Затоваривание на складе квартир: почему в Ростове падают продажи жилой недвижимости

Ростовская область заняла 4 место в рейтинге субъектов РФ с максимальным снижением распроданности квартир в новостройках, сообщает отраслевой аналитический центр «Движение.ру» со ссылкой на исследование данных ЕИСЖС.

По данным «ДОМ.РФ», соотношение распроданности к стройготовности на Дону в апреле 2025 года сократилось на 25 п.п. по сравнению с апрелем 2024 года. Оно снизилось со 101% до 76%. Общий уровень распроданности в регионе за год сократился на 9 п.п., с 34% до 25%.

При этом объем жилищного строительства на Дону в этот период вырос на 29,7% и достиг 4 546 тыс. кв. м. Эксперты связывают это с выходом новых крупных проектов на рынок и называют девелоперов разогнанными машинами с проектным финансированием, которые сложно остановить. Что ждет рынок недвижимости Ростова — разбирался «Эксперт Юг».

Ставка выросла, спрос упал

Высокая ключевая ставка, отмена льготной ипотеки с господдержкой в июле 2024 года, изменение приоритетов покупателей при выборе жилья и общее снижение покупательской способности населения стали главными причинами сокращения спроса и снижения темпов продаж.

«Основное влияние оказало повышение ключевой ставки на фоне сокращения льготных ипотечных программ», — говорит коммерческий директор ГК НОСТА Виталий Каревский.

Нынешняя ключевая ставка не позволяет брать ипотеку на рыночных условиях, соглашается управляющий партнер Клубного дома «Парамонов» Александр Жилин. Кроме того, высокая ставка формирует снижение спроса на вторичку, которое ведет за собой сокращение продаж в новостройках, добавляет эксперт:

«Недвижимость в целом стала продаваться медленнее. А если мы не можем продать старое жилье, то не покупаем новое».

С 2019 по 2024 годы в период массовой льготной ипотеки недвижимость покупали, несмотря на значительный рост цен, и это еще больше подстегивало увеличение стоимости жилья. Господдержка обеспечивала повышение спроса и объема продаж. После корректировки госпрограмм ситуация изменилась, отмечает Александр Жилин:

«Люди покупали, потому что понимали: завтра цена вырастет. Покупали иногда даже с очевидным завышением цен от застройщиков».

Недвижимость в массовом сегменте перестала принципиально расти в цене и это, как ни парадоксально, повлияло на снижение спроса, считает эксперт:

«Рост цен на недвижимость в Ростове сейчас на уровне инфляции. Зачем покупать сегодня, если завтра не будет дороже. Можно подержать деньги на вкладах под большой процент и купить завтра. Причем отсутствие роста цен вымыло не только потребительский, но и инвестиционный спрос».

Люди начали аккуратнее покупать недвижимость и уже не гребут все подряд, запросы покупателей изменились, что тоже влияет на продажи, говорит руководитель агентства недвижимости Immobily в Ростове-на-Дону Алексей Олейников. Сегодня недостаточно построить несколько домов и обнести их забором. Аудиторию интересует жилье, обеспеченное социальной, транспортной, коммунальной инфраструктурой и благоустройством, жилье с намеком на архитектуру, отмечает эксперт:

«Стоимость квартир на первичном рынке в Ростове за последние 5 лет выросла в 2,5-3 раза. Льготные ипотечные программы урезали. Люди начали аккуратнее покупать недвижимость и уже не гребут все подряд. Покупатели при выборе стали серьёзнее задумываться о комфорте и перспективах жизни в разных ЖК».

Покупатели стали избирательнее при выборе жилья, говорит руководитель агентства недвижимости Immobily Алексей Олейников // Фото предоставлено экспертом

Спрос на жилье с разумной ценой и качественной концепцией подтверждают и застройщики.
«Рынок Ростова-на-Дону высококонкурентный, на принятие решения о покупке влияет огромное число факторов. Мы полагаем, что в текущих рыночных условиях по-прежнему будут востребованы проекты с качественной концепцией, где рыночная стоимость квартиры, параметры локации и индивидуальные характеристики проекта находятся в разумном балансе», — говорит Виталий Каревский.

Региональный фактор при этом все же играет слабую роль в снижении распроданности квартир, уверен Александр Жилин. Напомним, в этом году Ростов оказался в уникальной ситуации, в конце 2024 года врио губернатора Дона Юрий Слюсарь ввел в городе запрет на выдачу разрешений на строительство. Причиной стала низкая оснащённость строящегося жилья социальной инфраструктурой.

По словам эксперта, мораторий на выдачу разрешений на строительство окажет влияние на рынок, только если будет действовать 1-3 года. Тогда он снизит объем предложения и станет способствовать росту цен, но столь длительное действие запрета маловероятно

Разогнанные машины с проектным финансированием: почему объем строительства растет

Интересно, что несмотря на снижение распроданности квартир, объем жилищного строительства на Дону в период с апреля 2024 года по апрель 2025 года вырос на 29,7%. Сейчас в регионе строится 4 546 тыс. кв. м. жилья.

Коммерческий директор ГК «Точно» Михаил Федоров полагает, что это стало одним из факторов резкого снижения коэффициента распроданности.

«Объём строительства жилья в Ростовской области увеличился на целый миллион «квадратов». В 2024 году при коэффициенте 101% распроданности в регионе строили 3,5 млн.кв.м. жилой недвижимости, а год спустя предложение на рынке достигло 4,5 млн.кв.м.», — отмечает Михаил Федоров.

Эксперты объясняют увеличение объемов строительства выходом на рынок новых крупных девелоперов. Как писал «Эксперт Юг» ранее, в минувшем году о выходе на ростовский рынок заявили сразу несколько девелоперов, входящих в топ-8 лидеров рынка в России — ГК «Самолет», ГК «Точно», ГК Dogma и ГК ССК.

«Застройщики действуют по инерции. Это разогнанные машины с проектным финансированием, которые сложно остановить», — говорит Александр Жилин.

Вероятен сценарий, когда объем предложения будет кратно расти на фоне стагнирующего спроса. Это станет сильным фактором, который увеличит долю нераспроданных квартир, отмечает эксперт:

«В ближайшие год-полтора спрос расти не будет. Есть риски, что он будет снижаться. При этом предложение в массовом сегменте будет увеличиваться кратно. Конкуренция среди крупных застройщиков станет еще жестче. У них нет вариантов не выходить с проектами на рынок, они уже разогнались, очень много поставлено на карту».

В эпоху повышенного спроса большая часть квартир в новых проектах продавалась до ввода дома в эксплуатацию. Теперь застройщиками нужно быть готовыми к тому, что спрос сконцентрируется на уже сданных домах, полагает Александр Жилин.

Вероятен сценарий, когда объем предложения будет кратно расти на фоне стагнирующего спроса, говорит управляющий партнер Клубного дома «Парамонов» Александр Жилин // Фото предоставлено экспертом

«Строящимся ЖК придется как-то конкурировать с большим количеством готового жилья. Ценой конкурировать не получится, инфляция и кредитные ставки не дадут сделать дешевое предложение. Остается конкурировать только качеством продукта, повышать уровень жилья, чтобы у людей были причины выбирать строящееся жилье вместо готового. Но, нужно сказать, качество жилья в массовом сегменте будет меняться медленнее, чем того требует рынок. В массовом сегменте трудно сделать продуктовую революцию из-за больших объемов строительства.

Застройщики в ситуации с большим количеством неизвестных переменных

Застройщики говорят о риске затоваривания на рынке недвижимости в случае сохранения текущих экономических условий.

«Снижение коэффициента вызвано сокращением спроса в 2025 году. Застройщики строят, но не продают. При сохранении текущих экономических условий уровень коэффициент продолжит снижаться. Сейчас он находится в приемлемых нормах – выше 70% – однако при падении до 50-60% есть высокий риск затоваривания на рынке недвижимости», — полагает Михаил Федоров из ГК «Точно».

Девелоперы сегодня строят, но не продают, в случае сохранения текущих экономических условий существует риск затоваривания на рынке недвижимости, отмечает коммерческий директор ГК «Точно» Михаил Федоров // Фото: пресс-служба компании

Девелоперы сегодня действуют в обстоятельствах с абсолютным количеством неизвестных переменных, говорит Алексей Олейников. Среди неизвестных эксперт называет цены на стройматериалы и рабочую силу, ключевую ставку, инфляцию и программы господдержки. Застройщик должен заранее предусмотреть множество рисков, связанных с ростом себестоимости строительства, отмечает эксперт:

«Непонятно, что будет через два года. Застройщик рассчитывает проект, а через три года, в моменте реализации выясняется, что цены на строительные материалы выросли на 60−70%, и рентабельность снижается. Когда принимался закон об эскроу-счетах, банки обещали девелоперам ставки чуть ли не 0,5-6% годовых. Сегодня бизнес получают деньги от банков под 25−30% годовых. То есть, застройщик должен изначально заложить 30% годовых, только чтобы умерить аппетиты банка. Добавляем сюда увеличение фонда оплаты труда. Если раньше, смена рабочего на стройке стоила в среднем по 2−2,5 тыс. рублей в сутки, то сейчас может доходить до 7 тысяч. При высокой конкуренции с сервисами такси и доставки, на стройку не идут работать при меньшей зарплате».

По словам Алексея Олейникова, рентабельность многих девелоперских проектов в 2018−2020 году могла доходить до 80−90% и выше, сегодня она снизилась до 25−30%.

«Многие уже задаются вопросом, а зачем строить с такой прибылью, если можно положить деньги на депозиты».

Как поведут себя цены предсказать сложно

В нынешней рыночной конъюнктуре застройщики будут растягивать старт продаж новых проектов и запуск новых очередей в уже строящихся жилых комплексов. Алексей Олейников обращает внимание, что объем ввода многоквартирного жилья в эксплуатацию уже не первый год снижается по стране в целом и в частности в Ростовской области.

«Если застройщик видит, что не успевает распродавать уже запущенные объекты, нелогично выводить новые мощности на рынок. Проекты, рассчитанные на 5 лет, будут растягивать на 10 лет. Мы увидим эту тенденцию более явно через 1,5-2 года, если ситуация с кредитными ставками не поменяется».

Если ключевая ставка будет сохраняться на уроне 21%, строительный сектор продолжит активно сжиматься, объем ввода в эксплуатацию и дальше будет снижаться, что в дальнейшем приведет к еще одному витку стоимости жилья, подчёркивает эксперт.

«Может произойти интересная ситуация, когда квартиры не продаются, а цены при этом все равно растут, поскольку в текущих реалиях себестоимость ежегодно сильно поднимается».

В ГК «Точно» надеются, что на ближайшем заседании 6 июня Центральный банк снизит ставку на 1-2%:

«К концу года ожидаем, что снижение составит совокупно до 4-6 п.п. Это даст застройщикам возможность активизировать как вторичный, так и первичный рынок недвижимости, а также поддержит строительную сферу, позволит расширить целевую аудиторию и увеличить количество доступных программ ипотечного кредитования».

Чтобы получить новых покупателей и расширить воронку продаж, Ростовской области нужно учиться продвигать себя на федеральном уровне так, как это делает соседний Краснодарский край, говорит Александр Жилин:

«В Краснодаре тоже есть сложности с продажами квартир, но туда со всей страны едут покупать недвижимость, а мы тут в собственном соку варимся. Не продвигаем свою индивидуальность на федеральном уровне. Люди часто не знают, что Ростов – столица Юга. Путают его с Ростовом Великим. Большой миграционный поток едет мимо нас. Гости, которые посещают город проездом, удивляются. Ростов лучше, чем о нём думают, а должно быть наоборот», — шутит эксперт.