Аналитический центр «Эксперт ЮГ» подготовил рэнкинг 20 инвестиционных проектов в сфере жилой недвижимости в Ростовской области, начатых в 2018 году (см. таблицу). Эти проекты показывают задел строительной отрасли на ближайшие два-три года и основные направления развития застройки Ростова-на-Дону. Анализируя их, можно прийти к следующим выводам: произошла смена лидеров строительной отрасли, изменилась география застройки — от пригорода к центру, изменилась структура проектов — от массовой застройки эконом-класса к комфорт-классу.
Отрасль прирастает новыми проектами
По данным Ростовстата, объём ввода жилых домов в Ростовской области в 2018 году составил 2,3 млн кв. м, что на 0,6% больше 2017 года. Но если общий объём ввода в области практически не вырос, то ввод многоквартирных домов подрос на 15,5% и составил 1,1 млн кв. м жилья. По данным Единого реестра застройщиков (ЕРЗ), по показателю ввода многоквартирных домов застройщиками за январь-декабрь 2018 года Ростовская область занимает 9 место в России. По динамике абсолютного прироста ввода многоквартирных домов за указанный период — 2 место, по динамике относительного прироста — 9-е.
Показатели по многоквартирным домам ещё активнее растут в 2019 году. По данным Ростовстата, ввод жилых домов юрлицами в I квартале 2019 года составил 751,6 тысячи кв. м, что на 30,6% больше аналогичного показателя 2018 года. Рост в индивидуальном строительстве не такой большой — 7,9% (433,3 тысячи кв.м).
По данным ЕРЗ, на 1 января 2019 года текущий объём строительства в Ростовской области составлял 3,3 млн кв.м жилья; это на 24,2% больше аналогичного показателя 2018 года.
Основной объём строительства многоквартирных домов приходится на Ростовскую агломерацию. Самые крупные из проектов — микрорайон «Суворовский» (около 200 тысяч кв. м строящегося жилья на 1 января 2019 года), микрорайон «Красный Аксай», строящийся с 2016 года (196,2 тысячи кв. м жилья строящегося жилья на 1 января 2019 года), развитие застройки в микрорайоне Левенцовском группой «Интеко» (почти 60 тысяч кв. м строящегося жилья на 1 января 2019 года).
Аналитический центр «Эксперт ЮГ» специально не включил в рэнкинг проекты, реализация которых началась несколько лет назад, так как они не указывают текущих рыночных трендов и линий развития города. Рассмотрим подробнее новые проекты, работы по которым начались в 2018 году. Если учесть, что средний срок строительства одного многоквартирного дома 1,5-2 года, а жилой комплексной застройки — 4-5 лет, то этот рэнкинг показывает именно перспективное строительство, определяющее будущий облик Ростова-на-Дону. Только один проект в рэнкинге строится в пригороде — Аксае. Это ЖК «Самоцветы». Все остальные проекты реализуются в донской столице.
Несмотря на меняющееся законодательство и приостановку выдачи разрешений на строительство жилых домов, в Ростове появились новые комплексные проекты. Общий объём инвестиций 20 крупнейших проектов в сфере недвижимости в Ростовской агломерации составил 67,2 млрд рублей.
Комплексная застройка приходит на застроенную территорию
Почти треть инвестиций в жилое строительство в нашем рэнкинге (24,3 млрд рублей) приходится на новый проект застройщика «Красного Аксая» ГК «ЮгСтройИнвест». Речь идёт о микрорайоне «Вересаево», где планируется более полумиллиона кв. м жилой застройки и строительство сопутствующей социальной инфраструктуры. Инвестиционное соглашение по этому проекту было подписано на Российском инвестиционном форуме в феврале 2019 года.
Пять процентов от общей площади жилья в «Эко-районе Вересаево» получат обманутые дольщики. Это 27 тысяч кв.м. Такое соглашение заключили инвестор и правительство Ростовской области. «Эта практика позволила изменить динамику предоставления квартир тем людям, которые оказались в проблемных домах, которые считались обманутыми дольщиками. ГК „ЮгСтройИнвест“ первой вошла в эту программу в условиях реализации этого закона на уровне региона. И мы её будем продолжать. У нас есть уже застройщики, которые изъявили желания таким образом реализовывать свои проекты, но в данном случае проект носит комплексный характер», — комментировал на Российском инвестиционном форуме 2019 губернатор Ростовской области Василий Голубев.
Второй крупнейший проект — ЖК «Сердце Ростова-2» за 9,4 млрд рублей от Московской строительной компании. Третий крупнейший проект тоже строит Московская строительная компания за 6,1 млрд рублей. Это проект реновации территории бывшего завода «Рабочий» в Пролетарском районе.
География крупных проектов в Ростове-на-Дону кардинально изменилась. Застройщики больше не стремятся осваивать «поля» — огромные территории в пригороде. Даже крупные проекты строятся внутри города, часто на территории бывших промзон. То же «Вересаево» будет развиваться в застроенной Александровке. Крупные проекты строительной компании «Галактика» ЖК «Сокол на Оганова» (4,3 млрд рублей) и ЖК «Сокол Градъ» (3,5 млрд рублей) — в активно застраивающихся районах: на Военведе и в Александровке. При этом перечисленные проекты — это пример комплексной застройки, здесь появятся не только дома, но и социальная инфраструктура.
Ещё несколько лет назад комплексной застройки на уже застроенных территориях в Ростове-на-Дону не было. По словам генерального директора консалтинговой компании MACON Ильи Володько, комплексные проекты на застроенных территориях в Ростове появляются по нескольким причинам — это наличие неосвоенных «пятен» в городе и изменившиеся требования покупателей. В столице области достаточно большой неиспользуемый земельный фонд — это заброшенные промышленные зоны, расположенные вблизи центра города, а транспортная доступность — важный критерий для покупателя, уставшего от часовых поездок по городу. «Если раньше застройщики строили массово на неосвоенных территориях фактически за городом и подкупали ценой, так как “в полях” было строить дешевле, чем разбираться с коммуникациями в плотной городской ткани, то сейчас изменился покупатель, который требует транспортной доступности и городского комфорта», — говорит Илья Володько.
Застройщики уходят в комфорт-класс
Из 20 крупнейших проектов в сфере строительной недвижимости, начатых в 2018 году, только один относится к эконом-классу жилой недвижимости («Вересаево»). «ЮгСтройИнвест» — один из лидеров в массовой доступной застройке и запускает в работу проекты по полмиллиона квадратных метров, где только и возможна экономика проекта в эконом-классе. По-прежнему эконом-класс строится в Левенцовке и «Суворовском», но большинство игроков рынка переходят в комфорт-класс. В нашем рэнкинге таких проектов 16. Ещё три проекта относятся к бизнес-классу. Игроки рынка говорят о том, что переход в сторону повышения класса жилья диктует как потребитель, так и законодатель, ужесточивший требования к застройщикам. Чтобы сохранить прибыль в сегодняшних законодательных условиях, средние застройщики повышают класс жилья. Эконом-класс останется только у крупных компаний, говорят аналитики. «Рынок сегодня переживает период специализации — крупные компании усилят свои позиции в массовой комплексной застройке, а средние застройщики уходят в небольшие проекты комфорт- и бизнес-класса», — считает управляющий партнёр компании «Манн, Черемных и партнёры» Иван Черемных.
«Крупные проекты эконом-класса имеют наименьшую рентабельность, а рынок только перестраивается на новую модель проектного финансирования. Небольшие проекта комфорт и бизнес-класса в переходный период дают понятную экономику. Кроме того, покупатель стал требовательнее, это тоже влияет на структуру рынка», — комментирует генеральный директор Азово-Донской девелоперской компании Константин Швалёв. По его словам, законодательные изменения и меняющиеся требования потребителя ведут к тому, что на рынке будут доминировать небольшие проекты с повышенным уровнем комфорта.
«Мы наблюдаем стабильно высокий спрос на качественное жильё в развитых районах южной столицы и проектируем свои проекты под этот запрос. Проект ЖК “Сказка” продуман с учётом представлений ростовчан о комфортном, качественном, безопасном жилье», — приводит пример партнёр-аналитик СК «Неометрия» Ксения Рысенко.
С застройщиками согласен Илья Володько: «Жильё комфорт-класса — это требование рынка. Оно станет основным сегментом, потому что многие люди понимают, что, приобретая недвижимость за свои деньги в 2019 году, уже можно требовать высокое качество самого жилья и городской среды, а число людей, готовых покупать примитивные проекты, уменьшается».
В Ростовской области сменились лидеры строительной отрасли
Запущенные в 2018 году проекты жилого строительства кардинально поменяли рэнкинг застройщиков-лидеров в Ростовской области. Если на 1 января 2018 года, по данным ЕРЗ, в топ-5 входили АСО «Комстрой», СК «Донстрой» и СК10 (лидирующие позиции также занимают «ЮгСтройИнвест» и «ВКБ-Новостройки», но юридически они относятся к Ставропольскому и Краснодарскому краям), то на 1 января 2019 года лидеры — Московская строительная компания, СК «Галактика», СК10. В топ-10 также входят застройщики, попавшие в наш рэнкинг, — АСО «Комстрой», «Доннефтестрой» и другие. Многие компании зашли на ростовский рынок относительно недавно, но, заявив крупные проекты, стали лидерами отрасли. Другие работают в Ростове-на-Дону десятилетиями и в лидеры выбились за счёт увеличения масштабов строительства.
Например, Московская строительная компания зашла в Ростов только в 2015 году и начинала с точечной застройки. Но уже в 2018 году компания запустила несколько масштабных проектов и стала лидером отрасли в городе. На 1 мая 2019 года совокупный объём строящегося жилья Московской строительной компании составляет 400 тысяч кв. м.
СК «Галактика» — одна из старейших строительных компаний Ростовской области. Компания реализовывала в регионе небольшие поэтапные проекты и была средним игроком на рынке. Строительство ЖК «Сокол на Оганова» и ЖК «Сокол Градъ» с совокупным объёмом инвестиций почти 8 млрд рублей сделали «Галактику» вторым застройщиком в области.
«Доннефтестрой», который относится к ГК «Флагман» и строит ЖК «Звезда столицы» и «Свобода», — «дочка» краснодарского холдинга, зашедшего на ростовский рынок в 2016 году. Компания традиционно начинала с точечной застройки, но уже в 2018 году заявила крупный проект комплексной застройки и стала седьмой строительной компанией по объёму строительства в регионе.
СК10 — традиционный лидер в жилом строительстве Ростовской области, компания ежегодно вводит в эксплуатацию 30 - 50 тысяч кв. м, но в 2018 году увеличила объёмы строительства: сегодня у СК10 175 тысяч кв. м строящегося жилья.
«Сейчас на рынке жилья наблюдается пик объёмов строительства, связанный с тем, что многие застройщики старались начать максимально возможное количество проектов до того, как законодательные поправки в 214-ФЗ, которые запрещают строить за счёт денег дольщиков, вступят в силу. Со временем объём строительства многоквартирного жилья может снизиться, однако это снижение, скорее всего, будет компенсировано сегментом малоэтажного строительства, — заключает председатель правления АСО “Комстрой” Станислав Цвиренко. — Кроме того, мы думаем, что в перспективе 5-10 лет рынок жилья будет развиваться по западной схеме, то есть появится больше доходных домов, квартиры в которых девелоперы будут сдавать в аренду».
