Задача девелопера — дожить до снижения ставок и помощи в рамках КРТ

Краснодарский край стал регионом, в котором строительство возможно только путем комплексной застройки территорий — то есть микрорайонов с сопутствующей социальной и инженерно-транспортной инфраструктурой. До недавнего времени инвесторы охотно заключали такие договоры с краем, так как стоимость жилья в лихвой окупала сопутствующие затраты.

Теперь, когда экономическая ситуация резко изменилась, Краснодар еще имеет запас прочности за счет высокого въездного потока, а вот сельские территории, на которые застройщики начали заходить в попытке освоить новые земли, оказались в сложном положении. Многие крупные застройщики больше не ставят перед собой задач роста. Они выбирают стратегию улитки, которая прячется в раковину в надежде пережить тяжелые времена. Однако покупателям не стоит рассчитывать на снижение цен на жилье: по мнению риелторов, возможна лишь небольшая коррекция, но не обвал.

Шесть миллионов квадратных метров — прогноз на 2025 год

«В последние годы мы изменили подход к строительству: жилая застройка сейчас реализуется только посредством механизма комплексного развития территории (КРТ), который исключает точечную застройку, — говорит руководитель отдела градостроительного развития территорий краевого департамента по архитектуре Янис Анозов. — На сегодняшний день в крае заявлено 42 площадки под КРТ общей площадью 1421 гектаров в 11 муниципальных образованиях. Общий градостроительный потенциал — 9,2 млн кв.м, в том числе 6,4 млн кв.м жилой площади».

Янис Анозов:  «На сегодняшний день в крае заявлено 42 площадки под КРТ общей площадью 1421 гектаров». Фото: «Эксперт Юг»

Договоры КРТ уже заключены или планируются к заключению практически во всех крупных городах и районах края: это Краснодар, Армавир, Горячий Ключ, Крымск, Новороссийск, Анапа и другие. Обязательное требование к застройщику — создание объектов социальной инфраструктуры.
По словам Анозова, одно из серьёзных преимуществ механизма КРТ — возможность вовлечь в строительство территории, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и могут быть использованы только под социальные объекты. При этом новый закон 486-ФЗ от 26 декабря 2024 года предусматривает упрощённый порядок внесения изменений в генпланы и ПЗЗ при заключении договоров КРТ по инициативе инвесторов, а не только органов власти. Кроме того, на этапе заключения договора можно уйти от конкретизации, указав максимальный объём жилья и минимально допустимый объём объектов социальной инфраструктуры, а также включать в территорию КРТ уже застроенную территорию.

Начальник отдела развития строительного комплекса департамента строительства Краснодарского края Татьяна Шабанова подвела итоги 2024 года в жилом строительстве: «Кубань занимает второе место по объему ввода жилья. Мы в 2024 году мы ввели 6,7 млн кв.м жилой площади, для сравнения, на первом месте стоит Московская область с объемом 11,4 млн кв.м. Статистика этого года имеет положительную динамику — за январь-февраль 2025 года введён 1,3 млн кв.м жилья, из которых 496 тыс. — это многоквартирные жилые дома, и 870 тыс. — ИЖС».

Однако прогноз на 2025 год с учетом выданных разрешений на строительство, озвученный Татьяной Шабановой — 6 млн кв.м. То есть по плану — снижение объемов примерно на 15%.

Подходы к КРТ должны быть разными

Одна из компаний, реализующая проекты комплексного развития территорий в Краснодарском крае — ГК «Точно». В данный момент девелопер реализует 14 проектов, делая основной упор на строительстве жилых объектов по стандартам КРТ, 9 из них — в кубанском портфеле. Официально договоры комплексного развития территорий подписаны в трех морских проектах «Точно»: в Сочи, в Анапе и в Новороссийске. Суммарно девелопер инвестирует в морские проекты с инфраструктурой для комфортной жизни 116,9 млрд руб.

Виктор Егоров:  «Девелоперам и органам власти нужно объединиться для развития отрасли». Фото: «Эксперт Юг»

«Когда застройщик осознанно идет на реализацию договора КРТ, он прекрасно понимает, что от него хотят и что он может сделать, — рассказал руководитель управления градостроительства и разрешительной документации ГК «Точно» Виктор Егоров. — В период, когда сроки сдачи многих объектов переносятся «вправо», главная задача — вовремя подстраховаться, чтобы свести к минимуму макроэкономические и политические эффекты. Девелоперам и органам власти нужно объединиться, подготовить и принять ряд законопроектов, которые помогут развитию отрасли. Один из ощутимых результатов такого взаимодействия — фокусировка внимания на транспортной инфраструктуре. Первые договоры КРТ, как правило, создавали с упором на обязательства по строительству социальных объектов, а развитие транспортных коммуникаций откладывали на потом. В итоге Краснодар стоит в пробках с 7 утра до 9 вечера. К счастью, муниципалитет уже обратил внимание на данную проблему — теперь при проектировании жилых районов предусматривается развитие транспортной и инженерной инфраструктуры».

Президент ГК «Лендекс» Денис Бражниченко отметил, что в Краснодарском крае КРТ становится реальностью, с которой вынуждены считаться все застройщики. При этом он подчеркнул: такой подход имеет как свои плюсы, так и минусы. С одной стороны, стандарты комплексного развития позволяют создавать качественные мастер-планы микрорайонов даже в тех муниципалитетах, где градостроительные компетенции находятся на недостаточно высоком уровне. С другой стороны, жесткие обязательства по срокам строительства социальной инфраструктуры в нынешних экономических условиях могут стать непосильной ношей для девелоперов.

Денис Бражниченко:  «КРТ становится реальностью, с которой вынуждены считаться все застройщики». Фото: «Эксперт Юг»

«Что мы в итоге хотим получить? Школу, но ценой банкротства застройщика, или сохранить бизнес, который способен развиваться и обустраивать новые территории? — ставит вопрос Денис Бражниченко. — Возьмем наш опыт работы со станицей Марьянская. Мы начали осваивать сельские территории, вложились в создание всей инженерной инфраструктуры с нуля. Но буквально к моменту открытия продаж условия сельской ипотеки изменились, и станица выпала из программы. А это, по сути, перечеркнуло одно из наших ключевых конкурентных преимуществ».

Скорее всего, условия договоров КРТ будут меняться и дальше. К обязательствам по созданию социальных объектов и инженерно-транспортной инфраструктуры может добавиться и экологическое измерение. Директор Общественного центра по развитию городской среды «Помоги городу» Елена Шувалова, которая также входит в рабочую группу при Минстрое РФ по развитию водно-зелёных каркасов городов России, рассказала о том, что готовится ГОСТ по водно-зеленому каркасу, изменения в Градостроительный кодекс и методические рекомендации.

Еще один план взаимодействия застройщиков и администраций — помощь в завершении строительства проблемных объектов. И здесь компании оказываются втянуты в антикризисный менеджмент, к которому порой оказываются не готовы.

Дмитрий Рудь:  «Нам удается донести до обманутых дольщиков, что им тоже нужно финансово участвовать в решении проблем». Фото: «Эксперт Юг»

«Инвестор подводит коммуникации, заканчивает кровлю, но на объекте остается еще масса проблем, которые не закладывались в бюджет: где-то дверь заменить, где-то окно. На взгляд большого застройщика это мелочи, но только не на взгляд граждан. На кого будут жаловаться дольщики, которых уже один раз обманули? На инвестора, который пришел им помочь, — рассказывает типичный пример из своей практики советник по финансовым вопросам Адвокатского бюро «Домащенко и Партнеры» Дмитрий Рудь. — На этом этапе нам приходится включаться, формировать инициативную группу из этих обманутых граждан, создавать и модерировать чаты. В том числе удается донести до дольщиков, что им тоже нужно финансово участвовать в решении проблем, несмотря на то, что они в свое время заплатили недобросовестному застройщику. Инвестор не готов финансировать юридические вопросы, подготовку исковых заявлений для обращения в суд, и нам удается убедить граждан взять это на себя. В ходе рассмотрения банкротного дела в Арбитражном суде проводится экспертиза, суд выносит решение о готовности дома к эксплуатации, конкурсный управляющий застройщика-банкрота присваивает адрес, ставит дом на кадастровый учет, приглашает управляющую компанию и завершает процедуру банкротства. А инвестор получает от граждан не негатив, а, возможно, даже благодарность».

Цены не рухнут, но коррекция будет

Все игроки рынка недвижимости внимательно следят за новостями по ключевой ставке и условиям ипотеки. Пока ситуация негативная: ставка по-прежнему высока, ее снижение банки прогнозируют в лучшем случае к концу года, а в худшем — только в будущем году, условия льготной ипотеки ужесточаются и получить одобрение банка все труднее. Снижение платежеспособного спроса наблюдается в большинстве регионов страны, однако Краснодара это касается в меньшей степени.

«В Краснодаре только за прошедшие декабрь и январь зарегистрировалось 39 тысяч иногородних граждан. За счет постоянного потока приезжих мы сохраняем спрос на жилье. Хотя, безусловно, объемы зарегистрированных договоров долевого участия в строительстве сократились, — говорит эксперт Кубанской палаты недвижимости, директор агентства недвижимости «Орион» Ольга Долгополова. — Следующий популярный вопрос — на сколько застройщики обрушат цены? Но зачем они будут их рушить? Стройки идут в большей степени за счет проектного финансирования, девелоперам надо пополнять эскроу-счета. Поэтому цены, конечно, не рухнут, но возможна коррекция в рамках 10% на определенный пул квартир, который я называю “супчики дня”, это когда застройщик выставляет 20- 50 квартир с дисконтом. А если мы возьмем средневзвешенную стоимость даже по одному застройщику, мы понижения не увидим».


Ольга Долгополова:  «Возможна коррекция в рамках 10% на определенный пул квартир, который я называю “супчики дня”». Фото: «Эксперт Юг»

Главная задача строительной отрасли на ближайшие два года — выжить, считает Илья Володько, генеральный директор консалтинговой компании MACON. По его словам, другой задачи сегодня никто не ставит во всей России, и не нужно строить иллюзии и пытаться быть чересчур оптимистичным.

«Строительная отрасль очень сложная, но она начинается и заканчивается в одном окошке —там, где покупатель приносит деньги. Если денег там нет, то рынок жить не будет, — уверен Илья Володько. — 2023 год для всех был самым прекрасным периодом, в Краснодарском крае было продано 50 000 квартир — это целый город размером с Тихорецк. В 2024 году продано 33 тысячи квартир, то есть уже меньше, это станица Динская. В этом году, если дело пойдет так же, как в январе и феврале, мы продадим 20−23 тысячи квартир, это поселок Афипский. Такое уменьшение размера «пирога» очень болезненно для застройщиков, потому что цена при этом не растет. Достаточно велик объем нераспроданного жилья. Так, на сегодняшний день в Краснодарском крае продано 28% введенных квартир — соответственно, 72% квартир на сегодняшний день не распродано. В абсолютном объеме это 90 тысяч квартир — в них можно поселить всю Анапу. А ведь пока не выведено на рынок еще 40 тысяч. То есть на сегодняшний день у нас в запасе примерно 120−130 тысяч квартир».
По мнению эксперта, при текущем уровне спроса этот объем можно продавать минимум 3−4 года, не опасаясь дефицита. При этом можно уходить и в другие сегменты — например, строить не только жилую, но и коммерческую недвижимость, такую как склады и торговые площади. Главное для компаний — пережить этот период и подготовить силы для будущего роста.

BIM-технологии и акустический комфорт

Новые технологии, решения, материалы и сервисы в сфере строительства, которым и была посвящена вторая часть конференции, особенно актуальны для ряда южных регионов со сложным рельефом и транспортной доступностью, которые, тем не менее, интересны инвесторам с точки зрения комплексного развития территорий. Время испытаний на рынке продаж становится лучшим временем для внедрения технологий, которые повышают эффективность.

Так, группа компаний «Самсон» для строительства новых горных курортов использует цифровые двойники территорий, которые позволяют сделать проектирование более точным.

«С помощью BIM-технологий мы хотим и можем проектировать так, чтобы наши курорты были актуальны и через 10−15 лет. А главное, создаем эффективные мастер-планы наших проектов, умещая в одной комплексной застройке и правильно формируя кусты апарт-отелей и гостиниц, спа-зоны, банные комплексы, термальные источники, пункты проката, рестораны и все, что необходимо современному туристу, — подчеркнул Игорь Солдатов, заместитель генерального директора ГК «Самсон» по строительству, генеральный директор ООО «ГорСпецСтрой», — Многофункциональные цифровые двойники сопровождают наши проекты на всех этапах реализации от визуализации концепции до последующей технической и коммерческой эксплуатации, это технология расширяет возможности BIM и TIM моделей, давая точную копию объекта с неограниченным функционалом».

Игорь Солдатов:  «С помощью BIM-технологий мы можем проектировать так, чтобы наши курорты были актуальны и через 10−15 лет». Фото: «Эксперт Юг»

Продолжил рассказывать о новом тренде начальник отдела информационного моделирования ООО «Институт ТИМ» ГК KRGP Петр Бардин: «Когда что-то идет не так, как задумывалось, мы начинаем пересматривать эффективность производственных процессов. С этой точки зрения BIM-технологии для строительной компании сейчас являются тем инструментом, без которого сложно добиться нужной эффективности, потому что они позволяют хорошо организовать производство. BIM позволяет смоделировать объект до начала строительства, предугадать сложности, рассчитать стоимость и снизить фактор неопределенности. Например, наш проектный институт с 2021 года внедряет BIM-технологии не потому, что этого требует заказчик, а потому что мы повышаем качество собственной проектной документации».

Помимо новых инструментов проектирования, важное значение имеет использование материалов и технологий, которые позволяют повышать эффективность строительства. Директор Южной сбытовой дирекции ООО «Кнауф гипс» Сергей Бондаренко рассказал о своем видении тенденций развития рынка строительных материалов:

«Так как покупатель сегодня становится более требовательным к приобретаемому жилью, в список критериев при выборе квартиры попадает не только наличие парковки или закрытого двора, но и высокий уровень звукоизоляции. Всё больше девелоперов по всей стране начинают применять технологии сухого строительства при строительстве ЖК, так как сегодня на рынке существует гипсокартон нового поколения, который позволяет закрывать многие задачи: звукоизоляция, пожаростойкость, влагостойкость и даже рентгенозащита, если в ЖК нужна клиника с рентген-кабинетом. При этом, например, применение перегородок из гипсокартона сокращает трудозатраты в 2,5 раза и снижает нагрузку на фундамент, что в конечном итоге позволяет сократить срок строительства и получить гарантированное качество финишной поверхности».


Организатор мероприятия: деловое медиа «Эксперт Юг».

Партнёры: компания «Кнауф», компания «РОКВУЛ», Группа компаний KRGP, Адвокатское бюро «Домащенко и партнёры», компания СИЭНПИ РУС.