагающий фактор

Выбор района определяется скорее личными предпочтениями покупателей: близостью родственников, привычкой, расположением места работы или учебы. Поэтому, считает руководитель отдела продаж «Неометрии» в Ростове-на-Дону Александр Жилин, возникает тенденция формирования сегмента бизнес-класса в «золотых квадратах» спальных районов: «Бизнес-класс и дома с повышенными продуктовыми характеристиками сегодня появляются в разных районах города. Кто-то привык к месту и инфраструктуре, у кого-то рядом родственники, но при этом горожане хотят другого уровня жизни. И районы развиваются - например, на Западном в сентябре откроют школу на 1650 мест. Она будет самой большой в Ростовской области. Здесь же находится часть корпусов и бассейн ЮФУ, а также в районе в целом развитая инфраструктура».

Алексей Олейников также называет Западный вторым по популярности районом среди покупателей после центра города.

По словам генерального директора компании «Титул» Евгения Сосницкого, раньше люди хотели жить в определенных точках города, потому что местоположение недвижимости определяло в большинстве случаев и потребительские характеристики этого объекта, квартиры или дома. Но впоследствии, когда застройщики, благодаря придирчивому спросу со стороны потребителей, стали уделять внимание тому продукту, который они выводят на рынок, разница между районами не только стала стираться, но и даже такая характеристика недвижимости, как местоположение недвижимости, отошла на второй план, уступив место качеству продукта: «Сегодня места общего пользования в доме бизнес-класса и эконом-класса на Чкаловском и на Западном мало чем отличаются. Более того, они превосходят качеством продукта и качеством мест общего пользования так называемые элитные дома нулевых или девяностых годов. И это четко видно. К примеру, скамейки с зарядкой для телефона сегодня есть практически во всех районах. На первое место вышло качество продукта, на что отреагировали потребители и застройщики. Для того чтобы квартира продавалась, она должна быть высочайшего качества».

Если же квартира находится далеко от центра города и от магазинов, мест отдыха и развлечения, она должна сочетать в себе не просто качество, но и внутреннюю инфраструктуру и транспортную доступность.

Галина Пивоварова, руководитель отдела маркетинга и аналитики «Дон-МТ-недвижимость» считает, что именно последнего не хватает Суворовскому, и что как только будет расширена улица Вавилова, цены в микрорайоне значительно вырастут, так как он соберет новую волну спроса.

Клубный дом "Вместе", Ростов-на-Дону, июль 2023 года. // Фото: пресс-лужба ГК Неометрия

Куда смотрит массовый покупатель

В массовом сегменте, по словам Александра Жилина, стоит вопрос не «Где покупать?», а «Что покупать?». Поэтому спрос стекается туда, где застройщики хорошо подошли к разработке продукта, где они подумали о конечном покупателе. «В первую очередь важно, чтобы продукт был хорошо сделан. Если продукт хороший, он собирает спрос и улучшает место, где он находится. А если продукт плохой, то он ухудшает и хорошее место. Продукт сейчас первичен. В массовом сегменте локация играет меньшую роль, чем в бизнес-сегменте», — считает руководитель отдела продаж «Неометрии» в Ростове-на-Дону.

С ним согласен и Алексей Олейников: «Каждым покупателем движет в первую очередь определенная степень комфорта, которую он получает вместе с приобретением квартиры. Сколько времени он будет тратить на дорогу до работы/школы/детского сада. Будут ли рядом с тем объектом разного рода гипермаркеты и магазинчики, поликлиники, фитнес залы и тому подобное».

По словам эксперта, с 2020 года на фоне пандемии COVID-19 много людей и компаний начали и продолжают работать в дистанционном режиме.

«В данном случае дорожные развязки уже не так критичны», — отмечает Алексей Олейников.
Евгений Сосницкий же замечает другую тенденцию. Спрос массового покупателя направлен туда, где квартиру можно приобрести без первоначального взноса и с минимальным ежемесячным платежом, даже если при этом сам объект будет дороже: «На рынке недвижимости сегодня продаётся доступность жилья, возможность купить его с минимальными нагрузками для семейного бюджета».

Детали, внешние характеристики и концепция — тоже важно

Александр Жилин подчеркнул, что также заметна тенденция к выбору не просто комфортного, но красивого концептуального жилья: «У нас сейчас нет архитектуры. Она не плохая, не хорошая, её просто нет. А рынок уже давно перезрел. Спрос, насмотренность, желания и возможности у уже другие. У людей развивается вкус. В городе появляются муралы, люди их фотографируют. Горожане насытились функционалом и квартира просто как квадратные метры людям не интересна. Им хочется, чтобы им нравился их дом, чтобы он был красивым: архитектура, интерьер, комфорт. Люди готовы платить за красоту, за возможность наслаждаться ей. Но большинство застройщиков пока не дошли до этого этапа».

На этом фоне выделяется новый проект «Неометрии» — квартал 2,5 гектара на улице Пушкинской, где она упирается в Доломановский. Квартальная застройка в целом редко встречается в историческом центре города, поэтому проект привлекает внимание. Кроме того, стиль для зданий выбран классический. Это не будут высотки, нарушающие гармонию вокруг, это будут 10-этажные здания с выдержанной концепцией: «Уже совсем скоро квартал будет видно и с Пушкинской, и с вокзала, и со стороны Стачек, с моста. И мы делаем так, чтобы этот проект не только не испортил этот вид, но сделал его красивее».