«ЮгСтройИмпериал» переходит на эскроу-счета

СК «ЮгСтройИмпериал» — крупнейший застройщик в Краснодарском крае с объёмом строительства 1,1 млн кв.м. Строительная компания одна из первых на региональном рынке стала переходить на эскроу-счета, которые с 1 июля 2019 года стали для застройщиков обязательными. Это значит, что застройщики не смогут использовать деньги дольщиков для строительства жилья, а должны будут получать банковский кредит. Деньги на эскроу-счёте доступны застройщику только после ввода в эксплуатацию жилого дома и регистрации права собственности на первую квартиру в сданном доме. Исключение — строящиеся дома с 30% готовностью и с 10% проданных квартир дольщикам на 1 июля 2019 года. На данный момент в портфеле компании это составляет 16 % от всего объёма строительства.
Заместитель председателя совета директоров «ЮгСтройИмпериал» Станислав Николенко рассказывает, как компания будет работать с покупателями и как переход на банковское финансирование повлияет на рынок жилья.

— Что для застройщика значит переход на эскроу-счета? Как вы готовились к нему?

— Первое: мы увеличили уставный капитал ООО «ЮСИ» до 1,6 миллиарда рублей. Это требование законодателя к застройщику об обеспечении уставного капитала пропорционально объёму строительства. Уставный капитал, таким образом, обеспечивает возможность достройки объектов в случае форс-мажоров. Второе: мы открыли спецсчета на каждый наш объект для того, чтобы дольщики вносили денежные средства на расчётный счёт, закреплённый за конкретным объектом. Это повышает прозрачность и безопасность, как для дольщиков, так и для государственных органов. Третье: все документы, касающиеся строительства, (разрешения на строительство, проектные декларации, бухгалтерская отчётность застройщика) публикуются в открытом доступе.
Сегодня мы открываем эскроу-счета для всех объектов с готовностью менее 30 процентов. Кроме того, готовится соглашение со Сбербанком об открытии кредитной линии.

— Для покупателей эскроу-счёт — новый механизм. Чем он отличается от стандартного договора долевого участия (ДДУ)?

— Покупатель так же, как и раньше, заключает ДДУ, только теперь на каждый договор открывается специальный банковский счёт, где аккумулирована сумма сделки. Этот счёт недоступен застройщику. Средства по ДДУ застройщик получает после того, как сдаст дом в эксплуатацию и документально это подтвердит банку. Это сделано для того, чтобы покупатель не терял свои деньги. Если дом не будет достроен, они возвращаются к покупателю. Все риски покупателя теперь разделены между банком и застройщиком.

— Как можно открыть счёт эскроу в другом банке?

— Счёт эскроу открывается в банке, который застройщик выбрал в качестве эскроу-агента. По одному объекту банк может быть только один. В нашем случае это Сбербанк.

— Покупатель может снять деньги со счёта эскроу?

— Нет. Банк возвращает деньги и закрывает счёт либо по истечении срока депонирования, либо в случае расторжения договора долевого участия. При этом срок счёта может быть продлён, если внесены соответствующие изменения в проектную декларацию застройщика и подписано дополнительное соглашение к договору счёта эскроу.

— Можно ли продать квартиру до окончания строительства, если открыт счёт эскроу?

— Да, продажа возможна. Уступка прав по счёту производится после регистрации договора уступки в Росреестре, после чего новый владелец может обратиться с зарегистрированным договором уступки в отделение банка.

— Как переход на счета эскроу влияет на себестоимость строительства?

— К сожалению, одно из следствий перехода на банковское финансирование с использованием счетов эскроу — это удорожание строительства, как минимум, за счёт процентов по кредиту и банковского обслуживания застройщика, ведь до 2019 года до 80 процентов жилья в России финансировалось напрямую дольщиками. Фактически это плата за отсутствие рисков у покупателей. В первом квартале 2019 года средняя цена за квадратный метр в Краснодарском крае выросла на 8,3 процента и составила 48,1 тысячи рублей за кв. м. К концу года мы прогнозируем рост цен на 15 процентов — до 55,4 тысячи рублей.

— Как это изменит рынок строительства?

— Мы ожидаем двух вещей — снижения объёма строительства и ухода малых и средних компаний с рынка. В 2019–2020 годах, конечно, снижение объёмов строительства в Краснодарском крае будет незначительным, так как на рынке есть задел текущих проектов. Но дальше объёмы строительства будут сокращаться сильнее.

Также из-за роста финансовой нагрузки и снижения рентабельности с рынка будут уходить многие застройщики, так как они попросту не смогут получить экономику проекта, в которой компания выживет. Кроме того, не все застройщики смогут выполнить требования банков и фактически будут лишены единственно законного, по замыслу законодателя, финансирования.

— А вы планируете сокращать объёмы строительства?

— Нет, мы не планируем снижать темпы строительства. «ЮгСтройИмпериал» — крупнейший застройщик в регионе с высоким уровнем обеспеченности собственной стройки. Мы также будем заявлять новые проекты и брать на себя социальную нагрузку (компания достраивает ряд проблемных объектов и занимается городским благоустройством в сотрудничестве с мэрией).

Реклама